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Real estate investing 101

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Message par BarbeRiche le Dim 17 Nov - 11:31

Je ne suis pas très calé en terme de finance globale, gouvernementale et autre.  

De ce que je comprends, la banque du Canada a investi (et pour la première fois depuis la création de ces pratiques?) 250M$ dans des obligations hypothécaires vers la fin 2018 et à ce jour, elle en aurait pour 516M$ (source : https://www.banqueducanada.ca/taux/statistiques-bancaires-et-financieres/actif-et-passif-de-la-banque-du-canada-donnees-hebdomadaires-anciennement-b2/)

Ceci sert à garder les taux bas?  Stimuler l'économie?  Mais surtout est-ce que ça veut dire que l'intérêt des autres institutions comme les fonds de retraite, sociétés d'assurances, banques centrales ou autres investisseurs institutionnels diminue?

Si c'est le cas, les liquidités se feront plus rares tôt ou tard et les banques et la SCHL pourraient resserer leurs critères?

En gros, est-ce qu'il y a d'autre raison pour la Banque du Canada d'investir dans ses obligations autre que de stimuler le marché de l'immobilier et par manque d'intérêt des autres joueurs mentionnés plus haut?

BarbeRiche

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Message par Mr Jack le Dim 17 Nov - 12:09

Je pense qu'elle décide d'augmenter ou diminuer la quantité d'argent en circulation en déterminant quel bilan elle souhaite maintenir en fonction de l'inflation, de l'activité économique, etc. Dans ce processus, elle achète ou vend des obligations en plus de définir les taux d'intérêt cibles.

Ça n'a pas nécessaire de lien avec la confiance dans les marchés, c'est davantage pour gérer l'activité (si les banques prêtent trop, elle va par exemple revendre ses actifs (obligations) au marché privé, ce qui enlève des liquidités dans le marché (dépôts de cash disponible pour les banques). Quand au contraire les banques ne prêtent pas assez parce qu'elles manquent de liquidité, la BdC achète des obligations du privé, ce qui remet du cash en circulation.

Elle peut faire ça aussi pour maintenir les taux obligataires en ligne avec les taux d'intérêt (si les taux obligataires sont bcp + élevés que ce que suggère le taux d'intérêt, elle va acheter des obligations pour faire baisser les taux effectifs de façon à rendre efficace sa politique de taux d'intérêt). Même chose si au contraire, la BdC augmente les taux d'intérêt, mais que ceux-ci restent trop bas, elle va retirer de l'argent du marché en vendant des obligations de son bilan pour raréfier le cash en circulation.

Donc à mon avis faut pas voir ça nécessairement comme des gestes de confiance ou non confiance dans l'économie ou un secteur en particulier, mais plutôt comme un outil parmi d'autres (comme les taux d'intérêt) pour contrôler le flux monétaire et s'assurer que tout se passe bien dans le système bancaire (juste assez de cash en circulation en fonction de la demande).

Il y a effectivement des cas qui sont plus inquiétants, quand les montants en jeu sont vraiment anormaux. Entre autres, la banque européenne a dû pendant des années acheter des quantités astronomiques d'obligations de plusieurs pays (Italie, Portugal, Grèce) parce que malgré des taux d'intérêt de 0% ou même négatifs, les obligations de ces pays étaient de 7-8% ce qui causait toutes sortes de problèmes, dont un risque élevé de défaut sur la dette. C'était aussi une façon détournée de faire payer la dette par l'ensemble des pays de l'Europe, car on se cachera pas, ce sont les pays comme l'Allemagne qui en faisant ça se retrouvait à assumer le risque des dettes de l'Italie, Portugal et Grèce.

Même chose au Canada et aux États-Unis en 2008-2012: en achetant des quantités astronomiques d'obligation pour faire baisser les taux, ce sont les citoyens qui assument le risque: en cas de défaut, l'argent émis par la BdC pour acheter les obligations n'est jamais repayée, elle reste dans le marché et devient de l'inflation que nous payons tous.
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Message par BarbeRiche le Dim 17 Nov - 12:14

Intéressant, merci pour les précisions!

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Message par FCLR le Dim 17 Nov - 18:04

nice explication mr jack

en gros, l'argent c'est du vent Smile le gouvernement joue avec la masse monetaire pour arriver a une inflation cible autour de 1.5-2%... pour ca qu'il vaut mieux etre investi dans des actifs qui rapportent du cashflow.... au moins si leur valeur s'effondre a cause d une hausse des taux disons, le cashflow devrait s'ajuster a l'inflation tot ou tard... ce qui ne veut pas dire que le cashflow sera suffisant pour payer le levier sur l'investissement (immobilier).

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Message par Maxime le Mer 4 Déc - 18:23

Voici un commentaire paru sur facebook de la part de Pierre-Yves McSween à propos de l'immobilier.

Il a déjà mentionné être propriétaire de 2 duplex et ne plus vouloir agrandir son parc immobilier dans le moment.

Vous en pensez quoi?  
À votre avis, il y a encore moyen de tirer son épingle du jeu malgré toutes ces contraintes si l'on joue selon les règles établies?


