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Message par marine man le Sam 11 Mai - 19:51

J'ai toujours été économe dans la vie. J'ai découvert le mouvement Fire que dernièrement ( il y a 1-2 ans maintenant). Je n'ai jamais vraiment eu de plan à part mettre le plus d'épargne possible. Jusqu'il y a 2 ans j'avais jamais vraiment fait de budget, j'avais regardé mes dépenses et elles étaient pas mal constante et je faisais plus que je dépensais, donc tout allait bien, j'avais même un bon petit montant d'épargne.

Il y a 1.5 ans j'ai fait une dépression et je ne m'en suis pas vraiment encore remis, j'ai démissionner de mon ancienne job après un retour qui n'avait pas marché, j'ai essayer d'autre emplois et sans grand succès non plus pour le moment. J'ai vécu sur l'assurance salaire pour une partie et puis sur mes épargnes depuis.

Voici donc mon bilan:

REER 281 000$
Celi 66 000$
Hors REER 215 000$

Je vis dans un duplex qui vaut entre 650k et 700k. J'ai encore une hypotheque de 222 000$ dessus avec des paiments de 1057$ par mois.

Mes dépenses au budget sont de 51 000$ par année, et des revenus pour un total de 13 800$. Donc j'ai besoin de 37 200$ NET par année pour vivre. Une bonne partie de mes depenses sont aloué au paiment de mon hypothèque. Une fois payé j'aurai besoin de 24500 pour vivre. L'hypothèque sera clairé lorsque j'aurai 65 ans.

Je pourrais me vendre mon duplex et ensuite aller vivre en banlieu dans une demeure à 350k$ et ça règlerait le problème, mais je ne suis pas sur que je suis prêt à quitter mon quartier. Et en plus je viens de finir de rénover la maison et elle commence à être de mon goût.

Est ce que quelqu'un à déjà fait des calculs pour des situations ou les dépenses diminueront drastiquement a la mi retraite. En plus la RRQ et la SV va commencer lorsque j'aurai finis de payer mon hypothèque. Si quelqu'un a des liens la dessus j'apprécierais beaucoup.

Merci de votre aide.

MM


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Message par retraite101 le Dim 12 Mai - 21:58

Bonjour marine man,

As-tu essayé le calculateur de retraite de Julie (https://planifretraite.ca)?
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Message par Mr Jack le Lun 13 Mai - 19:33

Pour la partie RRQ et Pensions, moi ce que je suggère c'est de leur accorder une valeur actuelle. J'en parle sur mon blogue http://inficafe.com/2019/05/06/rrq-pension-de-vieillesse-et-independance-financiere/

J'ai fait un calculateur, entrez vos chiffres.. vite de même, ça pourrait vous donner qqchose entre 80k et 120k$ de valeurs.. ainsi, au lieu de faire pleins de simulations, avec des dates, etc.

Pour la partie hypothèque, vous pourriez faire comme si vous vendiez tout aujourd'hui et que vous achetiez une maison. S'il y a un surplus de capital, ajoutez au portefeuille, si au contraire il faut aller chercher de l'argent pour la payez, enlevez-le du portefeuille.

Ça vous permet d'avoir un seul chiffre: votre portefeuille total actuel équivalent. De ce montant vous pouvez appliquer le taux de retrait que vous voulez (exemple: 3.5%) et c'est ce que vous pourriez dépenser pour le reste de vos jours.

Ça va rester un estimé, mais c'est le mieux que j'ai à proposer. Je ne crois pas vraiment aux simulations de style: avec un rendement de 4% par an, 2% d'inflation, à 65 ans le RRQ qui débute, etc. car ça ne marche pas comme ça, les rendements, c'est pas une montre suisse.. un taux de retrait (ex: 3.5%) sur un portefeuille donne une meilleure idée du montant qu'on peut raisonnablement retirer d'un portefeuille à mon avis car ce taux de retrait a été établi sur la base de plein de scénarios de séquences de rendements et non sur une simple moyenne.
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Message par marine man le Mar 14 Mai - 11:35

Oui j'avais utilisé les feuilles de calculs de planifretraite, mais honnetement j'ai de la misere a utiliser une feuille sans tout comprendre derrière.

Mr. Jack, j'avais déjà consulter ton blog, c'est un peu la question du cout de renonciation qui a justement débuter ce questionnement.

