Investissement dans l'immobilier

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Message par SandraFromFrance le Mar 29 Jan - 17:10

Hello,
Avec mon chum, nous allons venir habiter au Canada, dans la province de la Colombie Britannique.
Je me disais que l'on pourrait investir dans l'achat d'un logement (même si on n'y restera que 2 ans) plutôt que de louer.
Je ne crois pas avoir vu beaucoup de posts sur les investissements dans l'immobilier sur ce forum.
Y at'il une raison à cela ?
Investissez-vous toute votre épargne sur les marchés financiers ?
L'investissement immobilier n'est-il pas assez rentable ?

Est-ce mieux d'acheter un bien immobilier pour en faire sa résidence principale ou vaut-il mieux investir dans un bien pour le louer et avoir une rentabilité, un revenu passif ?
On a déjà constaté que les prix du côté de Vancouver étaient complètement démesurés, peut-être est-il mieux ou moins risqué d'investir du côté de Québec ?

Merci d'avance de vos retours !
Sandra

SandraFromFrance

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Message par Ben01 le Mer 30 Jan - 14:12

Salut Sandra,

Je n'y connais rien en investissement immoblilier et je ne veux pas te décourager, mais si c'est seulement pour 2 ans, tu serais bien plus tranquille dans une petite location..

1) taxes foncières
2) réglementation des prix des logements
3) intérêts en hausse
4) prix des immeubles élevés
5) frais de condos ou d’entretien
6) impôt sur la revente pour portion locative
7) réparations majeures
8)frais de main-d’œuvre élevés
9) risque de crédit
10) coût de renonciation d’immobiliser des ressources


https://www.huffingtonpost.ca/2019/01/26/renting-vs-buying-why-it-might-be-a-good-time-to-hold-off-on-a-house-purchase_a_23653313/

Ben01

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Message par BarbeRiche le Mer 30 Jan - 14:42

Bonjour Sandra,

Il y a autant de façons de faire de l'argent en immobilier qu'il y en a en bourse. Il faut voir selon votre profil, horizon de temps, liquidités, etc.

Tous les points mentionnés par Ben01 méritent d'être pris en compte. Personnellement, c'est votre horizon de temps de 2 ans que je trouve assez court.

Vous pourriez bien sûr acheter un taudis, le rénover et revendre à profit mais il sera important de s'informer car chaque province à des règles et lois différentes.

Encore là faut-il découvrir et en apprendre sur le marché dans lequel vous allez décider d'investir. Vous choississez une ville mais à l'intérieur de cette ville, il y a des quartiers et même des rues qui sont mal vue où par exemple une même maison se vendra non seulement moins chère, mais elle restera possiblement sur le marché pendant très longtemps. Pour ça, il vous faut des contacts, des outils de prospection qui peuvent coûter assez cher. Il faudra faire affaire avec des professionnels comme un comptable, notaire, etc.

Je ne sais pas si vous comptez voyager ou simplement vous établir à un endroit X pour le travail par exemple et y rester tout le long du séjour. Même si vous payez un loyer, vous êtes libres de quitter quand bon vous semble et ça vient avec une paix d'esprit qui vaut son pesant d'or!

J'ai un ami qui investi dans l'immobilier en Colombie-Britannique (Prince George, Prince Rupert) et qui est à Vancouver actuellement. Je peux te mettre en contact. De mon côté, j'ai quelques investissements immobiliers au Québec alors si tu as d'autres questions, n'hésite pas.

BarbeRiche

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Message par FCLR le Mer 30 Jan - 22:28

