La marge hypothécaire

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La marge hypothécaire

Message par Maxime le Dim 25 Fév - 23:05


Petite curiosité, mais d'un point de vue d'investisseur, utilisez-vous votre marge hypothécaire pour investir ou pour vous financer pour des projets d'investissements?

Pour ma part, en 4 ans, la seule fois où je m'en suis servie, c'est pour prêter temporairement de l'argent à un proche.

Cependant, advenant un bon crash boursier où je pourrais mettre la main sur des entreprises extraordinaires à un prix de grande aubaine, je pourrais être tenté d'en utiliser une petite partie pour financer à court terme l’acquisition de quelques actifs stratégiques de grande valeur.

Dans une moindre mesure puisque c'est moins mon créneau, mais sait-on jamais, j'aurais la possibilité de m'en servir comme mise de fond pour acheter un bien immobilier.

Par ailleurs, en immobilier locatif on sait que les intérêts sur le prêt hypothécaire, sont déductibles à des fins d'impôts, mais qu'en est-il des intérêts sur la marge hypothécaire?
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Re: La marge hypothécaire

Message par BarbeRiche le Lun 26 Fév - 0:18

Les intérêts sont aussi déductibles sur la marge hypothécaire si c'est dans le but d'obtenir un revenu.  Si tu l'utilises aussi de façon personnelle, tu serais mieux de garder un paper trail très clair au cas où tu te ferais vérifier mais ça reste déductible.

Pour en revenir à ta première question, moi je n'ai aucun problème à l'utiliser pour investir et à vrai dire, on vit pas mal dans notre marge parce que j'investis assez activement à gauche à droite (immobilier, placement privé, mining, etc).

Cela dit, je ne serais pas confortable si je ne pouvais disposer d'actifs rapidement pour la rembourser, comme par exemple dans le cas d'une crise immobilière où les banques rappelleraient les marges comme elles l'ont fait aux USA avec certains HELOC (home equity line of credit) lors de la crise de 2008-2009.

À titre d'exemple, en ce moment je dois 17k$ mais j'ai 30k$ cash dans mon CÉLI et 7k$ dans un compte taxable alors ça ne me stresse aucunement...sans compter que je devrais recevoir 75k$ lors du financement du bloc alors ça ne m'inquiète vraiment pas.  Par contre, il y a quelques mois, je devais 50k$ dessus après avoir acheté un terrain (75k$) et ça me rendait légèrement inconfortable...le timing a bien adonné alors qu'un de mes titres a bien performé et que j'ai pu rembourser en quasi totalité mais si ce n'était pas arrivé...j'aurais probablement vendu mes titres les moins intéressants pour en rembourser une partie et ramener ça à un niveau plus confortable.

J'aime la flexibilité et la rapidité d'exécution que cela permet...si demain matin j'ai une opportunité en or, je sais que j'ai accès instantanément à 50k$+ à un taux d'intérêt raisonnable de 3,70% (variable)...

Maintenant, j'ai aussi des marges de crédit entreprise qui n'affecte pas mon ratio d'endettement...alors c'est intéressant aussi mais le taux d'intérêt est plus élevé.  À court terme, ça peut servir selon moi.

Je ne connais pas encore toutes les subtilités du financement et des ratios des banques...très bientôt elles pourraient devenir inconfortables avec ma situation ou sinon l'économie globale du pays et les changements de règles XYZ rendront le tout plus compliqué mais en général, j'ai l'impression qu'un bon projet, un bon nom, de bons partenaires et moindrement de liquidités devraient te permettre d'arriver à tes fins si tu es motivé et moindrement créatif.

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Re: La marge hypothécaire

Message par Sorcière Frugale le Lun 26 Fév - 7:51

Comme j'investis seulement en FNB, je ne sais pas vraiment si piger dans ma marge en vaudrait la peine.. À moins que vraiment ça atteigne un prix démesurément bas !

