Real estate investing 101

En effet.. je lisais à la suite du lien de Barbe que le marché prévoyait (selon les prix des obligations) style 50% des chances de 5 hausses en 2022.

Mon expérience d'emprunter (nouvelle hypothèque) à taux variable pour investir risque d'être mise à rude épreuve sur plusieurs fronts si les taux augmentent autant!

Vrai ou faux? On verra bien…

https://www.ledevoir.com/economie/654447/les-prix-des-proprietes-devraient-se-stabiliser-en-2022

Les taux d'intérêt, la situation sanitaire, l'état du marché de l'emploi, l'inflation et l'immigration dans les grands centres vont guider la parade.

De temps en temps, je regarde l'émission de télé " Offre acceptée " à Canal Vie.  C'est drôle de voir du monde découragé magasiner des vieilles maisons, bourrées de rénos à faire, à 500 000$-800 000$.

Il y a toute la démographie à ne pas négliger.. l'immigration, les couples qui se separent et qui deja rushaient à payer 500k d hypotheque à 2 et qui doivent maintenant avoir chacun 500k d hyp seuls, les baby boomers qui ont des besoins changeants en immobilier....

Personne sait ce qui va se passer. Ceux qui le savent écrivent probablement pas des articles de journaux.

Y sont occupé à gérer des hedge funds et écouter du métal ben fort dans leur bureau.

100% d'accord

BarbeRiche a écrit:Personne sait ce qui va se passer.  Ceux qui le savent écrivent probablement pas des articles de journaux.

Y sont occupé à gérer des hedge funds et écouter du métal ben fort dans leur bureau.

Sont trop big dans leurs shorts.

Ca me rappelle un extrait du livre Un chez moi à mon cout que j'ai lu l'an passé publié en 2003. Voici un extrait qui m'avait vraiment frappé par rapport à la demande future:

''Entre 2000 et 2010, ce seront surtout les enfants du baby-bust qui auront l’âge d’acheter
leur première maison. Comme ils sont bien moins nombreux que les baby-boomers, on
estime que la demande de maisons sera la plus basse jamais enregistrée depuis les 30 dernières années.

Au contraire de leurs parents, les babyboomers ne peuvent plus considérer que leur maison est un bon investissement. Il y a fort à parier qu’ils se feront une chaude lutte sur le marché de la vente quand ils prendront leur retraite en masse.'' (lire une diminution des prix)

Ceci étant dit, le livre annonce quand même que c'est entre 2025 et 2035 qu'on verra vraiment le déclin, mais pour le moment, les baby-boomers semblent rester dans leur maison.

3.5 millions de bungalows seront en vente dans les prochaines annees... en effet.. cest le resultat d une etude la schl.. on parle au qc la.

Une etude similaire aux usa https://www.sciencedaily.com/releases/2020/08/200811153909.htm

Un gros problème aussi est le mauvais état général du parc immobilier.

Beaucoup de vieux proprios occupants font le minimum sur leur maison et beaucoup de locateurs ne font pas trop de rénovations, car le calcul de la régie ne leur permet pas de récupérer les montants investis grâce aux hausses de loyers.

C'est un peu spécial l'immobilier, car ça touche un besoin essentiel des gens (se loger), alors ça doit conserver une certaine accessibilité et abordabilité, mais le déficit d'entretien est un peu l'éléphant dans la pièce.

La SCHL avait aussi prédit une baisse de 18% des maisons au début de la pandémie et elles ont monté de 40% depuis..! Quand même spectaculaire comme prédiction ratée pour des analystes, doctorants aillant accès à toutes les données du marché. Cela dit, peut-être qu'ils sont meilleurs pour des prédictions à long terme.
En même temps, comment veux-tu faire des prédictions sur 20-30 ans comme le livre mentionné Un chez moi à mon coût? Tellement de choses peuvent changer sur une si longue période.

L'étude posté par FCLR :

Date:August 11, 2020
Source:University of Arizona
Summary:Millions of American homes could become unsellable - or could be sold at significant losses to their senior-citizen owners - between now and 2040, according to new research.


Entre maintenant (2020) et 2040 lol. L'immobilier est cyclique...ils ont une pas pire chance d'avoir raison sur une période de 20 ans....maintenant on fait quoi avec cette information là? C'est sensé influencé nos décisions?

