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Rembourser mon hypothèque ou investire

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Message par marine man le Ven 3 Aoû - 9:34

Question ouverte .... Je possède un duplex avec une hypotheque de 300k$. J'ai droit de faire un remboursement anticipé de 75k$ par année. Devrais-je profiter de ce droit ou bien investir le 75k$ ?
J'ai déjà bu le kool aid de l'avantage du prêt levier mais je trouve maintenant que mes paiments mensuels sont plutot élevé dans mon budget. Je suis aussi tirailler par l'idée que j'ai du capital qui "dort" dans ma maison et qui pourrait me rapporter de l'argent.

Quelle sont vos pensées sur le sujet?

marine man

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Message par MontrealMaxx le Ven 3 Aoû - 9:59

Bonjour
Bien tout dépendant de ton taux hypothèque.
Moi j'opte d'investir a 4%(environ) dans des actions de dividende aux lieu de payer mon hypotheque de 3.04%.
peu etre je ne fais que 1$ mais j'espere profiter de la hause du marché.
Pour le moment le risque est bon(depuis 4 mois)


MontrealMaxx
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Message par MontrealMaxx le Ven 3 Aoû - 10:02

1% je veu dire.

Les banque offre des dividende plus grand que les hypotheque pour le moment

MontrealMaxx

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Message par marine man le Ven 3 Aoû - 12:49

Est-ce vraiment 1%?? Je devrais ajouter que l'argent serait investi hors reer et hors celi.

Si on fait meme en faisant 5-7% de rendement, une fois l'impôt passé dessus, il reste combien net?

Suis-je mieux de reduire mes mensualité ou bien de reduire la durée. En reduisant ma mensualité je peux degager des surplus que je peux investir.

marine man

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Message par Mr Jack le Ven 3 Aoû - 21:55

Je ne suis pas un spécialiste de l'investissement immobilier, mais j'ai souvent entendu que la profitabilité venait principalement de l'effet levier, c'est-à-dire que tu fais disons 10,000$ par an de gain total (profit + hausse de la valeur), non pas sur 150,000$ (la partie louée de ton duplex), ce qui serait un rendement plutôt ordinaire de 6.7% considérant le travail et les responsabilités, mais sur le 15,000$ de capital qui est à toi. Et ce qui est merveilleux, c'est que c'est quand même la banque qui prend le plus gros risque.

Si les rendements de ton investissement sont imposables, ne pas oublier que les intérêts sur la partie locative de l'hypothèque, eux, sont déductibles. En remboursant l'hypothèque, tu risques d'augmenter tes profits de location et donc, ton impôt.

Pour l'investissement hors comptes enregistrés, tu pourrais investir dans des actions ou des ETFs qui ne versent pas beaucoup de dividendes. Tu ne paies pas d'impôts tant que tu ne vends pas, et même quand tu le fais, sur un gain en capital, seul 50% du gain est imposable. Avoir du gain en capital à long terme, c'est presque un CELI sans plafond, surtout si tu peux attendre de vendre quand tu ne paies pas d'impôt, à ta retraite par exemple.

À mon avis, tout joue en faveur d'investir, sauf... à court terme, les actions c'est plus risqué que rembourser une hypothèque, et où en sommes-nous dans le cycle boursier haussier? Au milieu, proche de la fin, à la fin? On est pas au début en tout cas et on a probablement passé le milieu...
Mr Jack
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Message par BarbeRiche le Sam 4 Aoû - 12:20

@Mr Jack a écrit:Je ne suis pas un spécialiste de l'investissement immobilier, mais j'ai souvent entendu que la profitabilité venait principalement de l'effet levier, c'est-à-dire que tu fais disons 10,000$ par an de gain total (profit + hausse de la valeur), non pas sur 150,000$ (la partie louée de ton duplex), ce qui serait un rendement plutôt ordinaire de 6.7% considérant le travail et les responsabilités, mais sur le 15,000$ de capital qui est à toi. Et ce qui est merveilleux, c'est que c'est quand même la banque qui prend le plus gros risque.