PY McSween a écrit:Pour les acheteurs de Plex à Montréal, faites attention. Je vous soulève quelques points avant de penser que c'est une ruée vers l'or. Voici les problèmes que vous pouvez rencontrer (liste non exhaustive) sur l'achat d'un Plex.

1) Fondations: plusieurs fondations des immeubles de 1910-1920 sont complètement finies. Il faut les refaire.

2) Fonçage de pieux: l'immeuble est un peu croche? Montréal est sur la glaise. Une job complète avec membrane et drain français peut atteindre facilement 60 000$ pour un 1000-1200 pieds carrés. Mais ça peut être 75 000 $ aussi...

3) Toit: une toiture plate peut coûter selon les nouveaux standards 15 000$ à 17 000$ pour un immeuble moyen.

4) Drain: l'égout vers la rue et l'entrée d'eau.... un petit 13 000$ avec ça?

5) Maçonnerie: les maçon sont juste hors de prix. Des dizaines de milliers de dollars.

6) Fenêtres: ça dépend du nombre d'ouvertures et de la qualité. Plusieurs payent 20 000$ pour changer des fenêtres. Le PVC... au bout de 10 ans... ça vaut ce que ça vaut....

7) Entrée de voiture: maintenant, il faut oublier l'asphalte, c'est souvent interdit. Le pavé, c'est pas donné.

8 ) Les Taxes: droits de mutation et taxes foncières.... ça bouffe des revenus de loyers assez vite.

9) Et je ne parle pas des travaux. Les métiers de construction quand vous avez un Plex sont juste hors de prix.

10) On n'a pas encore parlé des dommages que les locataires peuvent faire au logement.

11) Et mettre les appartements au goût du jour quand la Régie du logement limite les augmentations, ça décourage les propriétaires.

Soyez manuels, au moins un peu. Je suis rendu pas pire personnellement, mais j'ai ça bouffe les fins de semaine.

Conclusion: sincèrement, ayez les reins solides si vous pensez investir en immobilier, les normes ont changé, les coûts des travaux aussi. Mettre 200 000$ en rénovation sans même toucher aux salles de bains et la cuisine, ça va vite.

Personnellement, je commence à croire qu'un investissement passif en bourse génère une vie plus intéressante que de multiplier les portes et la gestion des immeubles. La leçon demeure de maintenir un portefeuille diversifié et de ne pas entrer dans une surenchère quand vient le temps d'acheter.

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Message par Bazoo le Mer 4 Déc - 19:36

Je suis 100% d'accord avec lui.

Je suis complètement sorti de l'immobilier de mon côté et j'en sort vraiment satisfait.

Pour faire de l'argent en immobilier on nous force à contourner les règles, c'est à dire de faire des travaux illégaux soi-même ou au noir, trouver des nouvelles sources de revenus louches (détruire des espaces verts pour créer des stationnement par exemple) ou encore extorquer les locataires avec de fausses demande de rénovations majeures ou stratagème du genre.

Le seul avantage que je vois présentement, avec les ratio revenus/prix de vente débiles, c'est l'obligation d'épargne. Car le fait de pas avoir un sou en poche et être condamné à payer ses blocs, ben à la longue, ça accumule du capital et ça oblige à se serrer la ceinture. Je suis peut être un peu con mais je me crois capable de faire ce rationnement moi même sans qu'on m'y force. Mais pour ceux qui en sont incapable, effectivement, c'est une façon qui nous force à épargner et réduire ses dépenses pour éviter la faillite.

Si les ***noms censures*** vendent des cours/coaching et du rêve au lieu d'investir en immobilier eux même, il me semble que ça devrait être assez clair. De plus dans leur coaching et partnership ils ont souvent cette habitude de mettre des clauses de rachat à rabais tout en poussant leur poulains à financer à 100% leur parc immobilier. Quand ça marche plus (et c'est toujours le cas), ils exercent la clause de rachat pour "voler" l'immeuble au poulain en question. Si ça c'est de l'investissement propre...

Un jour il y aura une autre grosse dépression et quand le sang coulera dans les rues, on pourra réinvestir dans la pierre (c'est pas de moi c'est le baron Edmond James).

Pour moi l'investissement passif est bien plus efficace. Pour l'instant du moins, je compte bien retourner dans l'immobilier, mais je ne suis pas pressé et des aubaines comme les condos en Floride en 2009, ça va revenir éventuellement.

Bazoo

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Message par FCLR le Mer 4 Déc - 22:34

rien de plus a ajouter Smile

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Message par BarbeRiche le Jeu 5 Déc - 0:52

Mon humble avis est qu'un commentaire de PY McSween sur l'immobilier est l'équivalent d'un commentaire général d'un analyste ou d'un économiste sur la bourse.  PY McSween n'est pas un investisseur immobilier et malgré le fait que ça ne veut pas dire qu'il a raison ou tord, il ne s'adresse pas à ceux qui voudraient en faire une carrière.  Il s'adresse plus à monsieur/madame tout le monde qui voit les gains papiers récents et la spéculation et qui se projette dans l'avenir avec un beau magot d'économisé en aillant payé un duplex de 1910 1M$ parce l'immobilier c'est cool.  La majorité de son auditoire ''fit'' dans ce moule alors je ne lui reproche rien, il a quand même fait 500k$ de revenus bruts (selon ses dires) en 2018 pour livrer son contenu en tant que prof, auteur et collaborateur à la radio alors qui serais-je pour juger!  C'est quand même sa marque de commerce d'être l'avocat du diable et il se ''contredit'' lui-même en investissant probablement dans les pires véhicules de l'immobilier (petit plex nécessitant beaucoup de CAPEX) si tu mets ça sur papiers!   Pourquoi n'attend-il pas que tout crash avant d'y investir son argent durement gagné?