Bref, je persiste à croire que 99% des gens ont aucune idée de ce qui va se passer et encore moins d'être capable de timer leur prédictions. Certains vont avoir raison à court terme, d'autres à long terme ; a broken clock is right twice a day. Rarissime sont ceux qui vont réussir à timer ce qui va se passer et surtout quand.

La démographie reste un facteur important.... mais il y en a d'autres comme l'investissement étranger, l'immigration, les taux, le climat etc..
Perso je ne m'avancerais pas à faire de prédictions.

La SCHL et son -18% aurait pu avoir raison si Harper vs Trudeau avait ete au pouvoir ahah. C'est sur que quand tu print du $$$ comme midas tu viens fucked up la game. Trudeau a financé les entreprises et les employés évitant ainsi la crise qui aurait du arriver... et avec les restrictions lock down, le supply a été fucking bas... causant bcp de surenchère....

L'autre affaire qui vient chambouler ces prédictions, ils prédisent que les "vieux" voudront ou n'auront pas le choix de déménager dans des mouroirs à vieux... chsld et résidences.. or, avant c'était possiblement le cas, mais là avec tout ce qui a été médiatisé, allant de la bouffe qui ressemble à un tas de marde bouetteux, en passant par le monde qu'on laisse mourir souillé dans leur chambre sans soins.. j'imagine que les baby boomers vont avoir pas mal plus envie de rester le plus longtemps possible chez eux... mais bon.. on verra bien.

Les hausses de prix pourraient bien entrainer des hausses de valeurs municipales et donc de taxes et forcer les baby boomers retraités depuis plus de 15 ans à vendre de force ou se faire saisir.. mais les politiciens vont-ils voter des lois anti eviction pour taxes pour cette tranche d'âge ou alors fournir des subventions pour le maintien à domicile? Tout cela peut changer bcp la donne...

Il y a tellement de facteurs....

Une chose est certaine, les jeunes vont avoir de la difficulté à accéder dans l'état actuel, mais les gens de 30-40 ans vont aussi possiblement avoir de la difficulté à se séparer.. quand aucun des 2 ne peut plus racheter seul la part de l'autre et que les logements sont 1300-1400$ par mois... on fait quoi?

Je connais un couple .... ils sont séparés depuis plus d un an maintenant.. ils vivent dans la même maison.. le bonhomme est au sous sol et la bonne femme en haut... ils n'ont pas les moyens de s'en sortir... et l'une est gestionnaire et l'autre est dans la construction... ils ont de "bons" salaires dits de "classe moyenne".. mais les loyers et maisons sont rendus tellement inabordables...

L'autre jour, j'ai lu ça sur un groupe facebook une femme qui demandait si elle pouvait se séparer de son conjoint et rester dans la même maison avec leur enfant pis faire leurs impôts à part et payer quand même la pension alimentaire ou je sais pu quoi... lol Ben du monde n'ont déjà '' pas les moyens '' de se séparer, sans devoir baisser leur niveau de vie.

Avec les programmes comme l'aide au maintien à domicile des aînés, les crédits d'impôts pour proches aidants et des programmes de compensation des hausses de taxes municipales dans certaines villes, ça donne une chance de les aider à rester à la maison.

Ça doit être le fun expliquer ça à l'impôt... moi j'irais chez le notaire faire une déclaration solonnelle sous serment avec témoins lol et encore... tu mets 2 frigos et tu gardes tes factures d epicerie pour prouver que c'est ta coloc? Ou ben tu fais une plainte de discrimination et de harcelement s'ils se mettent à te gosser? Lol
Pas évident pareil...

Peu importe se qui s’est passé ou se passera, moi j’ai le sentiment d’avoir « gagné » sur le marché immobilier des maisons. Achat en négociant grassement le prix et vendu en surenchère.

Maintenant il est temps d’aller dans ma caverne et d’oublier l’immobilier pour bâtir mon domaine.

Cool pour toi.

Mais actuellement je dirais que c'est plutôt l'inverse pour la majorité de la population.

Aujourd'hui, si tu gagnes le salaire médian de 45k soit 38k net et que tu dois louer ton premier logement à 13k$ par an, soit 35% de ton revenu disponible et simultanémenet épargner la mise de fonds minimale pour acheter une maison au prix médian de 525k dans le grand montreal et ce sans compter les frais de démarrage de 1.5% (6500$)... on parle alors de 36500$ pour une hypotheque de 517k avec la prime schl, ça va te faire des paiements de 2430$/mois + les taxes, assurance, chauffage...