Effectivement. Même que dans certains cas, il est possible d'aller chercher au refinancement 100%+ de ta mise de fonds. Je ne sais pas si c'est comme ça pour toutes les institutions financières mais l'achat en tant que tel, tu peux faire financer disons 80-85% du montant payé (dépendemment si SCHL ou non) tandis qu'au refinancement de l'immeuble, la banque va se baser sur la valeur économique, au commercial du moins.

Exemple de mon partner :

Il a acheté un 5-plex un peu magané avec un dépanneur qui n'opérait plus pour 150k$ avec 30k$ de mise de fonds.
Il a divisé le dépanneur en 2 appartements et mis environ 50k$ de rénovations en tout.
1 an plus tard il redemande une évaluation et avec les nouveaux revenus, la banque évalue l'immeuble a 350k$.
Il peut maintenant emprunté 80% donc 280k$. Il récupère donc son 30k$ initial et son 50k$ de rénos en plus d'un 80k$ supplémentaire à investir ailleurs.

C'est sûr que si tu achètes un duplex-triplex comme moi j'ai fait au début et que tu fais juste attendre de bâtir de l'équité et prise de valeur et que tu réempruntes dans 5-10ans pour acheter autre chose, c'est long. Par contre, si tu arrives à dénicher des aubaines de XYZ façons, tu rétablis/augmente leur valeur économique, refinance (récupère ton capital ou majeure partie) et sème d'autres graines ailleurs, ça peut aller très vite. Ajoute un peu de créativité au niveau du financement et le potentiel est impressionnant.

On a été visité un 11-plex récemment avec un vieux système de chauffage au mazout et le proprio payait le chauffage aux locataires......tu changes le vieux système et au fur et à mesure que les locataires partent, tu changes les baux avec l'électricité payé par le locataire, t'ajoutes internet en prime pour 25$/mois et la valeur économique de ton bloc vient d'augmenter de façon substantielle = tu récupères ta mise de fond et le coût de tes travaux et tu te retrouves avec un actif qui se paie tout seul et ton capital n'est pas immobilisé pendant 25 ans.

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Message par FCLR le Dim 5 Aoû - 9:50

Seule chose que je dirais et ce n'est pas pour contrer vos arguments car tout ce qui est dit ici est intelligent. Quand on compare le rendement des placements vs le taux hyp, ne pensons pas juste dans l'immédiat, les taux sont encore plutot bas mais sur 25 ans... le capital que tu ne rembourses pas aujourd'hui pendant que c'est "facile", tu risques de payer de gros intérêts dessus plus tard (effet de levier inverse). Ce que je dis s'applique à une résidence unifamiliale davantage qu'a un locatif.

Barberiche, il est clair qu'en haut de 5 logements la valeur est essentiellement basée sur les revenus. Donc si tu peux augmenter les revenus d'un immeuble, tu pourras refinancer et recuperer rapidement de l'argent pour un autre projet a condition que l'immeuble soit en bon etat. Souvent on demande que le proprio remette une grande part de l'argent dans l'immeuble quand celui ci fait pik pik.

Ton ami comprend bien l'investissement immobilier. Les reelles opportunites ne sont pas dans les listings mls (en calculant revenus/depenses pour trouver l'immeuble le plus rentable sur papier). Elles sont dans la transformation qui permet de liberer de la valeur. Ca demande un reel investissement qui depasse ta mise de fonds. L'investissement immobilier devient un projet.
La plupart des gens n'ont pas envie de se donner tout ce mal. Pourtant, c'est vraiment la facon de faire qui apporte les meilleurs resultats.

Par exemple, j'ai deja vu un projet dans ton coin ou le gars a acheté un 12 pas de balcon et avec buanderie commune (pas d'entree laveuse secheuse). Il a pose des gros balcons et des entrees laveuse secheuse et loyer +++, valeur +++. Un immeuble peu attrayant devenait tout a coup super attrayant, a 1 min de marche d'un metro...
Ce genre de projet est plus complexe a gerer que de juste acheter louer. Mais ce sont de tels projets qui creent de la valeur. En meme temps tu ameliorers le voisinage, la communaute. Ta qualite de locataires augmente etc... reste que c'est beaucoup de travail et il refaisait aussi l'interieur de tous les apparts. Faut avoir les reins solides pour faire ca et se priver de revenus locatifs pendant un bout, mettre des locataires dehors etc... mais sur le long terme ça te met riche.

