Real estate investing 101

Sorciere, c'est bien d'voir testé l'experience avec un condo. Acheter un 12 plex et se rendre compte qu'on n'aime pas ça c'est une autre paire de manche.
Il y a bcp de "romantisme" autour de l'immobilier... la réalité est bien differente de la fiction.
Barberiche par exemple commence avec un 12 plex neuf. Il a deja de l'experience avec un 3 plex.
Neuf, tu pars à vide... t'as donc un risque de depart qui semble plus eleve mais dans les faits, le risque global est moins eleve si t'as bien fait ton etude de marche parce que :
1) tu choisis 100% de tes locataires... t'es pas pogné avec la scrap d'un autre
2) tu n'es pas pogné avec les vices cachés ou le manque d'entretien flagrant ou camouflé d'un autre.
Bcp des risques en immobilier viennent d'une mauvaise appreciation initiale de l'immeuble et de son entretien et des locataires existants qui ont souvent ete mis la pour faire du remplissage afin de justifier la valeur economique.

Barberiche, son seul point tough c'est d'avoir investi loin de chez lui (1h de route) et dans un des marchés les plus risqués au Canada et au Quebec. Mais heureusement, le neuf cannibalise le vieux dans le locatif donc je m'attends a ce que son taux d'innocupation soit bas et il a un partenaire donc gestion partagé.

Je pense qu'il a fait un bon deal et qu'il a la personnalite pour reussir en immobilier. Mais c'est pas pour tout le monde l'immobilier.

Un développement domiciliaire, incluant des micro-habitations, se déroulant par chez-nous:

https://www.lenouvelliste.ca/actualites/des-microhabitations-a-shawinigan-9beea9459ac6f155dfd0b9296636c8a3

Encore là, en lisant l'article, on se rend compte que ce sont plutôt des petites maisons (650 à 800 pi2), mais il y a aussi un projet pour en construire 4 en-deçà de ces dimensions.

Par contre, à 140 000$ '' tout inclus '', ça revient quand même autour de 200$ du pi2, alors c'est assez dispendieux.  

Le design des petites maisons de la cie en question sont ici:
http://confortdesign.com/micro-habitations/

Ceci étant dit, vous allez économiser sur l'ensemble des coûts: chauffage, réparations, assurance, taxes et entretien.

Je possède 2 petites maisons d'environ 700 pi2 et en 2010, ça avait coûté environ 100$ du pi2 à faire construire (chantier autogéré & en magasinant les matériaux).

Pour ce qui est de vivre dans une petite maison, personnellement, je le fais en étant en couple, avec un gros chien ainsi qu'un chat et on ne se pile pas trop sur les pieds.  

Avoir un enfant, j'utiliserais ma 2ème chambre (à débarras) pour lui installer un beau set up et idéalement je n'aurais pas de gros chien à ce moment-là qui a besoin d'une cage lorsqu'on s'absente (question d'optimiser l'espace).

Par contre, je ne vivrais pas dans la moitié moins d'espace, dans une espèce de maison-roulotte sans divisions parce que ma copine et moi aimons avoir notre intimité et pouvoir faire nos trucs respectifs sans se nuire.

Donc elle peut '' gamer '' dans le salon et je peux écouter une série en streaming dans la chambre sans qu'on entende les bruits de l'autre, surtout considérant le fait que fonctionnons parfois sur des horaires différents.  

J'aime aussi le fait d'avoir des divisions stratégiques pour les chambres (2) et la salle de bain, mais par exemple mon '' salon cuisine '' est à aire ouverte alors ça fait gagner de l'espace dans ce cas-là.

Les maisons sont aussi très fenestrées pour admirer la nature et j'ai aussi des petites galeries pour se donner du pi2 extérieur.  Sur un grand terrain, ça aide aussi à estomper l'effet que la maison est plus petite.

Pour le chauffage, 100% électrique, alors pas de zigonnage avec du bois ou du mazout.  Ça nous revient environ à 1200$/an.

Pis des toitures en tôle pour que ça soit durable.

Bref, le 700-800 pi2, pour un couple ou un couple avec un enfant, ça peut faire la job si c'est bien designé et que vous n'avez pas trop de stock.

Et de toute façon, les sous-sol, ça sert à quoi mis à part à entreposer des cochonneries et vous rendre vulnérable à l'humidité et aux infiltrations d'eau?

Ça date un peu, mais c'est intéressant à relire.
Rapport JLR sur l'évolution de l'immobilier des 30 dernières années:

https://solutions.jlr.ca/hubfs/Etudes_et_rapports/2016-02_JLR-Evolution-immobilier-30annees.pdf?t=1455544667596&_hsenc=p2ANqtz--MCLEpwTRrQBNQLQVuXdnStYiWkhT9yK2ercErceDwtaVFx2YWqXKUrQD0tRbLBFJW4GP8e1cr5_ezwnwcv7zdKDXETQ&_hsmi=26126054

Question pour @FCLR ou toutes autres personnes aillant fait du prêt commercial :

Est-ce que c'est standard dans l'industrie de charger 0.5% du prêt pour l'analyse de dossier...0.25% pour l'analyse préliminaire et 0.25% après que le prêt soit approuvé?

BarbeRiche a écrit:Question pour @FCLR

D'après moi, il est en train de boire de la tequila sous les palmiers.