J'ai 50k disponible en marge de crédit mais je ne les utilise pas Neutral . Je me dis que c'est là en cas d'extrême urgence.
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Re: La marge hypothécaire

Message par FCLR le Lun 26 Fév - 14:11

Max,
Pour que ta marge puisse devenir deductible pour un investissement immobilier, il faut qu'elle soit vierge, l'ait tjrs ete et le reste tjrs (edit : par vierge j'entends dédiée à tes investissement, pas à ton usage personnel)... seul le pret (edit : et les depenses liées à tes investissements) que tu t'octroies pour la mise de fonds doit y etre et effectivement tu dois garder un paper trail de ça. L'hyp residentielle n'est pas deductible d'impot au Canada contrairement aux USA mais tu peux faire la manoeuvre de Smith pour "beneficier" de cet avantage. Par exemple, tu pourrais vendre toutes tes actions hors compte enregistré (si tu en avais assez), rembourser une partie de ton hyp, souscrire une marge de credit hyp et racheter toutes tes actions puis rembourser tranquilement le reste de ton hyp avec les dividendes... (edit : plus complexe que ça voir :https://edrempel.com/smith-manoeuvre/) l'interet sur la marge deviendrait deductible pour l'impot.
Ça s'appelle la Smith Manoeuver. Dividendgrowthinvestingandretirement.com l'a fait notamment.
Evidemment tant que ton REER/CELI n'est pas loadé... à quoi bon?

Ça dépend de tes objectifs financiers... dans certains ça peut valoir la peine.

Le probleme avec le fait d'utiliser sa marge pour faire des achats boursiers, c'est le timing... quand est-ce le bas? Est-ce vraiment le bas?

Honnetement, si un crash arrive... j'attendrais probablement la periode de stabilisation qui dure plusieurs mois puis une confirmation de la reprise par un croisement de moyenne mobile 30 semaines avec confirmation des volumes comme le suggere Stan Weinstein et je ferais probablement un move mais prudent (comme ça me ressemble) genre 1 ou 2 ans d'épargne.

Buffett ne recommande pas d'utiliser de levier pour investir en bourse... comme tu le sais. Mais bon... voir un autre "2008" arriver je le ferais probablement. Reste que selon diverses simulation que j'ai fait, sur 30 ans, investir 100k avant ou apres un crash boursier ne change pas grand chose au rendement...

Une chose est certaine je ne le ferais pas dans l'etat actuel du marché. On ne sait pas si on est au top mais j'ose imaginer qu'on doit bien en approcher...


Dernière édition par FCLR le Jeu 1 Mar - 9:28, édité 1 fois

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Re: La marge hypothécaire

Message par retraite101 le Mer 28 Fév - 11:38

Même chose pour moi. Je ne le ferais pas maintenant. Mais, qui sait, peut-être que je le ferais après la prochaine crise financière... Wink
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Re: La marge hypothécaire

Message par Ben01 le Mer 28 Fév - 12:48

question niaiseuse quand j'entends parler d'investir massivement après une crise financière ..

Comment vous savez au juste quand une crise financière est finie ? Smile

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Re: La marge hypothécaire

Message par Maxime le Mer 28 Fév - 15:21

Ben, ce n'est pas une question niaiseuse.  Le concept du forum et de la communauté c'est justement de pouvoir se partager des connaissances et de pousser plus loin nos réflexions.


Dans son message plus haut, FCLR a dit:

@FCLR a écrit:
Le probleme avec le fait d'utiliser sa marge pour faire des achats boursiers, c'est le timing... quand est-ce le bas? Est-ce vraiment le bas?

Honnêtement, si un crash arrive... j'attendrais probablement la période de stabilisation qui dure plusieurs mois puis une confirmation de la reprise par un croisement de moyenne mobile 30 semaines avec confirmation des volumes comme le suggère Stan Weinstein et je ferais probablement un move mais prudent ...

Pour ma part, puisque je choisis et sélectionne (stock picking) des actions de grandes entreprises (blue chips), de voir des entreprises extraordinaires se vendre à un prix beaucoup plus bas que leur valeur intrinsèque, notamment par rapport à leur ratio coût/bénéfice (P/E), ça m'encouragerais à en faire le plein, car je saurais que je fais une bonne affaire.

Et par exemple, si tu sais qu'un panier de clémentine, ça vaut 5$.  Lorsque tu en achètes à 4$, tu sais que tu fais un bon '' deal ''.  Même si la semaine suivante, le prix de vente glisse à 3$, tu ne te sens pas coupable d'en avoir acheté auparavant à 4$ (car ça reste quand même un deal par rapport à sa vraie valeur de 5$), mais tu continues simplement à en acheter d'autres à 3$.  La semaine suivante, le prix est revenu à 5$ et tu es content d'avoir profité des aubaines des semaines précédentes.   C'est un peu comme ça que je vois ça.  

Divulgation:  Je ne possède pas de clémentines.
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Re: La marge hypothécaire

Message par FCLR le Mer 28 Fév - 17:17

Ben,
Effectivement là est la question...
De façon générale, le marché apparait etre efficient. Mais, à certaines occasions, il y a overreaction... le probleme demeure toutefois entier. Comment determiner si la valeur d'un titre au moment X est justifiée ou due à l'overreaction? Reponse simple... on ne peut pas.