J'en ai vu des tas de projets, mais un autre interessant etait dans le "village". Un immeuble pourri trashé par des degats d eau completement strippé et remis a l etat de condos locatifs. Valeur +++ mais encore une fois ca prend une vision, ben du courage, du cash et les reins solides.

Le tout est de choisir au bon emplacement, l'immeuble le moins attrayant et d'avoir un projet pour lui, de bien faire ses calculs et de transformer un tas de vidanges en coffre au tresor. Facile a dire...

Quant à "est-ce plus rentable d'investir ou de rembourser son hyp" quand cest unifamilial... je oense que cela tient plus des objectifs financiers, des portes que tu veux t ouvrir... moi jai 1100$ d'hyp a payer par mois. Pour generer 1100$ par mois qui couvre ma depense hyp il me faudrait 377k d epargnes en CELI ou ben plus que ça hors celi a cause de l'impot. Je prefere donc clencher mon hyp, eliminer la depense que d'investir 14k de plus par an a la bourse. Dans 3 ans mon hypo sera 0$ et je n'aurai plus cette depense hyppopotamesque dans mon budget. Est ce qu'a long terme il aurait ete plus brillant d investir que de rembourser mon hyp rapidement? Probable... mais je suis pressé, je veux atteindre la liberte financiere rapidement, pas devenir le plus optimal et le plus riche du cimetiere.

Quant a toi marine man... si tu aimes l'immobilier, tu pourrais refinancer et acheter un autre immeuble (5 logements ou plus avec un bon ccd qui te donne de la marge de manoeuvre). Le locatif c'est plus rentable hypothéqué si tu fais de bons moves... si tu fais jouer le levier en ta faveur... tu devrais tjrs etre pas mal hypotheque, surfer sur le bord de la falaise ... rapport pret valeur eleve tout en se gardant assez de marge pour gerer la vacance et les imprevus. C'est comme ca que tu maximises ton retour sur investissement.

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Message par Maxime le Dim 5 Aoû - 15:22

Il y a beaucoup de ces concepts qui sont abordés dans le livre '' L'indépendance financière grâce à l'immobilier '' de Jacques Lépine.

Petit livre, bien vulgarisé, en français, je le recommande pour se familiariser avec '' la base ''.  

D'ailleurs, je l'ai en ma possession si jamais quelqu'un voudrait le lire je pourrais vous le prêter si ça adonne.
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Message par BarbeRiche le Lun 6 Aoû - 12:32

Encore une fois d'excellents points et de bonnes précisions de FCLR.

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Message par FCLR le Mer 8 Aoû - 21:13

Peux tu resumer les points important du livre? Genre les 10 plus importantes leçons du livre? J'ai deja voulu partir une collection de courts guides qui résument en 30 pages ce que tous ces livres disent en 200 pages chaque.. à l'époque (dans le temps de mon site de fourmis) j'avais encore le temps d'aller a la bibliotheque, prendre 12 livres sur "comment avoir la plus belle pelouse du quartier" et d'en faire un resume point form de 3 pages que je pourrais par la suite transformer en site de niche mais ce temps est revolu! Wink

Il explique quoi? Le financement creatif, les balances de ventes etc... comment t'acheter un locatif avec 0$ comptant?

Pour moi l'immobilier c'est la meme chose que ceux qui partent une cie ou deviennent agents d'immeuble ou d'assurance... t'en a 15% qui reussissent
, le reste se prennent pour des wannabe Donald Trump et font des achats stupides, ne comprennent pas que ton profit ou ta perte, tu le fais a l'achat et ce que ca veut rellement dire, quel travail et quel effort ca prend etc.