Cela dit, il ne vend pas de rêve comme les ***noms censurés** et vraisemblablement qu'il y a certains deals shady qui se passent derrière les rideaux mais qui peut en témoigner à part quelques ouie dire?  Personnellement, je trouve ça terrible si tu invites quelqu'un à investir avec toi dans l'optique d'éventuellement le ramasser à la petite cuillère mais je sais que ça existe.   Il y en existe un bordel aussi en bourse qui sont exposés au grand jour, d'autres non, et à un certain point, l'investisseur a sa part de responsabilité dans tout ça, non?

Bazoo, tu dis sortir satisfait de l'immobilier.  Je serais curieux de mieux comprendre ton raisonnement.  As-tu acheté à des prix rationnels et revendu alors que tu pensais que les prix n'étaient plus rationnels? As-tu perdu l'intérêt? Dans quel secteur étais-tu?  Les condos en 2009 en floride c'est un infime segment de l'immobilier.  Avoir attendu 10 ans après ces ''aubaines'', la majorité aurait manqué énormément de gain tout comme si on avait attendu 10 ans pour réinvestir après le crash boursier de 2008.  La grosse dépression, oui peut-être, mais aujourd'hui même on annonce un maintient du taux directeur pour différentes raisons, combien de temps devrait-on rester sur les lignes de côtés avant que l'immobilier (ou la bourse) ne redevienne abordable?

BarbeRiche

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Message par FCLR le Jeu 5 Déc - 7:26

guys on a retiré les noms des gens de vos commentaires. C'est un forum public. Essayons de rester dans le general et de rester conscient que n'importe qui sur le web pourrait lire ces commentaires et que certains pourraient etre perçus comme portant prejudice.

merci de votre comprehension

FCLR

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Message par FCLR le Jeu 5 Déc - 8:14

barbe, je pense en effet qu'il s'adressait au commun des mortels. L'investisseur aux reins solides et conscient de tout ce que mcsween a dit peut tres bien arriver a debarasser un gars qui s'est embarqué dans quelque chose qui le depasse de son "probleme" qui n'en est pas un pour lui qui sait ce qui'il fait et reussir a tirer son epingle du jeu meme. avec 300k$ de travaux de fondation etc.. Un investissement n'est pasbon ou mauvais en soi. C'est a ton plan d'investisseur qu'on verra si t'es bon ou pas.

je l'ai deja dit souvent. Je pense que l'immobilir est une profession en soi. Il y a de gros jouerurs la dedans et du monde qui en ont vu d autre...

Faut pas juste avoir les reins solides faut savoir ce qu'on fait et je ne pense pas que 2 ou 3 livres et un petit cours soit suffisant... il y a " l'ecole.de la vie" la dedans a faire et.les.erreurs coutent cher.

le probleme avec ces cours et livres c'est qu'on te vend l'idee de devsnir riche et d'avoir des revenus "passifs" et c'est le piege dans lequel vraiment bcp de monde tombe. Ils pensent que tous les immeubles sont juste des machines a cashflow dans leur etat actuel et au prix affiché. Ce qui est important c'est de comprendre les risques et de savoir comment les gerer et faire le tri entre ceux qu'on veut gerer, sait gerer, peut gerer, que ca nous tente de gerer et ceux qu'on veut eviter aussi...

j'ai vu des immeubles pourris avec 750k de travaux a faire dessus ou plus etre virés en excellent investissement par des personnes qui sy connaissent. Si la location est bonne, ce genre d'immeuble est souvent la meillleure facon dans un rentrer dans un marché parce que tu peux l'acheter pour une bouchée de pain, le.finir style condo et le louer ensuite a un prix exhorbitant. Redévelopper des ikmeubles maganés peut etre tres lucratif mais c'est pas pour le commun des mortels.
Dans ce sens je suis d accord avec tout ce qui a ete dit. Les immeubles maganés sont des opportunites, mais pas au prix affiché, au prix qu'ils.valent reellememnt dans leur etat.actuel et c'esst la.le peobleme. avec les.petits plex... les gens paient des primes d'ignorance, de proprietaire occupant font de la.surenchere etc... quand tu renrres dans les.gros.plex t'as habituellement affaire a des gens qui savent que l'immobilier c'est une busines et trouver quelqu'un pret a payer une prime pour acheter tes problemes cest pas mal plus tough.

