Real estate investing 101

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Message par FCLR le Mer 6 Mar - 17:44

Tu as raison. C est possible. Avec les bons talents et bcp d efforts bcp de choses sont possibles si on le veut vraiment et je pense que c est une belle lecon a retenir. Pour la plupart des gens ca demeurera toutefois impossible justement parce qu'ils ne veulent pas faire ce qu'il faut pour y arriver.

Il y aussi Buffett qui dit "seul un idiot risque ce qu'il possede pour obtenir quelque chose dont il n'a pas besoin"... (mon interpretation lol)

Je commence a posseder des choses qui m'ont pris bcp de temps a batir et risquer tout pour un trade je trouve ça intense... pas dans mon profil et mes objectifs.

Mais si je voulais me lancer dans l'immobilier a fond, je ferais probablement comme ton gars dont tu parles. Quand je veux vraiment quelque chose et c est visceral, j'ai une tete de cochon et je suis insatiable.

J essayerais de me trouver un vieux bonhomme avec un portefeuille bichonné et pas de releve et je prendrais tranquillement un arrangement avec lui pour me faire mentorer et reprendre sa business ou quelque chose du genre.

Bravo à lui!

Je pense qu'il faut eliminer le mot "impossible" et on devrait le remplacer par "improbable". Atteindre la retraite a 30-40-45 ans et pouvoir vivre de ses epargnes pour tjrs est classé par la grande majorité des gens dans la section "impossible" pourtant bcp le font.

Je pense qu'avec de l'acharnement, en se dediant a quelque chose a fond, on peut vraiment realiser bcp.

Lache pas barbe! Essaie ptete de clarifier tes objectifs sils ne sont pas tout a fait clairs et jai confiance que tu peux amener ta business ou t'en as envie.

Quant aux partenariats... la difficulté réside vraiment dans le fait de trouver le bon partenaire :
1- il doit avoir exactement les meme objectifs
2- meme tolerance au risque
3- bien te completer
4- savoir bien gerer ses finances de facon similaire a toi
5- etre aussi engagé que toi
6- etre digne d'une confiance sans limite et d'une honnetete et loyaute sans borne
7 - etre optimiste et creatif... doit voir les obstacles comme des challenge...
Etc etc etc...

C'est deja difficile de trouver une conjointe qui remplit ces criteres... trouver un partner in crime doit pas etre evident. Les gens changent et evoluent, l'argent fait parfois sortir le meilleur ou le pire chez les gens... la loyaute peut s'affaiblir pour x ou y raisons futures etc..

Honnetement je suis d'accord avec toi qu'un partnership c est puissant mais c est loin d etre evident de trouver le partner ideal. Il doit y avoir un peu de chance autour de tout ça.


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Message par L'homme à .001 million le Jeu 7 Mar - 12:39

[quote="BarbeRiche"]
@FCLR a écrit:

Je sais que j'ai l'air de vouloir vendre un cours sur «c'est facile de réussir en immobilier» lol...mais vu que je le vis maintenant, je le sais que c'est possible.

Parlant de cours, vous pensez quoi des cours/coaching en immobilier donnés par des clubs (genre Immofacile, le CIIQ avec Yvan Cournoyer, les morus de l'immobilier, etc...) ? Quelqu'un ici a déjà suivi une telle formation?

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Message par BarbeRiche le Jeu 7 Mar - 20:12

J'ai suivi un seul cours d'Immofacile (chalets locatifs) et le contenu était bien mais assez général et dans une classe de 30 personnes en 1 journée, je ne sais pas si tu peux en apprendre tant que ça.  J'ai d'ailleurs parlé à Ghislain Larochelle pas plus tard que hier (30min gratuit au tél suite à la formation) et il me parlait de son programme X et programme VIP qui sont plus sur le long terme...mais tu dois suivre le coaching double avant je crois.

Les mordus de l'immobilier, c'est le gars dont je parle quelques posts plus haut qui a réussi la transaction de 419 portes d'un coup en levant 10M$ auprès de plusieurs investisseurs.  Je ne suis pas inscris sur la communauté par contre et je ne connais pas leur formation.