En general, soit quelque chose de majeur va se construire dans le coin (chance) et t'achetes avant (gare de train, centre d'achat etc.. queke chose qui amene de l'attrait), soit tu vas devoir faire des transformations pour realiser de la valeur ou le rendre plus attrayant afin d'attirer une meilleure clientele prete a payer plus cher (un parking s'il n'y en avait pas et que c'est recherché pour le secteur, des balcons, une entree laveuse secheuse, renover les apparts au gout du jour, ajouter un espace locatif supplementaire en convertissant un espace mal utilisé, creuser la cave et ajouter une couple de logements au sous sol, ajouter un etage si la structure le permet..). Ceci engendre des couts qui doivent etre justifies par la hausse des loyers subsequentes. Mais recuperer ces couts peut prendre du temps. C'est là qu'a la place d'attendre, ta valeur tu la sors en refinancant et en achetant un autre immeuble et tu fais juste rajouter tes renos a ton hyp.. si ton projet le permet. Ce qui est cool avec les calculs de valeur c'est que le TGA utilisé (ou MRB ppur petits immeubles), on peut negocier et jouer avec un ti peu avec son institution financiere et sur un 24 logements mettons, .5 sur ton TGA peut te donner un beau montant. Ajoute a ca 100$ de revenu de plus par mois par appart et boom! La tu vas voir l'effet de levier... et ce que ca veut dire.
Evidemment si t'es un ti clin hypotheque a 100%, sans experience en gestion de projet, sans liquidite qui achete juste avec des "trucs" pour faire du 0 mise de fonds ben ça se peut que le .5% de tga aille de l'autre bord... et tu vas trouver ça moins le fun. On negocie quand le risque fait du sens... on coupe quand le risque est merdique. Wink

Sinon t'es juste pris avec un immeuble qui suit l'inflation... ou pire, si ton cashflow est negatif t'es pris avec un alligator qui te devore lentement et tu payes pour avoir des locataires comme ben ben ben des "investisseurs" immobiliers au quebec.

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Message par BarbeRiche le Jeu 9 Aoû - 0:25

Alain, je me demande si un jour je vais être capable d'expliquer (donc maîtriser j'imagine) ces sujets comme toi. Desfois j'essaye d'utiliser certains arguments comme tu le fais et je me plante un peu avec mon manque d'éloquence. Histoire vraie mais je me dis souvent, si seulement Alain pouvait répondre à ma place..!

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Message par FCLR le Jeu 9 Aoû - 20:48

Mouin... gentil le flattage mais a mon avis tu vas expliquer ça pas mal mieux que moi dans pas long.
Moi jai de l experience de conseiller et analyste. Mais je n'ai jamais possede d immeubles. Et mon experience est pas si grande. Wink
Toutefois sans l'avoir vecu jai vu et ete mis au courant d enormement de cas en travaillant dans le domaine. D'un cote c'est bien. D'un autre ben ça fait que t'as en tete bcp plus d histoires qui tournent mal ou bof que de bonnes histoires... et les bonnes histoires sont vraiment generalement du au dur labeur (transformer l'immeuble a fond) et à la chance. Evidemment, acheter un immeuble en bon etat (c'est important) et augmenter les loyers a l'inflation, laisser les locataires payer l'immeuble, profiter des 30 prochaines annees de developpement du secteur (a condition que le secteur se developpe.. c'est pas vrai que c'est tous les secteurs qui s ameliorent.. )ça reste quand meme un investissement interessant. Mais, t'as la gestion des locataires, l'entretien, le cout de l'entretien etc...
C'est comme avoir un chien.. tu peux jamais partir en vacances la tete tranquille... tu dois confier tes immeubles a quelqu'un de confiance dispo 24/24.

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Message par Maxime le Jeu 9 Aoû - 23:18

Quelques points du livre:

Le profit se fait à l'achat
Important d'acheter de l'immobilier à proximité
Trouver des vendeurs motivés
Avoir un système, des contacts, de la persévérance
Utiliser du financement créatif
Négocier
Connaître le marché local
S'assurer que l'immobilier soit fait pour soi avant de se lancer
Utiliser l'équité pour investir dans d'autres immeubles
Importance de l'effet de levier
Comment dénicher les aubaines
Etc.

