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Real estate investing 101

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Real estate investing 101 - Page 9 Empty Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Ven 10 Avr - 9:38

Il faudrait voir les chiffres, mais a mon avis, le risque est de devoir refinancer pour entretenir son parc plutôt que pour investir à acheter d'autres immeubles tôt ou tard et ça pourrait donner de la valeur ou pas... freiner sa croissance et meme le faire retourner en arriere ou pas... changer les fenêtres sur un immeuble ça te permet de reduire un peu les couts de chauffage de tes locataires mais ça passe moins bien que de home stager l'appart pour justifier des loyers plus élevés. Et si tu n'arrives pas à hausser les loyers, tu ne hausses pas ta valeur economique et tu commences a brûler ton équité sur des choses qui n'apportent pas de valeur économique. En meme temps il y a des secteurs ou t'auras beau home stager, ça va etre difficile de trouver des locataires prets a payer le gros loyer.. surtout que tu controles l'immeuble, mais pas le quartier.. location location location. Faut pas l'oublier en immobililier. Un immeuble peut etre ben beau mais situé au maucais endroit...


Mais oui, il pourrait s'enrichir pareil.
Je ne dis pas que ça fonctionne pas... tous les chemins peuvent mener â Rome et ça c'est pas, a mon avis, le chemin le plus facile... C'est facile de commencer car la mise de fonds est facile a obtenir, mais apres... t'as plein d'autres freins.
Il serait interessant de voir les loyers dans ses immeubles. Tsé à shawi... ça peut coûter 200$ louer un 3 et demi.. D'ailleurs, pour quelqu'un qui s'en fout ça peut etre une place pour vivre pas cher Smile

Je pense qu'on a quand meme une responsabilité face à ce qu'on laisse entendre quand on présente des histoires comme ça.

Amuses toi avec des vrais chiffres... prend le.portail de la schl et utilise le loyer moyen, le taux de vacance moyen, prends 500$ /porte pour entretien reparation, 125$ salaire/porte, 3-4% gestion, au moins 500$ ppur hydro pour parties communes et vacance et le PI reel et amuse toi..

FCLR

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Real estate investing 101 - Page 9 Empty Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Ven 10 Avr - 13:17

pour le fun j'en calcule 1.
5 logements a shawinigan en vigueur a 139k sur mls presentement (541 5e av) #13434089

Revenu locatif brut :
apt 1 : 1 chambre 400$ (bail prend fin 30 juin 2020) * CHAUFFAGE INCLUS
apt 2 : 4 chambres 560$ (bail prend fin 30 juin 2020) * CHAUFFAGE INCLUS
apt 3 : 2 chambres 350$ (bail prend fin 30 juin 2020)
apt 4: 3 chambres 380$ (bail prend fin 30 juin 2020)
apt 5 : 2 chambres 308$ (bail prend fin 30 juin 2020)

Cet immeuble sera completement vacant au 30 juin selon la fiche MLS. Évidement il faut faire sa due diligence quand magasine un immeuble. Pourquoi est-il vendu si peu cher et pourquoi le vider?

Valeur municipale : 155k (2019)
annee de construction inconnue (c'est pas jeune)
Toit refait 2004
faudrait le voir en vrai mais de l'exterieur on voit que du travail de brique a deja ete fait et du revetement exterieur et garde corps artisanal a l'arriere.
Aucune photo interieure
La structure a pas l'air trop croche

On est dans le secteur grand-mere. Considerant qu'il sera vacant, allons voir les revenus du secteur et taux d'inoccupation moyen.

Portail d'information sur l'habitation schl :

Real estate investing 101 - Page 9 Screen30
Real estate investing 101 - Page 9 Screen31

1 chambre 410$ potentiel = 4920$
2 chambres 515$ potentiel fois 3 = 18540$
3 chambres + 531$ potentiel x 2 = 12744$
------------
total 36202$ si on prend la moyenne du secteur vs 23976$ actuel
donc, a evaluer, mais possiblement qu'en retapant cet immeuble, il y aurait un bon potentiel d'hausser les loyers... qui sait. Sauf que là, il est loin de rapporter les moyennes du secteur et il faut comprendre pourquoi. Soit ce sous-quartier fait vraiment dur, soit le proprio actuel ne s'en occupe pas, soit l'immeuble fait vraiment dur, un combiné de tout ca... ou autre chose.. vraiment il faut comprendre et donc aller voir et poser des questions.
Pour l'inoccupation, il n'y a pas bcp de donnees.
Allons voir shawinigan dans son ensemble.