Personnellement, j'aime beaucoup les vidéos de la MREX.  Je trouve que le contenu se différencie des autres et c'est d'actualité. Ils font venir des experts et tu vois que c'est du monde qui sont ''dans la game'' et qui savent de quoi ils parlent.  J'ai trouvé beaucoup d'infos utiles car ça traite souvent de financement, multi-logements, taux d'intérêts et je suis là-dedans en ce moment.
https://www.youtube.com/channel/UCJ_s7CjnzTm29N5jFrESS5Q

Ils offrent un programme de mentorat sur 6 mois qui s'appelle La Meute (on repassera pour le nom lol)...assez dispendieux au coût de 832$/mois x 12 = 9984$.  Je pense pas que tu t'inscris à un programme comme ça pour le contenu (malgré que ça l'air pertinent) mais plutôt pour réseauter et surtout pour parler avec du monde qui ont l'expérience du terrain.  C'est fou ce que tu peux apprendre en parlant avec les bonnes personnes.

Je le considère...ça commence en avril (peut-être déjà plein je sais pas).

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Message par FCLR le Ven 8 Mar - 9:19

9984$ ouch

Je dirais juste attention a ce genre de cours et groupes immobiliers. Certains arnaqueurs se servent beaucoup de ce genre de plateforme pour mettre les gens en confiance et recruter des "investisseurs" et leur faire mirroiter x, y, z. Puis ils se servent d eux comme prete nom pour differents types de fraude immobiliere ou aussi pour leur passer des immeubles qui ne valent pas ce qu'ils disent valloir.

Probable que plusieurs de ces cours soient aussi une belle facon de rencontrer des gens et d apprendre. Mais pour moins cher tu peux faire un certificat universitaire en immobilier, te trouver une job de souscripteur commercial dans une banque et etre paye pour en apprendre encore plus sur le systeme from the inside ou apprendre la meme chose et rencontrer des gens tres expérimentés.

Le financement creatif de la mise de fonds pour te permettre d acheter des immeubles dont t'as pas les moyens de t'acheter ca lair bien interessant mais faut pas oublier qu'avec un RPV de 80 ou 85% t'as deja un mechant gros levier et qu'au dela de la rentabilité papier, il y a aussi des risques bien reels a gerer.

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Message par Mr Jack le Ven 8 Mar - 9:31

si c'est 9984$ + te faire fourrer ensuite, ça fait cher en effet Wink
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Message par BarbeRiche le Ven 8 Mar - 10:13

Très bon point FCLR, faut faire attention.  Il y beaucoup de groupes comme ça...personnellement j'en consomme pas mal et c'est vraiment une question de feeling et de pertinence du contenu...si c'est du gros WOW devenez riche rapidement blabla....prenez vos jambes à votre cou et sauvez-vous en vitesse.  Quand tu écoutes quelqu'un parler pendant 30min-1h sur un podcast X 30 podcasts, je pense tu peux te faire une idée du style de personne tout en gardant en tête que chacun travaille pour son propre intérêt et que certains pourraient tenter de t'exploiter.

C'est vrai que souscripteur ou courtier hypothécaire peut être une option intéressante.  Un ancien collègue avec qui j'ai gardé contact aimerait aussi investir mais il a besoin d'une job en même temps...je lui avait suggéré de faire ça...on verra.  J'avais commencé le cours d'ailleurs mais je me suis rendu compte que ça m'intéressait pas de faire ça.  Je préfère m'assoir avec un bon courtier, apprendre de son expérience et tenter de bâtir une bonne relation d'affaires avec lui.

J'ai toujours été réticent de payer pour ce genre de formations mais j'ai changé d'avis graduellement.  J'ai parlé à du monde qui en ont suivi et tout dépend de la personne en bout de ligne.  Deux personnes peuvent suivre la même affaire et un ça l'aide à le propulser, l'autre va rien faire avec.  Je reviens à ma propre expérience mais sans mon partner, j'aurais rien de ce que j'ai en ce moment.  J'ai appris beaucoup et non seulement ça, il me donne de la motivation.  Faut aller chercher cette motivation là en sortant de notre zone de confort et en allant parler à du monde qui ont l'expérience.  Pour moi ce genre de formation c'est 10% contenu, 90% expérience/contact/idée/solutions.  On peut faire un cours, lire des livres et écouter des podcasts mais en général, rien bas le fait de rencontrer du monde qui sont dans le même bateau et qui sont p-e deux ans, 10 ans en avance sur toi ou même moins avancé mais bourré de motivation.  Cela dit, pas obligé de payer 10 000$ pour ça, il y a plein de rencontres mensuelles ou sporadiques ou dans d'autres sphères ou tu peux tomber sur la bonne personne.