Ça couvre pas mal toute la base.
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Message par FCLR le Ven 10 Aoû - 6:22

S incorporer aussi est generalement une bonne idee. Et quand tu commences a te lancer dans de gros projets vaut mieux incorporer des cies differentes. Seul hic... les banques demandent generalement des garanties personnelles annulant l'avantage principal de l'incorporation... mais ça se negocie...parfois.

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Message par BarbeRiche le Sam 11 Aoû - 12:10

@FCLR haha ouin on aurait dit que j'avais un man crush sur toi avec mon post mais je le pense pour vrai.

J'aime ta répartie et c'est toujours appuyé de bons arguments. C'est souvent ça qui manque dans les conversations du dimanche et ça me surprend tellement à quel le point la plupart des gens sont 0 objectif sur plein de sujets. Personnellement, je suis pas quelqu'un de super analytique et j'ai de la difficulté à exprimer mes points clairement alors c'est ce que je voulais dire. J'aimerais bien avoir votre éloquence à toi, Max et Mr. Jack!

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Message par Maxime le Sam 11 Aoû - 14:25

C'est vrai que M. FCLR est un bon communicateur, autant à l'oral qu'à l'écrit.
C'est une qualité utile dans le monde dans lequel on vit.

Prends-le et dis merci.
Lorsqu'on va tomber sur tes défauts, alors là, tu argumenteras! Laughing

Perso, j'écris pas si mal, mais je m'exprime comme un bûcheron, alors l'autre dans l'autre, ça fait la moyenne. Smile

Soit dit en passant, sans trop vouloir généraliser, j'ai discuté avec un française hier et l'impression que ça m'a donné c'est qu'on est à des années lumières de leur niveau de communication en général (synthaxe, prononciation, cohésion et enchainement des idées, expressions et mimiques, etc.)
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Message par FCLR le Dim 12 Aoû - 19:46

Merci alors. Wink
Les europeens en general sont pas mal plus eloquents et cultives que les quebecois (pas trop dur a battre faut dire...)...

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Message par BarbeRiche le Mer 28 Aoû - 14:43

J'en suis à renouveler mon hypothèque et j'ai appris quelque chose que je ne savais pas qui pourrait servir.

Les banques nous classent en catégorie d'importance de clients, ça je pense que la plupart du monde sait ça. Chez Desjardins parait-il que le "top" au résidentiel c'est V1. Je me suit fait offert 2.84% pour 55 mois et simplement en disant que je savais que j'étais V1, ils m'ont baissé mon taux à 2.79%...aucune négo. Une coupe de 100 piasses vite fait...

Deuxième chose et je sais pas pourquoi j'ai pas fait ça avant mais j'ai une marge hypothécaire que j'utilise constamment pour investir. J'ai accès à 150k$+ et n'importe quand je pourrais convertir cette marge en hypothèque distincte au même taux/conditions donc 2.79% sur 55 mois par exemple. Je paie 4.20% actuellement et de plus le paper trail sera clair que j'utilise la marge pour investir seulement et je pourrai déduire 100% des intérêts. Double économie.

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Message par FCLR le Mer 28 Aoû - 19:10

mpi aussi jai une marge a 4.7... jmen servais pas vraiment mais la j'ai mis des renos dessus... cwst cher 4.7 je devrais la clairer en 1 an donc pas si pire mais quand meme

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Message par retraite101 le Mar 3 Sep - 10:01

@BarbeRiche a écrit:J'en suis à renouveler mon hypothèque et j'ai appris quelque chose que je ne savais pas qui pourrait servir.

Les banques nous classent en catégorie d'importance de clients, ça je pense que la plupart du monde sait ça.  Chez Desjardins parait-il que le "top" au résidentiel c'est V1.  Je me suit fait offert 2.84% pour 55 mois et simplement en disant que je savais que j'étais V1, ils m'ont baissé mon taux à 2.79%...aucune négo.  Une coupe de 100 piasses vite fait...

