Discussion: L'industrie du prêt & l'endettement

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Discussion: L'industrie du prêt & l'endettement

Message par Maxime le Jeu 22 Fév - 18:59

De manière générale, on ne se cachera pas qu'en Amérique du Nord les consommateurs ont beaucoup recours au crédit.  

Que ce soit pour financer des études, l'achat d'une voiture, l'achat d'une maison ou des achats de consommation courante, bien des gens vont choisir de financer ces dépenses.

Malgré tout, environ 30% des gens n'ont aucune dette, alors ceux qui sont endettés, le sont très fortement.
À 171% de taux d'endettement, pour le canadien moyen, c'est assez élevé.  Au moins, ça comprend la dette hypothécaire, actif qui devrait généralement s'apprécier dans le temps d'environ 3-4%/an en moyenne.

Bien souvent, on se fait offrir/vendre un paiement par mois, avec le coût du financement inclus pour aider à faire '' passer la pilule '', car en sachant le paiement total que la personne peut se permettre, le concessionnaire peut alors lui vendre, par exemple, le véhicule le plus dispendieux dans la limite de la capacité de payer de l'acheteur.  Après tout, quoi de mieux que d'aller s'accoter au bout de la corde en partant! lol

D'ailleurs, ça m'a toujours subjugué un peu de voir du monde tout fier posé à côté de leur nouvelle bébelle, comme si en soit c'était un grand accomplissement, un signe de réussite quelconque, alors que la personne vient seulement de s'endetter sur un actif qui se déprécie (ex: auto)! DOH!  Dis-moi plutôt que tu as cotisé un REEE de ton kid, maximisé les subventions gouvernementales, mis la main sur ton 30% de rendement et là je vais te trouver wise.

Il y a quelques mois, j'ai prêté de l'argent à un proche pour qu'il paie le solde une dette de crédit à 19%.  Au total, j'ai offert à la personne de lui prêter à 2%, mais elle me redonne 4%.  Bref, c'est de '' l'argent famille '', alors ce n'est pas la même affaire.  C'est plus une question de rendre temporairement service que de faire des affaires, dans ce cas-là précis.

Par contre, il y a quelques temps, j'ai découvert la carte MasterCard MBNA Platine Plus et j'ai trouvé ça quand même pas pire qu'elle offre du 0% pendant 12 mois.  Ça peut quand même dépanner quelqu'un pendant un an, en attendant qu'il génère des revenus ou vende certains actifs pour aller chercher l'argent.

Outre les cartes de crédit, je pense que beaucoup de gens se servent de leur marge hypothécaire pour se financer.


Il y a plusieurs entreprises offrant des micro-prêts instantanés, mais souvent c'est tout une gimmick avec des frais de gestion astronomiques...
Je suis en train de regarder l'épisode 2 d'Argent Sale sur Netflix et ça parle des prêts à court terme.

Pour ce qui est des prêteurs privés, dans l'immobilier par exemple, vous pourrez en trouver à du 10-15%.
J'imagine que ça peut servir pour des flips.

Moyennant un montant d'argent, l'an passé, quelqu'un m'a offert de racheter sa maison (qui était au nom de son beau-père qui venait de décéder) et de lui revendre 2 ans plus tard pour qu'il puisse la racheter et se qualifier pour le financement auprès de son institution financière à ce moment-là.  Sans cela, je restais proprio de la maison et je continuais de lui louer.  Mais vu le peu de fiabilité de la personne, la malpropreté et le mauvais état du bien immobilier, je ne suis pas allé de l'avant.

Je pense qu'une clef de la réussite en affaire, pour investir, consiste à trouver du financement à bas taux d'intérêt pour financer des projets ayant de plus en plus d'envergure et étant de plus en plus rentables.

Bref, que pensez-vous de cela?

Avez-vous déjà été prêteur privé? Si oui, à quel taux?
Avez-vous des trucs pour vous financer à petit coût?
Avez-vous des histoires intéressantes à raconter?
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Maxime
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Re: Discussion: L'industrie du prêt & l'endettement

Message par Sorcière Frugale le Ven 23 Fév - 16:39

J'ai emprunté à un membre de ma famille à 2 reprises. Une fois quand j'ai acheté mon condo locatif et qu'il me manquait un peu pour arriver à 20% de cashdown et éviter l'assurance SCHL. Puis pour payer mon prêt de voiture en totalité afin de sauver sur les intérêts.