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Message par LP le Dim 10 Mar - 17:17

@BarbeRiche a écrit:Je ne veux pas te mettre sur le spot mais FCLR est très calé dans ce domaine et il m'a beaucoup aidé dans certaines situations.

FCLR d'ailleurs, le gars de la banque nous a dit que les taux ne peuvent pas être gelés avant la construction du bloc?  Selon toi, est-ce que c'est vrai?  D'ailleurs, le financement pour le bridge a été approuvé et pour 85% du montant qu'on a payé pour vrai.  Un coup la construction finie, on aura le bloc financé à 100%...très content.

J'aimerais obtenir plus de détails sur l'immeuble financé à 100%, ça m'intéresse.

Merci

LP

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Message par BarbeRiche le Dim 10 Mar - 17:49

Je me suis mal exprimé. Il est financé à 85% de sa valeur marchande mais comme on l'a payé moins cher que sa valeur marchande, on se retrouve à avoir laissé très peu d'argent sur la table pour cet immeuble en particulier.

Essentiellement, c'est qu'on a eu un bon deal étant donné qu'on a été les premiers à acheter un terrain alors que le projet était au tout début, pas de rue, pas d'infrastructure, etc (donc plus risqué).

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Message par LP le Dim 10 Mar - 18:13

Merci du renseignement, c'est pour un 12 logements? Si oui, quel est ton coût de construction? par unité?

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Message par BarbeRiche le Dim 10 Mar - 23:33

En réalité c'est 2x 6 logements séparés par un mur antifeu. Plus facile à financer car c'est un ccd de 1.1 vs 1.3 pour un 12. Ça sera plus facile à revendre éventuellement aussi.
Ça prend une charte de copropriété même si c'est les mêmes proprios.

La valeur marchande est de 140k$/unité. Ça te donne une idée approximative. C'est moins de 14x les revenus bruts. On construit notre 2e actuellement.

C'est 4 facades en briques, pas d'espace commun, style condo, thermopompe, belle fenestration, stationnements extérieurs.

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Message par FCLR le Lun 11 Mar - 16:27

140k la porte c est quand meme intense comme prix neanmoins. C est dans le high du locatif au qc... pour arriver avec un ccd qui rencontre les normes.

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Message par BarbeRiche le Lun 11 Mar - 22:40

Mon erreur je voulais dire la valeur économique.
C'est l'évaluation agréée sur laquelle la banque s'appuie pour nous financer.

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Message par L'homme à .001 million le Mar 12 Mar - 0:13

@BarbeRiche a écrit:

Personnellement, j'aime beaucoup les vidéos de la MREX.  Je trouve que le contenu se différencie des autres et c'est d'actualité. Ils font venir des experts et tu vois que c'est du monde qui sont ''dans la game'' et qui savent de quoi ils parlent.  J'ai trouvé beaucoup d'infos utiles car ça traite souvent de financement, multi-logements, taux d'intérêts et je suis là-dedans en ce moment.


Pour avoir fait le coaching du CIIQ (une journée par mois pendant 10 mois & 4000$) et avoir assisté une présentation de MREX (3 heures et 20$), j'ai trouvé que l'approche de MREX semblait beaucoup plus instructive, concise, logique, appuyée, et globalement plus sérieuse. Leur programme s'adresse à ceux qui veulent investir en partenariat dans le multilogement et ils t'annoncent d'entrée de jeu que, effectivement, le "get rich quick", c'est plus de la fantaisie qu'autre chose et qu'il faut avoir les moyens d'acheter un plex à toi tout seul pour être admissible à leur "meute" à 10000$.

Le coaching de la CIIQ était, quant à lui, plus orienté vers les flips, condos loués, airbnb, petit plex, etc... leurs cours incluent du pep-talk cheesy et de l'info-pub pour leurs autres programmes...et, comme FCLR l'a évoqué, ils mettent de l'avant des stratégies de financement créatif...pas mal créatives. En gros, les deux programmes s'adressent pas au même public.

Autrement, par pure curiosité, as-tu un background relié de près ou de loin à l'immobilier ou tu t'es lancé là-dedans en apprenant sur le tas?