La grosse question est vraiment les paiments d'hypothèque. C'est quand même 13 000$ de plus sur les dépenses, c'est la que la bas blesse vraiment, comment financer ce paiment ou comment accepter de déménagé.

Merci de votre input.

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Message par Mr Jack le Mar 14 Mai - 12:42

@marine man a écrit:Oui j'avais utilisé les feuilles de calculs de planifretraite, mais honnetement j'ai de la misere a utiliser une feuille sans tout comprendre derrière.

Mr. Jack, j'avais déjà consulter ton blog, c'est un peu la question du cout de renonciation qui a justement débuter ce questionnement.

La grosse question est vraiment les paiments d'hypothèque. C'est quand même 13 000$ de plus sur les dépenses, c'est la que la bas blesse vraiment, comment financer ce paiment ou comment accepter de déménagé.

Merci de votre input.

De ce que je comprends, oui il y a 13k de dépenses, mais presque 13k$ de revenus de location aussi.

Et il ne faut pas oublier que sur les montants de paiement hypothécaire, une bonne partie est du capital accumulé (sans compter la progression de la valeur de la propriété qui inclut la partie locative).

Bref, il faut faire ici attention entre "cash flow" (l'argent qui entre et qui sort: dépenses vs revenus) du "profit" (vos gains réels).

L'immobilier (je parle ici de la partie locative, pas la partie que vous occupez) est un investissement comme un autre: est-il meilleur que la Bourse? Pas à moi d'en juger, je n'y connais rien. Mais je ne crois pas que le coût de renonciation dont je parlais sur mon blogue s'applique sur la partie locative, du moins par de façon aussi directe.

Dans mon esprit, vous avez présentement disons 650k$ d'actif sur un immeuble, un passif de 220k$, donc un actif net de 430k$, et disons la moitié (je ne sais pas si la partie louée est équivalent à la partie que vous occupez), soit 215k$, correspond à un investissement que vous faites, qui vous rapporte possiblement un profit (présentement le profit est caché essentiellement dans le capital remboursé). Est-ce que ce 215k$ pourrait être mieux investi ailleurs ou avec moins d'efforts? Je ne sais pas... On voudrait normalement qu'un investissement immobilier soit plus profitable que la Bourse, sinon pourquoi se donner la peine de gérer un immeuble, même si c'est juste une unité?

Chose certaine, si vous décidez de conserver le duplex, oui il faut s'attendre à ce que les dépenses soient plus élevées d'ici au remboursement total de l'hypothèque, mais en contre-partie, le jour où il sera payé, l'immeuble va plutôt générer du cash flow positif. Dans tous les cas, il est probable que vous réalisiez du profit sur cet investissement.

Ça rend les calculs plus compliqués pour une retraite anticipée, c'est certain, mais vous pouvez quand même utiliser un estimé de votre portefeuille (incluant la partie locative du duplex, mais excluant la partie que vous occupez) et appliquer un taux de retrait (ex: 3.5%) pour estimer les revenus que vous pourriez générer si vous investissiez le tout à la Bourse (si vous vendiez le duplex et investissiez la balance). Est-ce que ces revenus comblent vos dépenses (excluant les dépenses liées à la partie locative, mais incluant celles liées à la partie que vous occupez) ? Combien manquerait-il? Ça vous donnerait une idée du montant qui reste à épargner... pour un portrait plus précis, il faudrait pouvoir mesurer la profitabilité de la location du duplex et pour ça, je ne peux pas aider car je n'ai pas le détail de vos chiffres et je n'y connais rien de toute façon.
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Message par marine man le Mar 14 Mai - 17:38

Problème de cash flow...c'est en plein cela. C'est bien d'identifier le problème mais ça règle rien ou presque.

Merci pour le point de vue, le tout progresse encore dans ma tête. Mais il m'apparait claire que pour le moment ce qui m'empeche de prendre ma retraite c'est ma maison.

MM


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Message par Mireille Bas lesdettes le Ven 19 Juil - 20:25

Bonjour Marine man,

Je fais du rattrapage et j’ai vu votre question. Je remarque aussi qu’elle a déjà été répondu pour ce qui est des flux d’argent. Donc, après avoir lu toutes les informations, ma suggestion serait de s’attarder à la source des 51000 $ de dépenses annuelles;  il semble en effet que le loyer du duplex paye, avec un léger supplément, votre hypothèque annuelle, donc à moins d’augmenter le loyer ce n’est pas la source de revenus flexible qui permettrait d’augmenter le paiement de façon significative pour accélérer la période de remboursement.  Il reste donc deux autres solutions:

a) Trouver une autre source de revenus, passive si possible (placements, entreprise en ligne, location ou vente d’objets personnels inutilisés ou qui peuvent être rentabilisés)
b) diminuer les dépenses

Idéalement une combinaison des deux options serait encore plus efficace. Si vous avez des dettes autres que l’hypothèque, les rembourser et ne plus avoir de dettes libérera également plus d’argent pour accélérer le paiement de l’hypothèque restante.