La personne me l'a fait à 0% d'intérêt donc j'ai été gagnante sur toute la ligne. C'est aussi la raison pourquoi je traîne cette dette depuis plusieurs années; il m'en reste 38% à payer et j'ai toujours fait un paiement minimum à chaque mois dessus. Pas de pression de mon débiteur, pas de presse de ma part de tout rembourser. C'est plus avantageux pour moi d'investir ailleurs que de payer une dette à 0%. Ça pourrait toujours tourner au vinaigre par contre même si le risque est faible.

C'est drôle, j'ai emprunté mais je serais très réticente à prêter mon argent à moins d'un contrat et que je connaisse bien la personne. Encore là, je connais des gens que j'aime beaucoup mais à qui je ne prêterais pas de l'argent Neutral . Je suis sans coeur de même. Ou je leur donnerais tout simplement car je sais que je n'en reverrais jamais la couleur de cet argent..

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Re: Discussion: L'industrie du prêt & l'endettement

Message par retraite101 le Mer 28 Fév - 11:34

À l'exception du prêt hypothécaire, je fais partie de ceux qui n'ont aucune dette! C'est la même chose pour ma conjointe  Wink

Si je veux acheter un bien, je le paye avec la carte de crédit et je rembourse à la fin du mois.

Si je veux acheter un bien dispendieux, par exemple lorsque j'ai acheté un véhicule usagé l'année dernière, je retire l'argent de mes placements non-enregistré et je paye le bien comptant.

Si jamais j'avais besoin d'un gros montant à court terme, je pourrais utiliser la marge de crédit à 3,45% que nous avons avec Desjardins. C'est l'option la moins coûteuse à laquelle j'ai accès.
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Re: Discussion: L'industrie du prêt & l'endettement

Message par FCLR le Ven 9 Mar - 2:53

Moi, j'utilise ma marge de crédit et ma carte de crédit... pas toujours de façon optimale mais bon...
Je suis un peu indiscipliné dans l'âme. Outre ma maison, il m'arrive de financer des vehicules, des meubles (a tres court terme) et des renovations. Je fais passer des paiements d'assurance, carte de transport en commun et cell sur ma carte pour la remise en argent. Je paie l'essence et en general mes reparations d'auto visa...

Par exemple, j'ai eu un long congé parental. J'ai eu plus de temps qu'a l'habitude pour avancer des travaux dans ma maison... j'aurais pu ne pas epargner 22k durant l'année et payer mes petits travaux cash... mais à 3.5% d'intérêt sur la marge.. valait mieux investir et financer. J'avais le trmps d'en faire là alors j'ai pris un peu d'avance. En les faisant moi meme, malgre le financement, je sauvais bcp vs les faire faire.

Les prêteurs privés et les cartes de credit à 0%... moi je ne trip pas. Comme je l'ai deja dit, bcp de scrapage de bureau de credit avec ces cartes à 0%. Cela etant dit, quelqu'un de tres a son affaire qui suit le tout a fond (surtout au bout d'un an au moment de fermer la carte) peut y trouver son compte et venir a bout d'une dette par exemple. J'ai une amie qui finance ses chars a 0% comme ça. Elle les mets sur des cartes mbna et les rembourse en 1 an.

Les prêteurs privés... habituellement tu vas là pour de l'investissement non standard, parce que tu ne passes pas au credit, pour faire du blanchiement, pour des dettes de jeu, pour des projets immobiliers qui font peu de sens... etc... normalement, personne ne devrait avoir a faire avec ce type de prêteur. Bcp de trucs et gens louches qui tournent autour de ça. Bcp d'arnaques...

Qui veut emprunter 200,000$ à 15%? Plus les frais... sur un an t'as quand même 30k d'interets payer quasiment... quel investissement legal et accessible au commun des mortels vaut la peine de te prendre ce genre de prêt?

Preter de l'argent maintenant. Oui... comme une banque. Je suis pret a en preter a ceux qui n'en ont pas besoin. Mon pere... mon frere... lol et non je ne chargerais pas d'interets. Dans la famille je ne prends pas d'argent. J'ai eu de mauvaises experiences a preter de l'argent a des "amis" dans le passé. Disons que je choisis mieux mes amis et ça tombe bien, ils n'ont pas besoin de prets.

Moi aussi j'ai eu recours a un petit jump start de mon pere dans le passé dans des moments tough.
Genre separation + emploi precaire au meme moment avec rachat de parts d'une maison. Un petit pret de 15k sans interet a fait bien mon affaire.

Dans un monde ideal, on ne devrait pas pouvoir emprunter de l'argent et payer des interets. Ça ouvre la porte a l'esclavage et d'ailleurs il y a des religions qui l'interdisent. Mais le capitalisme carbure à ça. Ça dope la croissance... artificiellement. Alors.. vu que tout le monde le fait on est comme pogné avec ça. Je veux dire... vas-tu t'acheter une maison a 250k cash? Le temps d'epargner l'argent la maison va en valloir 400k.