Patrick mecanicien et Julie coiffeuse qui ont retire 100k d'équite sur leur maison et sorti leir 50k d'epargnes pour donner 15% de mise de fond et qualifier pour s'acheter leur premier plex a montreal, un 5 logement magané a 1million, qui ne connaossent pas ca et qui pensent que faire la due diligence c'est juste demander baux et factures de depenses originales pour confirmer la rentabilite papier, auraient probablement mieix fait de s'asseoir sur leurs mains... le livre qu'ils viennent de lire etait bien mais dans son contexte... et il n'explique pas tout.

quand t'achete un immeuble t'achete une business mais pas son fonds de roulement. Si tu laisses le vendeur partir avec l'equite sans y avoir mis les renos qui justifient cette equite tu viens de te fourrer toi meme. Ces depenses la.devrsient etre anticipees et dument deduite du prix d'achat ou meme exigees par.l'acheteur avant de passer chez le notaire peut etre.. et meme.vaudrait mieux s'ajouter une mautre marge pour les risqjes supplementaires et la.perte temporaire de revenus locatifs le temps de faire les reparations

il y a vraiment bcp de gens qui pensesnt que t'as juste a prendre n'importe quel immeuble, y mettre des planchers flottants neufs et que tu peux relouer ca bcp plus cher... or un jour ou l'autre, les depenses structurales pas faites vont venir te mordre dans le derriere... ce sont les.plus cheres et elle n'apportent pas de reeelles plus value locative.

Barbe tu commences a avoir quelque projets interessants derriere la.cravatte, t'es pu.un newbie, tu comprends ce qui peut etre une opportunite et tu trouves pas ca facilememt.au prix affiché, tu sais qj'il faut voir plus loin que ce qui est evident pour sortir la valeur et avoir un projet avec un immeuble. maos c'est pas donne a tout le monde de comprendre ça ou de voir ces choses. Et meme en les voyant faut aimer.ca, avoir le gout de s'embarquer la dedans et en avoir la.capacite financiere, les connaissances et souvent les bons contacts/une equipe.

bref faut en faire une business.





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Message par Bazoo le Jeu 5 Déc - 11:18

C'est exactement ça. C'est une vocation et par définition incroyablement plus complexe que du "vrai" investissement passif.

Ok pour les noms, aussi bien comme ça Wink

Pour mon cas, tous ceux que j'ai connu dans ce milieu du plus petit au plus gros ont tous eu besoin de faire des affaires "shady". Pour ma part, ça s'est limité à faire des travaux moi-même et tenter de faire sortir un locataire en particulier (qui habitait un 7 pièces pour 685$...) par tous les moyens possible (loger ma mère, travaux majeurs dans l'espoir qu'il ne puisse pas payer l'augmentation, offrir de l'argent cash etc.).

Mon expérience est assez limité, je n'ai jamais eu plus de 20 portes en même temps. Le plus gros immeuble que j'ai eu c'est un 14 plex. Celui que j'ai conservé le plus longtemps c'était un 5 plex durant 17 ans. Je suis un financier à la base et mes achats étaient motivés à peu près uniquement sur des ratios de couverture de la dette. J'ai eu un condo en Floride aussi acheté en 2009. Ça fonctionné mais cet argent aurait mieux profité ailleurs (sans compter le temps et ma santé mentale préservée). J'ai effectivement vendu quand les prix ne me semblaient plus rationnels et ça m'a fait un grand bien (ce que j'ai réalisé après coup). J'essai de ne pas être en attente sur les ligne de côté. Le coût d'opportunité est trop important. Par contre il y a d'autres secteurs dans l'économie et payer des prêts (personnels ou corporatifs) c'est toujours une bonne option quand on a un peu de capital et qu'on hésite où l'allouer.

Je n'avais pas d'expérience et je suis quelqu'un qui peut difficilement travailler dans les zones grises. Des locataires qui ne quittent pas, qui contestent toutes les augmentations et qui habitaient dans l'immeuble avant que tu l'achète, c'est invivable. J'ai dû passer l'équivalent de plusieurs semaines dans les corridors de la régie du logement... aujourd'hui, mon temps vaut beaucoup plus que ça même si je l'investi souvent à ne rien rapporter du tout Smile.

Je compte investir en immobilier quand tous les Patrick et Julie vont réaliser qu'une hausse de taux de 1% quand tu est financé à 100% sur les bons conseils des ***noms censurés*** ça fait mal... Idéalement dans des plus gros immeubles et avec une équipe pour le plaisir de partager un projet avec des gens intéressants.

Toujours un plaisir d'échanger sur ce forum.

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Message par BarbeRiche le Jeu 5 Déc - 12:58

Oui, bon point et merci pour les noms.

Je suis 100% d'accord avec tout ce que vous dites.

Pour le fait de te sentir libéré après avoir vendu, je comprends très bien.  Je serais malheureux à devoir gérer de trop près des locataires, travaux et autre sorte de conflit ou problème...ce qu'est l'immobilier.  Ça se fait quand même comme moi je suis en partenariat et que pour l'instant nos immeubles sont gérés par l'entrepreneur qui les a bâti (pas idéal car on connait moins le pouls de notre clientèle et les locataires sont choisis moins rigoureusement).  D'ici 1-2 ans, ce sera mon partner qui va quitter son emploi pour les gérer en se versant un salaire de gestionnaire.  Il a 50% d'équité de tout ça et je sais que je peux dormir en paix et qu'il va gérer ça au quart de tour...avec toutes les idées qu'il a et il pense pour le futur, comment se démarquer, entretenir, etc...il est vraiment fait pour ça.  Les immeubles seront moins rentables de par le fait qu'on lui versera un salaire mais ''j'achète la paix'' et ça me convient très bien comme ça pour le temps que ça va durer.