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Message par LP le Mar 12 Mar - 8:49

J'ai énormément lu sur l'immobilier avant d'aller faire le CIIQ. J'ai beaucoup aimé le réseautage que procure le CIIQ. C'est un gros résumé des livres que j'avais lu surtout celui de Jacques Lépine (L'indépendance financière grâce à l'immobilier). J'ai appris un peu aussi pour le financement créatif. J'avais déjà des immeubles avant de faire le coaching, peut-être il y a un manque de profondeur dans le coaching régulieur, l'avancé est peut-être mieux.
LA MREX les vidéos semblent intéressant et plus en profondeur, mais je n'ai jamais fait de cours avec eux.

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Message par LP le Mar 12 Mar - 11:48

J'ai également l'opportunité pour l'achat d'un terrain sur lequel on peut construire plusieurs 6 logements entre 5 et 6. C'est pour cela que je regarde les coûts de construction d'immeubles.
J'ai eu un offre à environ 95 000 à 100 000$ par logements.
C'est dans les prix?

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Message par BarbeRiche le Mar 12 Mar - 13:02

Ça dépend pour quel type d'immeuble. Combien de pc, fenestration, finition, thermopompe, optimisation au niveau du son, revêtement en vynile, en brique, aires communes, stationnement intérieur, ascenseur? Est-ce qu'il y a beaucoup d'excavation, de remblai à mettre? Je pense qu'on a une facture de 28 000$ pour du sable sur ce bloc là juste pour te donner une idée.

Quand tu as les plans, je te dirais de le faire évaluer par un évaluateur agréé et ensuite va voir ton banquier/courtier pour voir combien tu peux obtenir de financement.

Est-ce indiscret de te demander dans quel coin? Sinon en message privé si tu veux.

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Message par BarbeRiche le Mar 12 Mar - 13:05

Je n'ai pas de background immobilier non. J'ai quitté ma job il y a un an et demi pour me consacrer à l'investissement et l'immobilier. Je me suis associé à un ami qui lui avait beaucoup plus d'expérience et depuis on a quand même réalisé plusieurs trucs...achat de chalets locatifs, flips, achat/vente de terrain, construction des 6 logements neufs.

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Message par L'homme à .001 million le Sam 16 Mar - 10:17

@BarbeRiche a écrit:Je n'ai pas de background immobilier non.  J'ai quitté ma job il y a un an et demi pour me consacrer à l'investissement et l'immobilier.  Je me suis associé à un ami qui lui avait beaucoup plus d'expérience et depuis on a quand même réalisé plusieurs trucs...achat de chalets locatifs, flips, achat/vente de terrain, construction des 6 logements neufs.

Chapeau pour ton move.

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Message par L'homme à .001 million le Sam 16 Mar - 10:20

@LP a écrit:J'ai énormément lu sur l'immobilier avant d'aller faire le CIIQ.  J'ai beaucoup aimé le réseautage que procure le CIIQ.  C'est un gros résumé des livres que j'avais lu surtout celui de Jacques Lépine (L'indépendance financière grâce à l'immobilier).  J'ai appris un peu aussi pour le financement créatif.  J'avais déjà des immeubles avant de faire le coaching, peut-être il y a un manque de profondeur dans le coaching régulieur, l'avancé est peut-être mieux.  
LA MREX les vidéos semblent intéressant et plus en profondeur, mais je n'ai jamais fait de cours avec eux.  

Je suis d'avis que l'accès à la communauté pour réseauter, c'est le plus gros avantage qu'ils te donnent. Malheureusement, le réseautage n'a jamais été mon fort Laughing.

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Message par BarbeRiche le Sam 16 Mar - 11:01

@L'homme à .001 million a écrit:Je suis d'avis que l'accès à la communauté pour réseauter, c'est le plus gros avantage qu'ils te donnent. Malheureusement, le réseautage n'a jamais été mon fort Laughing.

Moi non plus, ça me tente jamais et moins je le fais, moins j'ai envie. J'essaie de me botter le cul parce que c'est arrivé à quelques reprises que j'ai vraiment appris des trucs qui m'ont servi ou rencontré des contacts qui ont été bénéfiques.

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Message par FCLR le Sam 16 Mar - 18:17

Le reseautage c'est probablement ce qui est le plus payant apres, ou avant, l'hyperspécialisation.
Qui tu connais > ce que tu sais car tu peux faire levier des connaissances/contacts des autres.
Les gens qui ont le plus de succes en affaire ou dans la vie en general sont bien souvent ceux qui sont les plus forts a batir et entretenir des reseaux.