Naitre a Toronto par exemple aujourd'hui ça doit etre decourageant... tu t'habitues a un style de vie que tu ne pourras vraisemblablement pas reproduire...

Comme tu le dis Maxime, devenir riche, c'est l'argent des autres... mais À PETITS TAUX. Emprinter a 15% pour investir à 7% avec un potentiel de downside de 50% à court/moyen terme (volatilité) serait evidemment stupide.

Il est clair que d'epargner bcp et d'investir est une bonne avenue vers la richesse.

Mais, utiliser l'argent des autres et leur faire payer la note et prendre les risques est la vraie voie vers la grande richesse.

Nous on ne vise pas la richesse... on vise la liberté financiere. Mais si tu veux devenir multi millionnaire ou milliardaire... ça prend du levier sur l'argent des gens et sur les gens (employés).

Par exemple, en immobilier... t'es capable d'avoir des taux similaires aux taux residentiels depuis quelque années. Tu peux te jumpstarter un parc immobilier de plusieurs millions assez rapidement avec l'argent des autres, en utilisant des balances de ventes et des cartes de credit a 0% pour tes mises de fonds. L'argent de la mise de fonds peut etre empruntée si en tant que groupe vous pouvez faire la preuve que vous possédez 25% du pret en valeur nette et 15% du cout d'achat en liquide.
Apres ce sont les autres qui paient l'hypotheque..

L'immobilier reste la voie la plus simple et accessible au commun des mortels.

Les cies qui se lancent en bourse (leur cie) utilisent à relativement peu de frais l'argent des autres pour devenir riche.

Mais personnellement, je ne suis pas tres doué pour dénicher ces opportunites d'arbitrage qui valent la peine de prendre le risque d'utiliser du levier à outrance. Ce n'est pas a la portee du premier venu disons de saisir ces opportunites.

En immobilier les gens ont tendance a fortement surévaluer la valeur réelle de leurs actifs et donc à vouloir les vendre à prix d'or. Les "aubaines", je ne crois pas trop à ça. Je pense que le seul réel moyen de faire une "aubaine" en immobilier c'est d'être un initié (savoir que la gare de train, l'hopital et le centre d'achat seront installés là) ou d'etre pret a transformer l'immeuble de façon importante et pas si evidente pour saisir des opportunites inexploitées. En generalnles trsnsactions se font a juste valeur marchande ou a prime a cause d'une mauvaise evaluation des risques reels par le nouve acheteur quand on parle de petits immeubles (-24 logements).

Par exemple, j'ai vu un gars acheter un 24 plex dans le coin du metro jolicoeur sans entrees laveuse/secheuse et sans balcon, avec chauffage/eclairage central et faire un achat plus travaux pour ajouter le tout, mettre un compteir electrique a chaque logement tout en renovant completement l'interieur des appartements a neuf. Un investissement majeur... mais qui change completement l'attrait de l"immeuble dans un quartier qui commence a devenir en vogue.

Avec ça tu doubles (ou plus) les loyers de l'immeuble et possibilite de revendre les unites en condo si t'arrives a creer le tout.

Mais il y a des risques a tout ça : permis de la ville, autorisation de conversion, difficulte a mettre des locataires dehors pour faire les travaux, marché de condo competitif... etc...

Moi je pars du principe que les gens a la base ne donnent pas leurs avoirs de toute une vie si facilement a un parfait inconnu et qu'ils tendent à embellir le beau et camouffler/ne pas mettre l'emphase/ne pas parler des problemes... les gens essaient d'avoir au minimum la juste valeur marchande pour leur immeuble ou de se debarrasser au meilleur prix de leurs troubles.

Il arrive parfois en focussant sur les successions/reprises que des "aubaines" puissent etre faites parce que le vendeur est ignorant (et en deuil) ou parce que la banque veut que ça scram et elle passe la perte a l'assureur... MAIS... j'en ai rarement vu. Sur papier oui ça l'air d'un deal....mais quand tu visites c'est souvent là que tu vois le vrai enjeu. Ton "deal" se transforme en projet de renovation.

Quand t'es la dedans, que c'est ta job, que tu sais ce que tu fais, que t'as l'entourage/equipe qu'il faut pour revaloriser un immeuble, il peut y avoir de l'argent a faire. Mais c'est pas aussi evident que ce que les emissions de tele le laissent entendre.

A vancoucer pogner une maison maganee et mettre 350k de travaux dessus que tu fais faire par d'autres c'est ptete rentable mais pas a st-liguori.





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