Moi honnetement si j'avais 22 ans.. je braillerais... accéder a la propriete est devenu une lubie pour bcp bcp de gens désormais... car ce calcul ne tient pas compte des hausses annuelles composées ridicules des logements. Ainsi ça risque de devenir comme chasser le pot d or en bas de l'arc en ciel.. le prix monte plus vite que la capacité à épargner.. car mettons que kid se donne 5 ans pour accumuler la mise de fonds, dans 5 ans avec 4% d'augmentation annuelle, la maison de 525k sera 638k, la mise de fonds requise 43k + 10k de frais de demarrage et le paiement sera 3120$ (taux a 2.94%)...

Pour la plupart des gens qui possédaient un immeuble, il n'y a pas d'enrichissement, on a simplement "protégé" notre capacité à racheter le même immeuble.

Par exemple moi, avant la pandémie, je magasinais la possibilité de vendre mon bungalow de 2000 pc avec sous sol pour acheter un cottage de 2200 pc avec sous sol... gain net de 200 pc... pas un gros upgrade mais je pouvais avoir ça pour 335k en m'eloigant un peu dans la bande "grand montreal". Maintenant je peux vendre ma maison presque 2 fois ce que je pouvais la vendre, soit environ 400k au lieu de 250k mais je devrais debourser 659k pour le meme cottage dans le meme projet.
On parle d'un écart net de 85k devenu un écart net de 324k.
Pendant ce temps, mon salaire a pris 1.75% de hausse... et donc j'encaisse une baisse relative de mon pouvoir d'achat. J'ai perdu.... pas gagné.

Le gouvernement (et non la pandémie) a alimenté cette bulle... va-t-il la dégonfler?

L'abordabilité du logement fait partie des grandes priorités du gouvernement actuel... on verra à quel point...

On est tous biaisé alors il est évident que les gens ne souhaitent pas tous la même chose... moi par exemple, je serais d'avis de monter les taux hyp à 7% comme en 2008 ou a 20% comme en 1980. Je m'en fous.. je n'ai pas ce levier contre moi avec 40k de solde gelé sur 5 ans à 2% et la capacité a le solder de mes epargnes en tout temps.

Ça refroidirait le marché un peu... mais le gros des dommages est fait... meme cela risque de ne pas faire tomber le prix des maisons car tous ceux qui ont gelé un taux à 2% 5 ans vont pouvoir rembourser tellement de capital d'ici leur renouvellement que renouveller à 5% leur hypotheque n'entamera pas leur budget... le gouvernement s'est mis les pieds dans les plats... à cet égard.

Je doute qu'ils ne puissent faire bcp plus que freiner la hausse des prix en montant les taux...

Le nerf de la guerre va etre la négociation des salaires... pour les non-proprios, il va falloir profiter de la pénurie pour demander d'être grassement payé et ne pas hésiter à changer d'employeur non stop pour aller soutirer le max. Travailler sur ce sur quoi on a du controle...

Bigdji, si c'est pas indiscret, tu es passé de quel genre d'habitation à quel genre, aussi en termes d'années, de grandeur, de clef en main ou pas, etc et dans quelle ville?  Tu as eu un bon prix à cause que tu vas faire les travaux ou autre?  Au début, j'avais lu taverne au lieu de caverne. Lol

Fclr, avec les impôts progressifs, je ne sais pas si juste le salaire va suffire jusqu'à un certain point.  Avec tout ce qui part sur la paie pour les hauts salariés, au net, parfois, vous devez vous sentir un peu moins riche qu'à priori disons! Je sais que tu l'as déjà calculé et ça fesse.  Une chance que tu cotises au Reer!

Comparer des salaires bruts dans un tel systeme est un exercice ridicule. Il faut regarder le portrait avec l'integration fiscale pour comparer des pommes avec des pommes... et regarder le revenu disponible apres impot mais aussi apres subventions (credit solidarite, retour tps tvq, allocations familiales...). Il y en a qui en collectent en ta... des subventions. Comme je l'ai deja dit, si ma femme et moi on declarait 31420$ brut (en 2019.. doit etre un peu plus que ca maintenant) on aurait fait 65k net graces aux allocations familiales etc...