Encore là faut-il trouver un bon partner qui sait ce qui fait, de confiance, avec qui ça clique pour le long terme, être complémentaire et ça, ....c'est vraiment pas facile.

Je suis tout à fait d'accord que c'est une vocation et certainement pas de l'investissement passif à moins d'avoir beaucoup de liquidités à investir.

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Message par FCLR le Jeu 5 Déc - 18:54

Mais tsé meme gérer disons un 50 logements c'est quelque chose pareil. T'as 50 personnes pour lesquelles faut tu geres les emotions... qui peuvent ou pas avoir des problemes financiers, des problemes de voisinnage, là t'en a un qui te ramene des punaises de lit et shit... pis t'as la loi 122 qui embarque avec les inspections de facades.. ça coute cher en tab...deplacer un ingenieur qui inspecte ta batisse pour que ca te coute encore plus cher apres... ctune vraie gamique cette affaire là.
Plus ces gros plus ça coute cher a gerer... les ascenceurs... un mecanicien d'ascensceur ca coute pas 15$ de l'heure.. les garages interieur, les boiler, la gestion des dechets, le menage des salles communes, la piscine ca prend un sauveteur

Jsais pas si vous avez deja vu le prix d'une membrane de garage interieur mais juste ca... une membrane ... 600k$ que j'ai vu comme soumission l'autre fois..

Evidemment un 50 logements, si tu ne veux pas posseder ce que j'appelle une fourmilliere/hlm.... tu rentres la dedans ca sent un melange de pot, chop suey pis de poubelles.. ca te prend un beau complexe avec des logements recents, des salles communes interessantes pour creer un milieu de vie... ca te prend un gardien a l'entree/bureau de location..
sinon... qui a envie de vivre dans un 50 logements fait de couloirs sombres et bruns avec de l'eclairage shaddy pis des punaises de lit?
yen a en tab.. de ca a montreal... ca doit pas etre cool gerer ça...

pis le produit dont je parle qui serait cool a gerer ben sort tes millions lol.. ce sont en general des developpers de condos qui n'arrivent plus a vendre leurs condos qui se mettent a faire du locatif en copropriete depuis quekes annees. Beau produit,n, ils louent ca cher, qualite de locataires interessante..

mais c'est pas passif! Wink et c'est pas achetable pour un gars comme moi.

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Message par Maxime le Jeu 5 Déc - 20:09


Mais encore là, la question qui me vient à l'esprit c'est... pourquoi?

Avec l'exemple du 50 logements, pourquoi lorsque tu es déjà plein aux as (d'une certaine façon) tu voudrais te donner encore plus de troubles à commencer à t'embarquer là-dedans avec tout les troubles réels ou potentiels que de l'immobilier de grande envergure peut entraîner?

Pis moi j'ai même pas d'enfants en plus, mais j'imagine pas à quel point ça doit être la " cata " à gérer au-travers de son travail actuel et de sa vie familiale.

Pour quelqu'un qui a déjà de l'argent, commencer à gérer des cohortes de locataires, des rénovations, des recours à la régie, des exterminations / décontaminations... sais pas! Je suis pas convaincu.

Et si tu donnes en gestion... Tu confies tes problèmes à des inconnus, en les payant, en espérant qu'ils fassent au mieux pour toi, mais bon, qui sait?

C'est un domaine que je comprends moins bien on dirait, mais c'est sûr qu'à mon avis l'immobilier c'est plus pour des entrepreneurs et des gens qui ont de l'énergie à revendre, des gros bosseurs qui aiment régler des problèmes et monter des projets d'envergure que pour l'investisseur plus passif qui aime acheter quelques actions une fois de temps en temps et en faire un suivi périodique chez lui dans son fauteuil devant l'ordinateur.
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Message par BarbeRiche le Jeu 5 Déc - 22:43

Je sais que certains laisse sous entendre que ça peut être un investissement passif mais mis à part ceux qui ont du contenu à vendre, on s'entend tous pour dire que c'est pas passif.  C'est pas plus passif que n'importe quelle business de retail, que d'être travailleur autonome, d'avoir une job, un resto, mécanicien d'ascenseur, écrivain, pigiste, etc....tout dépend du setup, de l'ampleur, des partenariats.

C'est sûr que tu embarques pas dans un projet de 50 logements de la même façon qu'un duplex, tu t'entoures, tu essaie se bâtir une équipe.  La vieille mentalité c'est de tout faire toi-même mais je pense que ça a changé (pur spéculation de ma part).  Pas que ça a juste des avantages mais ça peut aider de pas être un one man show.