Real estate investing 101 - Page 9 Screen32

prenons la moyenne pour faire ca simple (5.2%) moi j'ajouterais facilement 1% de mauvaise créance à long terme, voir plus pour ce secteur alors disons 6.5% d'inoccupation à long terme ce qui est peut etre encore ambitieux... à voir. J'y vais rough pour montrer le principe.

ANALYSE
-----------------
revenu brut potentiel actuel : 24000$
inoccupation / mauvaises creances : 6.5% soit 1560$
REVENU BRUT EFFECTIF : 22440$
-------
Depenses
taxes : 4909$
assurances 952$ (selon la fiche.. il faudrait faire une soumission.. ca pourrait etre trop bas)
chauffage (il chauffe 2 logements plus les periodes de vacances) 3330$ à valider
entretien reparation (500/portes) 2500$
salaires (125$/portes) 625$
gestion 3-4% disons 720$
Total depenses : 13036$
Ceci assume un immeuble qui n'a pas de deficit d'entretien hors ici c'est possiblement l'explication. Il faudrait potentiellement booster les frais d'entretien/réparation
REVENUS D'EXPLOITATION NETS : 9404$
supposons une mise de fonds de 15%, un amortissement de 30 ans et un taux à 3.25%
ça va prendre 21k$ de mise de fonds. La prime (5652.50$) et les droits schl peuvent etre finances (150$/porte soit 750$) donc hypotheque total 121k+ 750+5652.50$ = 127402.50$
paiement 570.30$/mois

Coefficient couverture de la dette (ccd) = 9404/6843.60 = 1.37
Ce qui est plutot bien. Mais voici la marge de manoeuvre, soit le cashflow total annuel si tout se passe comme on l'a calculé... n'oublions pas aussi que les taux peuvent augmenter éventuellement.
cashflow annuel : 2560.40$

Avec 2560$... tu ne fais pas grand chose... un peu plus de vacance que prévu... quelques travaux supplémentaires et hop... mettons que t'as 20k de fenetres a changer, tu brule 8 ans de cashflow (tes revenus pour vivre?)

La realite se passe rarement comme sur papier. Une annee tu auras moins de reparation, l'autre un gros montant et ptete plus de vacance etc.. donc faut se garder du lousse pour les fluctuations.

ici on vend a 28k la porte... le secteur est plus a 35-50k la porte de memoire. Donc il est probable que bien des travaux soient a envisager ici... a investiguer.

Maintenant pour faire ce 2k$ la, il faut que tu travailles.. collecte des loyers, entretien, chercher des locataires etc..... évidemment, t'as pas mis bcp de cahs dans la transaction, 21k$ alors faut pas s'attendre a des revenus enormes... Smile


FCLR

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Message par BarbeRiche le Ven 10 Avr - 13:57

J'suis 100% d'accord mais ça reste un scénario réaliste-pessimiste. Comme tu dis, chaque cas est unique et c'est important de bien faire sa diligence raisonnable.

Dans ton scénario à 24k$ de revenus alors que la moyenne est à 36k$. Oui sous-quartier, immeuble pourri, mauvais locataire etc mais admettons que cest juste un vieux proprio qui a jamais rien fait ou quelqu'un qui en a hérité ou peu importe. Un peu de tape à l'oeil, peinture et si tu te rapproches de la moyenne le scénario devient soudainement pas mal plus intéressant.

Sans oublier le capital remboursé, soit environ 3 300$/année dans ton scénario. Et l'immeuble ne se vendra p-e pas au plein prix. Si finalement il se vend 120k$ ça change la donne aussi. Le 19 000$ de différence + un extra 10 000$ pour faire les travaux les plus urgents, tape à l'oeil et tu te rapproches de 35k$ de revenus avec un cashflow de 10k$ pour un investissement d'environ 30 000$ (mdf + travaux). Au bout de 6-12 mois si tout ça se concrétise tu peux aller le refinancer et récupérer ta mdf ou une partie pour pas trop te leverager et garder plus de cashflow.