Reste que pour le marché en general, la phrase "Be fearful when others are greedy and be greedy when others are fearful" m'apparait sensée.

Quand les nouvelles sont noires... quand les gens dump leurs actions, quand le monde semble s'en aller vers un precipice financier sans fin, il est temps plus que jamais d'accumuler. Vient toutefois un moment dans un crash boursier où la pression vendeuse et acheteur commencent a s'equilibrer et où le marché se transige dans un channel (trading range). Ça peut durer plusieurs mois et puis, un moment donné survient un breakout et là les nouvelles commencent a redevenir lentement positivies. Le marché fait des new highs encore et encore... les volumes reprennent. C'est alors le temps d'utiliser la marge de credit hypothecaire si le coeur nous en dit. Car les clementines à 4$ le panier pourraient bien etre a 20$ le panier d'ici 2-3-4-5 ans.

Si tu regardes les graphiques de la bourse, quoiqu'on pense de l'analyse technique, il n'en demeure pas moins que des tendances se detachent. Le marche s'en va globalement a la hausse. Mais, en y regardant de plus pres on constate que des cycles sont presents.

Reste qu'investir avec de l'argent empruntée c'est prendre un risque supplementaire. Mais, le faire au bon moment ça peut etre une bonne façon d'arriver plus rapidement a ses objectifs.

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Re: La marge hypothécaire

Message par BarbeRiche le Jeu 1 Mar - 1:23

@FCLR a écrit:Max,
Pour que ta marge puisse devenir deductible pour un investissement immobilier, il faut qu'elle soit vierge, l'ait tjrs ete et le reste tjrs... seul le pret que tu t'octroies pour la mise de fonds doit y etre et effectivement tu dois garder un paper trail de ça.

Je ne suis pas certain que ce soit vrai. J'ai utilisé ma marge personnelle (que j'utilise au quotidien) pour financer une partie du terrain et c'est certain que je vais déduire les intérêts. Ceci n'est pas un conseil car il est possible que je me fasse vérifier et que cette dépense ne soit pas acceptée éventuellement mais je vais très certainement être en mesure de la justifier.

À l'inverse, les entreprises font des avances aux actionnaires en utilisant les marges de crédit entreprise et déduisent 100% des intérêts. C'est le même concept inversé.

Ma blonde va double check demain avec un associé pour avoir un 2e avis.




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Re: La marge hypothécaire

Message par FCLR le Jeu 1 Mar - 8:15

Barberiche,
Si tu te sers de ta marge comme une carte de credit et qu'en plus de ta mise de fonds pour investir dans un actif qui rapporte des revenus + des depenses liees à cet actif la marge te sert à t'acheter du McDo, apres un voyage, pis du linge ah pis un divan... ta paper trail devient complexe. Bonne chance avec les agences de revenus.

Si l'achat du terrain est dans le but de construire un immeuble a revenus... je ne vois pas le probleme. Mais si c'est dans le but d'en faire un usage personnel ou du gain en capital ça ne marche pas.

En fait, pour etre plus clair, ta marge de credit doit servir a investir dans des actifs qui rapportent du cashflow provenant de comptes non enregistrés. Donc tu pourrais mettre 50k sur un immeuble à revenus, 35k sur des titres a dividendes canadiens et 10k sur des obligations a interets dans un compte non enregistre. Mais si tu commences a t'acheter des trucs qui sont à usage personnel ou qui ne rapportent pas de cashflow (ex gain en capital), tu rends la paper trail complexe et tu t'expose a un risque fiscal.
Si tu veux t'acheter des trucs personnels ça te prends des tranches distinctes. Il me semble que Desjardins offre ça. Ta marge "investissement" doit servir exclusivement a des investissements qui rapportent des revenus pour en rendre les interets deductibles d'impots.

En fait la strategie est un peu plus complexe que cela et demande une bonne organisation. Ça prend 2 comptes en immobilier.