C'est sûr que ça coûte cher pour plein de travaux et autre mais il y a de l'abus et ça fait parti de la job de négocier, challenger et se créer des contacts en offrant de l'ouvrage sur le long terme.  Tsé 600k$ pour une membrane de garage intérieur, c'est possible...aucune idée de la superficie et tout ça mais si ça se trouve on appelerait 2-3 personnes et ils nous riraient dans la face en disant que ça vaut max 100k$.

Les architectes ont tenté de nous charger 12k$ pour un plan miroir....ben non c'est 6k$.  Les ingénieurs en structure même affaire, ils ont tenté de nous vendre la "totale" à genre 14k$ mais non....on a juste besoin du service de base à 6k$...le reste est inutile.  C'est des petits exemples et je pense que c'est la même chose en affaires.  Des CEO vont dépenser des centaines ou des millions pour XYZ alors que d'autres vont être plus créatif...être des meilleurs allocateurs de capital....mieux comprendre la valeur de chaque proposition et trouver des solutions.  Je sais que tout le monde comprend ça ici et je sais pas trop où je m'en vais avec ça.  Des histoires d'horreurs il y en a dans tous les domaines mais si on se basait là dessus seulement, on aurait aucun restos dans lequel on pourrait manger, personne ferait de l'agriculture, tous les magasins et Tim Hortons seraient fermés.  Faut dire que j'aurais moi-même une énorme réticence à partir un resto, une business retail ou une ferme ou un bureau de XYZ.  Mes peurs sont l'opportunités pour d'autres et vice versa.  L'important c'est d'essayer de bien cerner nos propres besoins/désirs et essayer de patenter de quoi autour de ça qui fait du sens.

Pour ce qui est d'en vouloir toujours plus, j'imagine que c'est du cas par cas mais un coup que tu commences à avoir beaucoup de liquidités...tu as aussi plus de flexibilité et des possibilités de t'associer à des jeunes ou moins jeunes ambitieux qui n'ont pas les liquidités mais qui ont les capacités de mener les projets et de mettre les bonnes personnes aux bonnes places...ou d'occuper ton temps dans une partie du travail que tu apprécies plus.  

C'est ultra-simplifié mais c'est tellement du cas par cas.
Tsé un gars comme Goodman qui vend Paladin pour j'sais pas combien de centaines de millions et qui repart GUD le jour même, c'est qu'il voudrait pas faire autre chose.  J'pense pas qu'on est comme ça personne ici mais ya du monde comme Max dit qui ont de l'énergie à revendre et qui ont besoin d'être dans l'action constamment. Pour des bonnes ou mauvaises raisons, ça c'est pas moi qui peut juger.

Tsé j'entends desfois à travers podcasts et autre des gens en immobilier dire qu'ils veulent 500 portes, 1000 portes, ou bâtir un REIT. Pour moi, ça c'est futile. Qu'est-ce qui fait qu'à 677 portes tu vas avoir la motivation ou le besoin de te dire je continue j'arrive à 700, ensuite 800,900 et bientôt 1000...c'est un but certes mais qu'est-ce que tu en retires au niveau personnel? Équilibre travail-famille? C'est un défi logistique pour te montrer que tu peux arriver à gérer ça ou tu veux impressionner la galerie?

J'ai entendu quelque chose de plus rafraîchissant (ou en tous cas qui me rejoint plus) récemment, un investisseur immobilier qui possède aussi une galerie d'art. Il est jeune, passionné par l'art et il voit chaque projet immobilier comme une façon de se démarquer, d'inclure des artistes, toiles, sculptures, etc. Il a récemment fait un projet de rénovation majeure d'une veille chiotte de 27 logements je crois qui serait rénové au complet et transformé en 32 condos de petite superficie et chaque unité est unique et comporte des oeuvres de plein d'artistes différents. Le zonage est ok pour AirBNB alors ça s'adresse entre autre à du monde qui veulent faire la location court terme et mettons avoir un pied à terre à Montréal ou quelqu'un qui veut vivre dans petit mais de quoi de beau et unique, peu importe. Il en parlait de façon passionnée, il collabore avec des artistes, va créer de quoi de beau, d'unique.....et risque aussi d'empocher par la bande 1-2M$ (calcul de napkin) en quoi 2 ans? De mémoire il parlait aussi de voyage, toujours à la recherche d'artistes et d'oeuvres, de sa galerie d'art, de comment sa liberté primait sur le reste. L'immobilier était un véhicule qui leur permettait de faire ça tout en explorant sa passion, je trouve ça inspirant. En surface on voit 《ouf tu veux pas t'embarquer dans ça, acheter cette vieille chiotte pour 1.5M$ et mettre du monde dehors, tout rénover, mauvaise surprise, blabla 》 mais lui a vu une opportunité et ça vient avec son lot de défi mais je pense qu'il se donne les outils pour réussir et rester motiver et il risque d'en profiter grandement avec un ROI hors du commun et une satisfaction autre que pécuniaire en créant de quoi d'unique et en collaborant avec d'autres artistes passionnés comme lui. J'ai un man crush on dirait Smile

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Message par FCLR le Ven 6 Déc - 9:44

ahah tres bien dit Mon Barbe!
Je pense que lorsque j'aurai atteint la liberté financiere j'aurai envie de creer quelque chose..