Malheureusement pour moi aussi... c'est pas ma force... je sais que c'est plate a dire mais les gens en general m'emmerdent... ou me tapent sur le systeme. Alors le moins j'en cotoie ou connais, le mieux je me porte. Oups...

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Message par Maxime le Ven 5 Avr - 11:09

Un bon texte sur des stratégies possibles (créatives) et payantes d'utilisation de son RAP, outre que de l'investir dans la mise de fond d'une propriété.

https://www.lesaffaires.com/dossier/immobilier-residentiel/le-rap-creatif-/609326?fbclid=IwAR2s4j5ibTVl-dn96a93kcow1TAGsLWWQiJOq-rsQousqyCB2_7h2spT6hg


Aussi, explications intéressantes de M. McSween sur la cause de la pénurie de logement à Montréal:

https://www.985fm.ca/animateurs/pierre-yves-mcsween

Le modèle locatif traditionnel de baux à long terme sur des plexs semble brisé/désuet au Québec à notre époque.  À réfléchir.
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Message par retraite101 le Ven 5 Avr - 14:35

Très intéressant! J'adore les articles de Daniel Germain...
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Message par L'homme à .001 million le Ven 5 Avr - 18:30

@Maxime a écrit:
Aussi, explications intéressantes de M. McSween sur la cause de la pénurie de logement à Montréal:

https://www.985fm.ca/animateurs/pierre-yves-mcsween

Le modèle locatif traditionnel de baux à long terme sur des plexs semble brisé/désuet au Québec à notre époque.  À réfléchir.

Si je comprend bien, la Régie, malgré sa raison d'être tout à fait louable (de protéger les plus petits face aux propriétaires abusifs), a mené à la création d'un marché artificiellement abordable, où les augmentations de loyers ne réflètent pas l'augmentation du coût de la vie. Les investisseurs ont simplement trouvé d'autres façons pour s'ajuster (condos, réaménagements/réaffectations) et les locataires, dont le pouvoir d'achat stagne depuis trop longtemps, commencent à souffrir puisque le marché immobilier semble s'aligner lentement mais sûrement sur la réalité.

Je suis dans le champ ou ça se tient?

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Message par Maxime le Dim 7 Avr - 7:52

Idem pour M. Germain, lorsque je vois son nom, je clique toujours sur ses articles et je suis très rarement déçu après lecture, autant au niveau du contenu que de sa façon de le présenter.

-------

Pour la question des logements, oui ça ressemble pas mal à ça.  Le modèle de location à court terme AirBnb fait aussi beaucoup pression et s'implante de plus en plus, car plus rentable et moins risqué pour les propriétaires.

La " crise " du logement, c'est aussi assez montréalais comme phénomène à cause de la concentration de la population dans cette ville.  

Une autre conséquence des augmentations limitées autorisées par la régie du logement, c'est que beaucoup de proprio ne rénovent pas leur bloc appartement car selon les calculs de la régie, ils en auraient pour genre 40-50 ans à récupérer les sommes investies selon le montant annuel d'augmentation permis, en %.

De ce fait, beaucoup de logements sont insallubres et avec des problèmes de moisissures.  

En plus du fait que les gens issus de l'immigration, lorsqu'ils ne vont pas à Toronto à cause de la langue, restent plutôt à Montréal donc ça contribue à faire augmenter la demande locative et ainsi pousser les prix vers la hausse.

Au Québec, on cherche de façon indirecte à ce que les propriétaires subventionnent en partie les locataires avec des coûts de logements le plus bas possible, tout en ayant des immeubles se dégradant par manque de liquidité et de rentabilité pour faire des travaux sur les immeubles.

Bref, ça explique pourquoi (à cause de ce système) dans certains secteurs en particulier, il y a une genre de tiers-mondialisation ghettoïsée qui s'installe avec le temps, rappelant le pire côté du socialisme.

Mais bon, au moins on a " la pital gratisssss... "' hein. Laughing
J'ai un vilan rhume depuis 2-3 jours, je pense que je vais aller poirotter à l'urgence pendant 22h pour en parler au médecin, qui va pouvoir me dire de retourner chez moi boire de l'eau et prendre du repos.  Rolling Eyes
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