1- Ouverture de deux comptes bancaires distincts, un pour y déposer vos revenus de location, communément appelé le compte « revenus » et un autre pour y effectuer les dépenses de l’immeuble ( taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires ) communément appelé le compte « dépenses »;


2- Ouverture d’une marge de crédit attenante au compte bancaire « dépenses » afin d’être en mesure de payer les dépenses d’immeuble. L’institution financière exigera probablement une garantie de second rang sur votre résidence. ATTENTION ! Aucun revenu ne doit être déposé dans ce compte. Également, aucune dépense autre que les dépenses de l’immeuble ne doit être payé à partir de ce compte;


3- Dépôt de l’ensemble des revenus de location dans le compte « revenus » et paiement de dépenses personnelles ( rythme de vie, impôts ) et des prêts dont les intérêts ne sont pas déductibles, à partir de ce compte ( par exemple : prêt hypothécaire sur la résidence, prêt auto, carte de crédit );


4- Conversion de la marge de crédit en prêt hypothécaire sur votre résidence pour bénéficier d’un meilleur taux d’intérêts au terme de la mise à part de l’argent.

Si je suis dans les patates laisse moi savoir. C'est ce que j'en ai compris et c'est ce que mon comptable m'a confirmé quand je lui en ai jasé rapidement en période d'impot.

La revue les Affaires a un article sur le sujet qui semble confirmer mon affirmation. Mais c'est j uste un article... la vraie vie est souvent plus complexe. Smile

http://www.lesaffaires.com/blogues/yvan-cournoyer/immobilier--rendre-deductibles-des-interets-non-deductibles/572444

Pour la technique quand on investit a la bourse : https://edrempel.com/smith-manoeuvre/

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Re: La marge hypothécaire

Message par BarbeRiche le Jeu 1 Mar - 17:00

Je suis d'accord avec toi que dans le meilleur des mondes, tu gardes ça séparé et un paper trail clair.  Si Desjardins offre un tel service, je vais m'informer car pourquoi se compliqué la vie à se justifier si on peut rendre ça plus clair.

Dans mon cas, j'ai fait une avance à la compagnie de 75k$ pour l'achat d'un terrain pour y faire construire un 12-plex. J'avais 26k$ dans mon compte chèque et j'ai transféré 75k$ au notaire en novembre.  Je considère à partir de ce moment-là, déduire les intérêts sur 49k$ x le taux de ma marge jusqu'à ce que la compagnie m'ait remboursé.  Peu importe si je l'utilise pour autre chose, c'est plausible et facilement justifiable. Maintenant...est-ce que ça passe au fisc...on verra.

Pour ce qui est des intérêts déductibles seulement si ça génère un revenu...je me demande si dans les faits il est possible de déduire si tu achètes par exemple des actions qui ne rapportent pas de dividendes.  

Toutefois, vous ne pouvez pas déduire ces frais si le seul revenu que peut produire votre investissement est un gain en capital.

Investir dans une action qui ne rapporte pas de dividendes en ce moment...mais il est possible qu'elle puisse en offrir à un certain point.  On ne peut pas affirmer que mon investissement peut ''seulement'' produire un gain en capital.  Je sais que je joue sur les mots et dans les faits, tu t'exposes à un risque fiscal qui ne vaut peut-être pas la peine de prendre mais je me questionne plus sur comment ça se passe dans la vraie vie.

Si tu daytrade avec cette argent-là je comprends mais si tu investis au long terme dans une compagnie qui n'offre pas de dividendes...ton but est quand même d'espérer recevoir une partie du cashflow futur de l'entreprise, peu importe sous quelle forme cela peut venir.

À l'inverse si j'investis dans un titre à dividende qui décide de cesser de verser des dividendes, mes intérêts ne seraient plus déductibles à partir de cette période?  Je me rappelle que Petes m'avait dit ça mais j'ai questionné plusieurs comptables et la plupart semblaient dire qu'il n'y avait pas de problèmes à le faire.  Peut-être qu'ils voulaient me charger des services quand je vais devoir me justifier au fisc lol.

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Re: La marge hypothécaire

Message par Mr Jack le Jeu 1 Mar - 18:19

Si je me souviens bien, on ne peut pas réduire son revenu personnel avec une déduction d'intérêts.. donc si tu n'as pas de dividendes ou de revenus d'intérêts, il n'y a rien à déduire.

Par contre, si tu as 100$ de dividendes et 50$ de frais d'emprunt, il est possible de déduire le 50$.

Pour ce qui est des investissements comme l'achat d'un terrain... il y a une notion de "espoir raisonnable de faire un profit" dans l'interprétation de la loi. Des dépenses effectuées dans toute entreprise (incluant immobilier), lorsqu'il n'y a pas d'espoir raisonnable de faire de profit, ne sont pas déductibles. Donc si tu loues ta maison à ton beau-frère avec un loyer en dessous du prix du marché et que tu fais une perte, la perte pourrait être refusée.