Deuxième chose et je sais pas pourquoi j'ai pas fait ça avant mais j'ai une marge hypothécaire que j'utilise constamment pour investir.  J'ai accès à 150k$+ et n'importe quand je pourrais convertir cette marge en hypothèque distincte au même taux/conditions donc 2.79% sur 55 mois par exemple.  Je paie 4.20% actuellement et de plus le paper trail sera clair que j'utilise la marge pour investir seulement et je pourrai déduire 100% des intérêts.  Double économie.

Je ne dois pas être V1 chez Desjardins, car j'ai discuté avec eux il y a 2 semaines et je peux avoir 2.84% (2.79% si hypothèque de + de 200k$, ce qui n'est pas le cas pour moi) pour 30 mois, ou sinon 3.09% pour 55 mois... Sad
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Message par BarbeRiche le Mar 3 Sep - 11:43

TU dois être V1 aussi car mon hypothèque est de plus de 200k$ alors tu aurais la même chose que moi Smile

J'ai rien chez desjardins au personnel, juste de la dette hypothécaire et mon compte chèque avec 0$ je pense pas que c'est un statut bien spécial. Juste une bonne cote (760 que ça dit sur le nouveau service de desjardins) et aucun defaut de paiement d'hypothèque en 5 ans.

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Message par retraite101 le Mar 3 Sep - 15:25

À moins que j'ai mal lu, il y a une grosse différence. Toi c'est 2,84% (ou 2,79% si plus de 200k$ hypothèque) et moi c'est 3,09% - pour le 55 mois.

J'ai accès au 2,84% (ou 2,79%) seulement sur le 30 mois...
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Message par BarbeRiche le Mar 3 Sep - 15:58

Ah oui j'ai mal lu une partie. Je pense qu'ils peuvent aussi offrir des taux plus haut (juste pour s'essayer mettons). Le gars a qui j'ai parlé m'a dit c'est bon 2.84%, ça veut dire que t'es V1. Dis lui ça et il est autorisé à aller jusqu'à 2.79%. Essaie-toi de lui dire que t'es V1 et que tu veux 2.79% pour le 55 mois.

Faut dire que les taux changent tous les jours aussi...je ne suis pas sûr mais me semble qu'il m'a dit qu'il pouvait garantir le taux jusqu'à vendredi.

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Message par Bazoo le Jeu 19 Sep - 15:33

PVI, je suis en renouvellement d'hypothèque moi aussi et voici les offres que j'ai:

Desjardins: 2.74% fixe 30 mois
Desjardins: 2.82% fixe 55 mois
Tangerine: 2.64% fixe 24 mois (et ils couvrent les frais d'évaluation et de notaire si transfert requis)
Tangerine: 2.69% fixe 60 mois (et ils couvrent les frais d'évaluation et de notaire si transfert requis)
Mcap: 2.39% fixe 60 mois (mais avec un tas de conditions alors c'est plus un attrape touristes qu'autre chose)

Je suis un beau gros poisson V1.

Mcap je n'y vais pas c'est sûr juste car ils exigent (entre autre) de voir les états financiers de mes entreprises et ça c'est un gros deal breaker pour moi. Personne n'a accès à ça sauf moi et mon comptable et à la limite les créanciers des entreprises elles mêmes, c'est assez les fuites de données Wink.

Je vais probablement prendre de 2.74% Desjardins car le fait de pouvoir renouveler 6 mois avant échéance me fait économiser un peu et pas besoin de faire d'évaluation et de repasser devant notaire (ça coûterais rien mais c'est du trouble quand même). En plus, je compte bien avoir remboursé mon hypothèque d'ici peu et les paiements accélérés sont plus généreux chez Desjardins que Tangerine et Mcap (je ne sais pas pour les autres).

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Message par BarbeRiche le Ven 20 Sep - 13:11

Semble bien! Est-ce indiscret de te demander le solde hypothécaire? J'ai renouvellé tout récemment à 2.79% 55 mois avec Desjardins (solde 400k$+) mais là je veux convertir ma marge hypothécaire pour 100k$ et j'ai eu une proposition de 2.89% alors que je suis V1 aussi. P-e qu'il essaie de m'en passer une petite vite?

BarbeRiche

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