Sur le fond, on dit la même chose. Quelqu'un qui fait ses devoirs peut très bien s'en sortir et quelqu'un qui regarde juste en surface "wow c'est pas cher la porte" ou "juste 6x les revenus bruts" alors qu'à Montréal c'est 20x...lui ou elle peut se planter solide.

BarbeRiche

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Message par FCLR le Ven 10 Avr - 14:26

oui tu peux jouer avec le scenario longtemps et c'est ca l'art d'investir. Mettons qu'en mettant un minimum de renos, t'arrives a mettre ca bien clean et relouer au dessus du loyer du secteur! bam! Tu viens effectivement de faire un coup d'argent. Le fait est qu'on ne le sait pas et qu'il faut connaitre son marche, l'immeuble pour bien comprendre le reel potentiel et le capex a mettre.

Max va donc voir ca... Smile Il n aura plus de locataire au 30 juin....si ca se trouve... belle opportunité Smile
mais les gens donnent rarement leurs choses gratis.. faut pas presumer mais faut se questionner.. quand c est trop beau pour etre vrai c'est que c'est souvent (mais pas tout le temps) trop beau pour etre vrai. Le gars vend sous la valeur municipale un immeuble vide.. il sait ben que les gejs vont negocier. C'est potentiellement une succession, jai pas verifir et les heritiers veulent pas gosser avec ca ou alors doivent payer une facture d impot etc.. ya 1001 possibilités. Smile

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Message par FCLR le Ven 10 Avr - 14:32

Les revenus et taix d'inoccupation du secteur sont des moyennes... rien n'empeche de pouvoir louer bien au-dessus des moyennes si l'offre le.justifie Wink

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Message par FCLR le Ven 10 Avr - 14:34

On sort notre cash de la bourse et on achete Shawi au complet les boys Smile

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Message par BarbeRiche le Ven 10 Avr - 16:18

Quel cash? Very Happy

L'immeuble en question, les mêmes proprios ont tenté de le vendre en 2015 et 2019 au même exact prix. Probablement négociable. Je ne pense pas qu'on devrait donner trop de poids à la plus value dans nos calculs..!



BarbeRiche

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Message par FCLR le Ven 10 Avr - 16:33

ahah jme suis pas rendu la... pas alle voir l'historique et pas creuse sur l'immeuble..
possible qu'il y a un risque environnemental ou alors des avis de la ville aussi..
si ca fait 4 ans qu'il essaie de vendre il est possiblement pris avec une merde... peut-etre un gars tres negociable Smile Avec des loyers moyens potenteils qu'on a vu plus haut, ca peut valoir la peine dacheter pas cher et mettre 75-100k dessus ptete... faudrait faire des calculs.
Max si t'as le droit d'aller voir ca (le temps et l'envie) vas y, prends de belles photos sous toutes ses coutures et de la rues, des voisins etc.. pour checker la brique, tu t'accote au mur et tu regardes vers le haut sil y a des bombements et si cest bien enligné . sil y a des bombements (ventre de boeuf) ca veut dire que t'as de l'humidite qui passe par le toit derriere la brique et ca c'est pas super (40$/pi carre pour la brique, + trouver pourquoi ca s'infiltre et le regler, plus faire des spots check dans les murs car ptete plein de moisissure... et la le prix explose).
Check les escaliers voir le niveau de corrosion.
T'as une facture de gaz mais ya surement eux du mazout avant... une etude environnementale serait prudente sur un vieil immeuble comme ca meme si les preteurs ne la requierent pas. Souvenf ils enterraient les tanks a l huile... et ca c'est pas bon.. (50k plus...potentiellement)...
Tu prends des photos au raz du mur vers le haut.
Souvent de l'infiltration sous les alleges de fenetres ...si tu vois de l'efflorescence... sous les fenetres.. etc.. faut checker si les fenetes sont en bois.. cest ptete ben vieux ces fenetres la Smile dur a dire sur mon cell avec la photo du mls

Un jour on ira en voir ensemble si ca vous tente. Jpas un expert mais j'en ai vu quand meme pas mal dans ma vie et j'ai lu des milliers de rapports d inspection aussi.

Honnetement j'ai juste pris le premker 5 plex a vendre que j'ai trouve en classant en ordre de prix Smile L'objectif etait plus d'expliquer comment on evalue la rentabilite d'un immeuble.

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Message par Maxime le Dim 12 Avr - 15:56


Je vous ai envoyé les infos du vendeur par courriel.
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