Presentement je suis dans la gang des plus pénalisés... je paie bcp d impots et je collecte tres peu de subventions. Mais, en contrepartie j'ai droit a de grosses allocations REER/fonds de pension pour differer de l'impot et m'enrichir... je suppose que ça compense... parait-il.

Neanmoins si on price in l'immobilier dans le calcul de l'inflation c'est épeurant.

@Maxime  il est pas encore midi, donc c'est caverne. Après diner ce sera la taverne

Je pars d'une maison 1973 entièrement rénové et que j'ai agrandie située en semi-campagne de 1400 pc (sans sous-sol) avec un terrain de 33 000 pieds carrés ayant accès a un gros ruisseau baignable. Si ce n'était du manque de terrain, j'y aurait construit un garage et on serait resté là.

Ma nouvelle place a  780 pc habitable (sans sous-sol) construction 2005 qui nécessitera que je l'agrandisse (mais ca, j'aime ca) avec un terrain de 26 acres (LÀ raison de notre achat), un Gros Garage, un hangar à machinerie et 2 étangs dont un de 35m x 45m à coté de la maison. La cuisine est fonctionnelle mais à refaire selon mes standards éventuellement, la salle de bain également. Tout est fonctionnel au moins. Je repars pour un prochain de 10 ans car je fais le tout à mon rythme et selon le $ disponible pour ça.

Même en déménageant, les enfants n'auront pas à changer d'école, un must!

Je cherchais une terre (10 acres et plus) relativement proche d'où nous sommes. Ce que je trouvais à mon goût était jamais en dessous de 1M$. Je me suis donc fait à l'idée qu'il fallait que je cherche autrement si je ne voulais pas prendre ma retraite à 60 ans.

Je ne visitais pas de maisons fraichement affichées (je laissais passer la cohue de départ et les possibles surenchères). Après 1 mois d'affichage (c'était mon critère de temps), si le terrain était adéquat j'allais visité. Je me disait qu'avec a folie d'aujourd'hui, si après 1 mois aucune offre n'était faite, c'est que c'est négociable. Si je sentais que le vendeur n'était pas pressé, je laissais faire. Je suis finalement tombé sur un monsieurs dans les 70 ans, malade qui vivait seul à cet endroit. On s'est donc essayé beaucoup plus bas que le prix demandé. Je montais depuis 1 an un beau excel de comparable de superficie de terrain, de maison, finition etc... et la place était adéquate selon moi. En résumé, la patience a été notre allié car de toute facon, rien ne pressait pour nous.

FCLR a écrit:Comparer des salaires bruts dans un tel systeme est un exercice ridicule. Il faut regarder le portrait avec l'integration fiscale pour comparer des pommes avec des pommes... et regarder le revenu disponible apres impot mais aussi apres subventions (credit solidarite, retour tps tvq, allocations familiales...). Il y en a qui en collectent en ta... des subventions. Comme je l'ai deja dit, si ma femme et moi on declarait 31420$ brut (en 2019.. doit etre un peu plus que ca maintenant) on aurait fait 65k net graces aux allocations familiales etc...

Presentement je suis dans la gang des plus pénalisés... je paie bcp d impots et je collecte tres peu de subventions. Mais, en contrepartie j'ai droit a de grosses allocations REER/fonds de pension pour differer de l'impot et m'enrichir... je suppose que ça compense... parait-il.

Neanmoins si on price in l'immobilier dans le calcul de l'inflation c'est épeurant.

Oui, mais ça fait parti des concepts de base plutôt mal compris dans la population en général au niveau de la littératie financière. Le fonctionnement des Celi, Reee, Reer, ainsi que le concept de l'investisseur autonome qui copie les grands indices boursiers, ça progresse de plus en plus dans la tête des gens.

En 2022, démocratisons les courbes de Laferrière!

Parce que la question que les gens posent c'est: '' Combien de l'heure ''. Le reste autour, et les impacts collatéraux ou socio-fiscaux, demeurent souvent plus obscurs dans la tête de Jo Caisse de Bière. Enfin, c'est pas le sujet principal, mais ça demeure une problématique parmi d'autres.

Le courtage immoblier en plein essor:

https://www.ledevoir.com/economie/600039/immobilier-courtier-immobilier-un-metier-vendeur