Pour plus d’informations sur une méthode qui permet de payer rapidement ses dettes de crédit, ou encore comment trouver un maximum de objets à vendre pour récupérer une partie de cet argent qui dors, je vous invite à visiter mon blog ou j’ai récemment traité de ces deux sujets. (abaslesdettes.ca)

En espérant que ces autres suggestions de puisse vous aide dans votre réflexion, et pour toute question, n’hésitez pas à reprendre la conversation Smile

À bas les dettes et vive l’indépendance financière! ✌#0dettes
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Message par FCLR le Dim 28 Juil - 8:42

Avec l'immobilier on devient souvent asset "assets rich mais cash poor" ... bcp d'équité immobilisé qu'on ne peut pas vraiment toucher car on doit soit vendre... or on veut y vivre, soit refinancer or ça augmente alors nos paiements. C'est le problème de l'immobilier... avoir 400k d immobilisé là c'est ben le fun mais au quotidien on a besoin de cash.

La solution semble s'imposer d elle meme... realiser l'actif, encaisser le cash et le transformer en source de revenus. Le duplex commence a etre beau... mais ya plein de beaux condos ou de belles maisons aussi...
vous etes millionnaire... l'argent n'est juste pas allouée de facon maximiser le cashflow a court terme.
maintenant.. vous aimez le quartier etc.. la question est donc "qu'aimez vous le plus?"

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Message par Mireille Bas lesdettes le Lun 29 Juil - 12:10

Bonjour,

Je viens de voir une chronique de PYMcsween qui devrait vous intéresser:

https://lindicemcsween.telequebec.tv/emissions/100487159/renover-un-plex-rentable-pension-alimentaire-pour-ex-conjoint-la-retraite-anticipee-bonne-idee/43704/renover-un-immeuble-a-revenu-est-ce-vraiment-rentable

Il apporte des points qui, je pense, vont aider dans votre reflection d’évaluation.

Bonne journée!
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Message par BarbeRiche le Lun 29 Juil - 14:41

@Mireille Bas lesdettes a écrit:Bonjour,

Je viens de voir une chronique de PYMcsween qui devrait vous intéresser:

https://lindicemcsween.telequebec.tv/emissions/100487159/renover-un-plex-rentable-pension-alimentaire-pour-ex-conjoint-la-retraite-anticipee-bonne-idee/43704/renover-un-immeuble-a-revenu-est-ce-vraiment-rentable

Il apporte des points qui, je pense, vont aider dans votre reflection d’évaluation.

Bonne journée!

J'aime pas tant son approche car oui, il amène des bons points mais le résumé semble négatif au final alors qu'il le fait pour lui-même (ou ses enfants)...à moins que ce ne soit pas vraiment son immeuble ce qui est possible aussi.

Comme dans tout, il y aussi des tours de passe-passe.  La régie du logement, oui ça limite mais ça reste une suggestion de prix de loyer.  Au final, c'est une relation d'affaires entre ton locataire et toi-même et il y a des façons se s'entendre ou de bien se préparer pour aller à la régie, de mettre les locataires dehors de leur plein gré.  Tu peux même leur trouver un loyer moins cher ou dans un meilleur emplacement et les aider à déménager en payant le camion ou même le déménagement et pour loué son nouveau loyer 300$/mois+ .   Soudainement ses travaux se récupèrent pas mal plus rapidement qu'en 42 ans, sans compter la plus value qui ralenti pas en moment du moins..! C'est sûr que ça se passe pas tout le temps aussi facilement on s'entend.

J'aborde dans le même sens que lui mais moi j'achète pas de duplex à Montréal lol.  

J'ai compris qu'il veut que ses enfants puissent vivre dans un quartier respectable et agréable dans le futur, je trouve que c'est une bonne raison même si on peut pas prévoir de quoi va avoir l'air le quartier dans 20 ans.  Son rendement sur investissement sera p-e pitoyable mais l'argent semblait pas être sa motivation première.

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