par exemple, j'ai 3 romans dont deux sont terminés mais qui necessitent reldcture et edition... jai des tas dhistoires pour enfants ecrites dont quelques unes ont du potentiel, j'aikerais ecrire.un autre livre qui me trotte dans la tete... etc..

bien des gens dirairnt mais pourquoi???

parce qje j'en ai besoin. J'ai besoin de creer quelqie chose .. j'aimerais par exemple faire mes.meubles j'en avais fait 2 ou 3 ici ou j'habite et j'ai aimé ça...
quand je parle a des developpeurs de projets, ce n'est pas l'argent qui brille dans leurs yeux.. du $$$ ils en ont, c'est de laisser leur trace, ds redefinir un quartier, de creeer un endroit qui les rend fiers.. bon pas tous... yen a que cest juste le $$$ ahah mais bon

l'autre raison pour laquelle je vois des gens avoir 50 ou 100 logements, c'est pour en vivre. Ils preferent faire ça que d'aller travailler chez x y z... c'est leur busimess et ils en titrent un revenu decent. tse rendu la c'est une job... comme.une autre.

Evidemment, ceux qui courent apres 1000 portes, 2000 portes, c'est raremenrt des gens seuls... ils.sont en groupe. Mais il y en a aussi qui sont a la.tete.d'une petite equipe et ils se sentent bien dans ce role du boss...

Evidemment, tu ne geres pas 200 portes avex une job a temps plein tout seul... gerer 200 portes c'est une job a temps.plein pour une equipe.

moi je n'aime pas gerer tous ces problemes.. dans mon contexte je n'ai pas le temps et avant de pouvoir lacher ma job et faore ca a temps plein je considere que c'est trop de troubles (pour moi) a gerer avec tout ce que j'ai d'autre a faire...

et puis, dans la liberte financiere, ce qui m'interesse c'est plus le concept de.liberté que de richesse monetaire... aller me foutre 100 portes sur le dos, cest comme asseoir le cheval sur moi au lieu de m'asseoir dessus... c'est pas trop mon objectif... alors s'il me faut 1 million, je prefere l'investir dans des actions qui me.versent des dividendes que de l'investir dans la brique et d'avoir a gerer une nuee de maringouins... les 2 meneront au meme resultat avec probablement un petit avantage a court terme et un gros avantage a long terme à l'immobilier.... je serai riche et millionnaire. Mais avec l'un je serai libre, avec l'autre j'aurai maintenant une job et des tas de problemes a resoudre, probleme aue je n'aime pas resoudre.. venre gosser avec le gouvernement, les permis, la loi, les impots, des contracteurs etc etc etc.. des gens qui ont des problemes financiers, des imbeciles qui decalisssnt tout ou font chier les autres locatairees.. etc...

evidemment, il y a moyen de se batir un parc en limitant tous ces trucs fatiguants.... mais tot ou tard, ca va arriver... et ce genre de chosds la ca pollue mon esprit et je ne me.sens pas libre... annulant par le fait meme la raison pour laquelle je le ferais... devenir libre.

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Message par Maxime le Jeu 9 Avr - 10:12


Une histoire d'immobilier à succès dans le marché de Trois-Rivières:

http://www.jeuneretraite.ca/immobilier/libre-a-26-ans-grace-a-limmobilier/
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Message par FCLR le Jeu 9 Avr - 11:53

loooolll...bravo champion... Smile la recette parfaite...

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Message par Bazoo le Jeu 9 Avr - 12:01

Si vous avez des nouvelles de Ricardo ça m'intéresse. Quand cette stratégie là va s'effondrer ce sera un beau signal d'achat je pense pour ceux, comme moi, qui retourneront peut être à l'immobilier éventuellement.

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Message par BarbeRiche le Jeu 9 Avr - 12:52

Curieusement, mon partner a des blocs avec des gens sur l'assistance sociale et à part du chichi, il a moins de problème pour recevoir ses loyers et même faire passer des augmentations qu'avec sa clientèle de travailleur à faible revenu ou à temps partiel.

Comme il me dit tout le temps, ils peuvent pas perdre leur job.

Et tout le monde sait qu'à Trois-Rivières il y a une bonne effervescence de prestataires Razz


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Message par BarbeRiche le Jeu 9 Avr - 13:02


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Message par FCLR le Jeu 9 Avr - 13:43

comme je disais hier, c'est surtout qu'acheter un triplex a 80k$... ça doit etre beau niveau entretien. Tes loyers a 340$ par mois ont beau arriver pile, t'iras pas chier loin avec ça.

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Message par Maxime le Jeu 9 Avr - 13:44

@BarbeRiche a écrit:Curieusement, mon partner a des blocs avec des gens sur l'assistance sociale et à part du chichi, il a moins de problème pour recevoir ses loyers et même faire passer des augmentations qu'avec sa clientèle de travailleur à faible revenu ou à temps partiel.

Comme il me dit tout le temps, ils peuvent pas perdre leur job.


C'est un bon point.  