Si tu achètes un terrain dans l'espoir un jour peut-être de bâtir dessus pour louer, les dépenses pourraient aussi être refusées tant que le plan n'est pas clair.
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Re: La marge hypothécaire

Message par FCLR le Jeu 1 Mar - 18:25

Barberiche,
En fait ce que je comprends c'est que tu peux investir dans des titres qui ne versent pas de dividendes MAIS, il faut que la porte reste ouverte de façon "raisonnable" à ce qu'un jour le titre en verse... donc il faut INVESTIR (long germe) et non gambler (day trading).
De façon générale cette stratégie est plus efficace en immobilier car avec un taux hyp moyen à 5% à long terme et un rendement boursier moyen à long terme de 7% et inflation à 2-3%.. je trouve que ça complique un peu les choses...

Mais pour quelqu'un qui se dit "je vais solder mon hypotheque et apres investir pour ma retraite" peut-etre que de faire les deux est une bonne idee si tes reer et celi sont loadés.

Tu ouvres une marge de credit hyp et chaque mois quand tu fais un paiement a ton hyp ta portion marge grandit d'autant. Tu retires ce montant et tu l'investis pour le long terme... evidemment à la fin ton hyp est soldee mais ta marge est loadee sauf que le pari est que tes epargnes seront bcp plus importantes que ton solde de marge... mais bon.. personnellement ça ne m'attire pas plus qu'il faut. Je suis trop pepere sur mes investissements.

Avec l'immibilier par contre, tu peux aller chercher un rendement global interessant (remboursement d'equite + cashflow positif + croissance de la valeur de l'immeuble + deductions fiscales) alors le cout des interets deductibles d'impot peut valoir le trouble.

Quand à ton scenario.. evidemment si t'as pas de verification ça ne sera pas compliqué. Si t'en as une ben ça peut le devenir. Mon plus vieil ami qui gagne 125k par an a failli faire faillite il y a quelques annees suite a des verifications fiscales. Ils se sont mis a l'enterrer de papiers contradictoires, à le harceler, à lui exiger des paiements d'impots trimestriels comme s'll etait travailleur autonome alors qu'il etait salarie et il a eu a se perdre pendant des mois dans l'enfer de leur centrale telephonique et de leurs manque de communication inter-departementale..
.

Bref, tu ne veux pas etre pogné avec l'impot... ben du trouble.

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Re: La marge hypothécaire

Message par BarbeRiche le Ven 2 Mar - 0:44

Tu avais raison Alain...il semble que si tu veux déduire des intérêts liés à l'investissement sur ta marge personnelle, le gouvernement pourrait utiliser le solde minimal et non pas le montant total investi.  Exemple, j'ai 0$ sur ma marge et je l'utilise pour 50k$ pour l'achat d'un immeuble à revenus.  Deux semaines plus tard je décide de vendre des actions et rembourser 30k$...le gouvernement pourrait se baser sur le montant minimum de la marge (20k$) pour déduction d'intérêt...Comme tu disais...ça risque d'être très compliqué si tu mélanges tes dépenses personnelles là-dedans.  Je vais le faire personnellement mais ça va p-e me causer des maux de têtes plus tard. Le truc de MAPA, c'est toujours pas clair dans ma tête...sur le site de Desjardins ça dit que c'est utile si ton entreprise n'est PAS incorporée et que tu as des revenus imposables élevés...

Si on résume avec les propos de @Mr Jack et @FCLR ça semble très subjectif et propre à l'interprétation.  FCLR amène un très bon point que c'est toi qui doit se justifier...face à un agent du gouvernement qui travaille à quota et veut rendre ta vie un enfer.  Assure-toi d'être bien outillé ou d'être prêt à payer les honoraires d'un comptable/avocat qui va travailler sur ton dossier.

Ma blonde a un client qui possède deux petits immeubles à revenus dans lesquels il a décidé d'investir beacoup d'argent et après 2 années de grosses pertes, le gouvernement est venu lui réclamer près de 30k$ pour dépenses non-acceptées, etc.  Elle a dû mettre plusieurs heures et communiquer back and forth avec l'agent du gouvernement et monter un dossier de plusieurs pages de justification pour que finalement son client s'en sorte avec un solde de 0$.  Dans ce cas-ci, c'était justifié et ça a passé, le 1000$ d'honoraires en a valu la peine mais on peut comprendre que ça devienne problématique dans certaine situation...

Bref, faut être conscient que si on joue sur les lignes, on va p-e devoir se battre et est-ce que le stress et les honoraires potentiels engendrés en valent la peine...bleh.

BarbeRiche

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Re: La marge hypothécaire

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