Sandra, en immobilier locatif, le prix est fonction de la rentabilite d'un immeuble, on appelle ça la valeur economique. Au quebec, on peut difficilement hausser le loyer plus rapidement que l'inflation. Pour ça, ça prend des justifications (travaux importants par exemple) et donc l'immobilier suit en general l'inflation... il en est de meme de l'immobilier residentiel ... 2-3% de rendement par an.
Le levier utilisé en immobilier commercial permet de faire augmenter le rendement sur la mise de fonds, mais l'mmeuble en lui meme vaut 2-3% de plus par an.
Je deconseillerais d investir dans l immobilier pour 2 ans. Contrairement aux USA la bulle immobiliere canadienne n'a pas "explosé" en 2008. Elle a continue de se gonfler et le gouv a restreint l'acces a l'immobilier depuis 2010 en changeant les regles hyp et depusi quelque temps on augmente frileusement les taux. Donc si les taux augmentent la rentabilite decroit et donc la valeur economique pourrait decroitre ou rester stable pour un horizon si court.
En plus investir en immobilier engendre des couts importants en frais de demarrage (droit de mutation, droit de souscription, frais d inspection, frais de notaire/avocat, commission d agent d immeuble et en 2 ans vous arriverez difficilement a recuperer ces frais sauf si :
- vous etes extremement chanceux
- vous avez un plan pour transformer un immeuble et lui donner une valeur qu il n'avait pas (ex changer sa vocation et en tirer plus de revenus, ajouter des logements etc)

Si vous n etes pas citoyen ou au minimum resident permanent, vous aurez aussi de la difficulté a vous trouver un pret et les conditions pourraient s averer peu interessantes. Un resident non permament ne peut pas acheter un multilogement avec une mise de fonds de moins de 20%.

En bref, l'immobilier est un engagemetn a long terme. Pour 2 ans on loue.

Si on ne parle pas bcp d immobilier ici, c'est essentiellement parce que ce que la plupart d entre nous visons c est une retraite jeune basee sur des revenus PASSIFS. or, l'immobilier requiert une gestion active. C'est une job... gerer 2 ou 3 locataires c est ok mais en gerer suffisamment pour en vivre 30 a 100... c est une job a temps plein.

Pour vous donner une idee des couts, pour un 3-4 logements proprietaire occupant, ca vous prend min 10% du prix d achat en mise de fonds en argent propre epargnee. Il faut prevoir 1.5% en frais de demarrage (notaire, inspection et taxe de mutation), 3.1% en frais d'assurance. A la revente, il faut prevoir 5% du prix de vente en frais de courtage et 700$ de quittance hyp. Selon le pret hyp choisi vous aurez une penalite de 3 mois ou bcp plus. Il faut bien lire les clauses de bris de contrat.

Donc disons que vous achetez un 4 plex a 500k (probablement plus). Il vous faut 50k de mise de fonds, 14k d'assurance pret, 6750$ de frais de demarrage, environ 27000$ de frais de courtage et quittance a la reventr assumant 3% d'augmentation de marche sur le prix de vente de l'immeible et commission de courtage de 5%. Le loyer moyen par logement est autour de 700-800$ par mois (possiblement bcp moins car sil est deja loue on est pris avec les locataires et leurs loyers signés qu'on ne peut pas augmenter de plus de l'inflation) dans un 4 plex a montreal.. vous aurez donc fort probablement une perte locative a couvrir car vos 3 logements ne couvriront certainement pas le cout de l'hypotheque et des taxes et au final ca vos reviendra plus cher que louer pour avoir la meme qualite de vie.

FCLR

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Message par FCLR le Jeu 31 Jan - 0:48

Quant a vancouver.... les 2 marches les plus surevalues du canada sont vancouver et toronto. Ce sont des marches en surchauffe.

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Message par SandraFromFrance le Jeu 31 Jan - 18:03

Un grand merci à tous pour vos retours.
Il y a effectivement beaucoup de paramètres (non résident permanent notamment) que je n'avais pas pris en compte.

Initialement, je pensais acheter pour y habiter 2 ans puis le mettre en location pour avoir un revenu passif. En effet, je pensais passer par une agence qui gérerait les locations, une fois que j'aurais quitté le Canada. C'est quelque chose qui se fait facilement en France, même si c'est vrai que du coup la rentabilité diminue à cause des frais que prend l'agence.

Effectivement, l'objectif est de m'installer à Vancouver et y rester pour la durée du séjour.
@BarbeRiche, merci pour la proposition du contact, je suis intéressée Smile

Je vais réfléchir à tout cela et surtout, je crois que je vais continuer de me concentrer sur l'apprentissage des marchés financiers, qui me prend déjà beaucoup de temps Wink

SandraFromFrance

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