Les gens qui touchent des prestations gouvernementales (assistance sociale, assurance emploi, pensions vieillesse) sont habitués de recevoir le tout réglé comme une horloge et de conjuguer avec des budgets restreints.  Ce sont aussi souvent des clients fidèles (pas toujours le moyen ou la santé pour déménager).

Essentiellement, moins que tu possèdes d'argent, moins tu dépenses dans le fla fla et plus tu es concentré en tout temps à combler tes besoins essentiels.  Leur priorité c'est donc de se loger et se nourrir.  

Pour se nourrir, ils ont l'aide alimentaire au besoin.  Dans les HLM et les logements sociaux, il manque de place, donc ils ne peuvent pas tous en avoir.

La famille de la classe moyenne souvent elle goûte un peu à c'est quoi avoir de l'argent et elle met le bras dans l'engrenage du crédit assez rapidement et facilement pis c'est elle qui a de la misère à payer à temps.

Écoute, ma cousine courrait toujours après une professeur d'école pour se faire payer lorsqu'elle avait un bloc dans le temps, une fucking prof d'école man!!!
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Message par FCLR le Jeu 9 Avr - 14:29

des mauvais payeurs yen a partout... mais dans les endroits defavorisés, il y en a plus.... c'est juste ainsi statistiquement. Ca veut pas dire que parce qu'ils sont sur le bs qu'ils sont de mauvais payeurs. Mais il y a plus de mauvais payeurs chez les gens a faibles revenus.
Sont ptete moins exigeants sur l'etat de l'immeuble par contre.

Mais imagine pour +/- 1million, avoir 13 immeubles de 3 logements. On s'entend qu'a ce prix la, ce ne sont pas des immeubles construits en 2017... t'as 39 locataires a gerer. Et eventuellement t'auras pour 250000$ de fenetres a changer.. t'auras 13 toits (mettons 130k), 39 cuisines et 39 salles de bain (mets 100k si tu fais tout cheapo toi meme), 30000 pi carre de plancher a sabler ou changer a quoi 3-4$ le pied carre (120k), des balcons/escaliers a garder securitairesde la brique a entretenir a 40$ le pied carré... car a 80k$... m'etonnerait que ca ait subi bcp de reno. A 80k, la plupart de ces renos doivent dater... donc elles risquent d'arriver vite. T'as probablement pour un demi million a mettee assez rapidement (1-10 ans). T'auras jamais le cashflow pour ca si t'es leverage a 85%. Un 3 1/2 moyen a shawi 398$/mois. Si t as un plex a 80k$ t auras surement des loyers en dessous de ca. Et inoccupation autour de 6% a shawi globalement, 8.5% dans les 3 1/2.. ajoute 1 ou 2% de mauvaise creance. Et si tu ne renoves pas ca va aller en empirant... tu vas perdre des locatiares ou avoir de la misere a louer Tu te retrouves alors dans une spirale avec e plus en plus d inoccupation et trop de capex a investir.

Rien n'est impossible. Un gars brillant qui cherche bien, qui filtre bien ses locataires, qui est.manuel, qui aime gerer ce genre de locataire.. peut surement s en sortir. Yen a qui le.fond. Mais un clown qui achete des immeubles sans les visiter, qui a 40% de vacance dans son parc, qui achete juste des chiottes... jsais pas ... inspire pas confiance Smile pas sur que je lui preterais du cash vite de meme Smile Faudrait qu'il m'explique son plan par rapport a son parc, qu'il demontre comment il redresse la situation, qu'il ait un calendrier d entretien et un plan clair pour tenir les immeubles debouts, acces q des liquidites / marge d operation suffisante etc...

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Message par BarbeRiche le Jeu 9 Avr - 15:01

Je ne connais pas sa situation mais selon le tableau, la majorité de ses immeubles ont été rénovés.  Après, quelles rénovations ont été effectuées, est-ce que c'est juste du tape à l'oeil, structurel ou bien les deux...ça reste à voir.

La valeur financée de son parc est de 3 281 000$.  Sur 10 ans, assumant un taux de 3.5%, il aura remboursé 1M$ en capital.  Si il fait les entretiens que tu mentionnes, «normalement» son parc devrait prendre de la valeur...disons 1% par année pour être très conservateur compte tenu que les immeubles auront été entretenus...donc 3 625 000$.

Il se ramasse quand même avec une équité d'environ 1 350 000$ au bout de 10 ans si il cesse les acquisitions.  Même si il est cashflow neutre ou légèrement négatif parce que oui il va avoir de la vacance, de la mauvaise créance, peu d'augmentation des loyers ou même des baisses, mais le prix des immeubles va en conséquence il me semble....ça reste un scénario quand même positif non?

Si en plus, il s'avère être un gestionnaire correct, avec un peu d'empathie et à ses affaires, qu'il réussit à être cashflow positif, il s'est fait chié comme pas mal tout le monde avec une job mais il est millionnaire dans 10 ans.  

Il peut aussi faire faillite parce qu'il s'est trop leveragé et pour tous les points que tu mentionnes et se retrouver devant rien...alors là il serait comme la plupart du monde salarié qui n'ont pas de fonds de pension et qui n'économise pas...il se retrouverait devant rien dans 10 ans!

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