Maxime a écrit:

BarbeRiche a écrit:Question pour @FCLR

D'après moi, il est en train de boire de la tequila sous les palmiers.

Ou bien de s'ostiner avec les enfants pour qu'ils gardent leurs chapeaux et mette leur creme solaire

Barberiche,
Il y a des frais tres eleves (et non remboursables) d'etude de dossier (comme je te l'avais deja dit par email il y a 1 ou 2 ans lol) et ça ne garantit pas l'approbation. Je pense que tu peux magasiner ou negocier ces frais en partie, mais pas les eviter. La souscription hyp commerciale exige des specialistes qui souvent vont se deplacer, des inspecteurs, ingenieurs etc... donc la banque charge ça pour couvrir ses frais. Et si tu as besoin de la schl t'as un autre 150$ par porte de mémoire et tu devras fournir 1 etudes environnementale de site phase 1 (sauf si t'arrive a le passer en 2 x 6 logements). Je pense que c'est a peu pres 1500$. S'ils trouvent quelque chose... genre construit sur un site toxique genre ancienne station servive.. là t'es dans la crotte. Etude de phase 2 (carottage). Encore du bidou... et s'ils trouvent un mililitre de petrole... la t'es dans la grosse marde... faut faire decontaminer. $$$$ ching ching. Mais bon... ils ont du construire ca sur de la foret je suppose.
Pis oui je me calle des tequila mais la c't'ait pause dodo!

Barberiche, la taxe de bienvenue aussi fait chier...
Bref en plus de la mise de fonds faut tu prevois encore plusieurs milliers de dollars en notaire, etudes environnementales, etudes de souscription, prime d'assurance si applicable, taxe de bienvenue etc. Ahhh l'immobilier.

Merci Alain pour la réponse!

Oui, ils construisent ça sur de la forêt...j'ai eu un petit pincement au coeur car je me suis promené dedans quand il y avait des arbres et de la brousailles. C'est entouré de blocs alors c'était une question de temps je suppose mais bon...

Concernant les autres points, on l'a effectivement passé en 2x 6 logements.

Je viens de négocier et envoyer une offre d'achat pour une maison à...roulement de tambours...30k$. Évaluation municipale proche de 100k$.

La même propriété a été acheté en 2002 tout juste en bas de 60 000$.

Elle a besoin d'amour mais à ce prix-là, je suis prêt à lui en donner haha!

C'est une reprise de finance ou quoi?

Le gars la paye 60k, elle est évaluée à 100k (le terrain?) et tu offres 30k.

C'est quoi qui s'est passé?
Elle est encore habitable dans son état actuel?

Non ce n'est pas une reprise.  Je ne peux pas donner trop de détails étant donné que l'offre d'achat n'est pas encore accepté (autre que verbalement).

Le terrain est évalué aux alentours de 40k$ sur l'évaluation municipale.

C'est une histoire de location avec option d'achat et les locataires ont laissé la place en mauvais état. Pas vraiment habitable en ce moment mais ça prendra pas grand chose pour qu'elle le soit. Les proprios ne sont plus au Québec et les banques ne financent pas vraiment les maisons dans cet état alors ça réduit le bassin d'acheteur.

Ok, tant mieux si ça fonctionne!

Déjà en partant, juste le terrain, tu ferais de l'argent.

Faut dire que l'évaluation date de 2012 alors que la maison était en meilleur état. J'pense quand même qu'au piiiiiire on breakeven avec le terrain. Accès à 2-3min à pied d'un lac non-naviguable avec une petite plage.

La maison est pas si pire non plus, elle était habitée il y a quelques mois de ça. Le pickup de l'ancien locataire traîne encore sur le terrain lol. P-e que je pourrais lui troquer 2-3 Gagnants à Vie contre son bazou.

Barberiche,
Interessant. Si le terrain couvre les frais de démolition ça peut etre interessant.
En general les gens ne donnent pas leur argent gratuitement a des etrangers. S'ils vendent 30k c'est parce que ça en vaut 25k ou que ça va t'en coûter 20 pour rendre le tout conforme. lol mais... parfois... certains ne savent pas comment realiser la valeur de leur actif ou n'en ont pas les moyens. Le bon investisseur saura faire la difference entre les deux.. l'autre se cassera la gueule.

L'an dernier je suis passé proche de faire le meme move... mais le terrain avait finalement un vivce de titre, une fondation pourrie (bien camouflees...), des installations septiques non conformes et insalubres.... et la ville va souvent t'obliger a les changer right away quand t'es un nouvel acheteur.... ça tuait déjà l'investissement.... dommage car c'etait sur un beau domaine avec lac a truite.
Bonne chance

Barberiche,
Tu veux en faire un chalet ou le louer?
L'an dernier je checkais des chalets à 30-60k... pour faire de la location avec airBNB... rien trouvé d'interessant mais faut dire qu'on a juste cherché pendant 1 mois ou 2... on a fait ben du mileage.. ma blonde aimerait ça s'occuper de ce genre de business....

Ça ressemble à un stratageme de prete nom cette histoire la by the way... marijuana?

C'est possible mais supposément que la maison était habitée jusqu'à tout récemment, avec chambre au sous-sol avec photo à l'appui.  C'est les mêmes proprios depuis 2002 et ce sont des connaissances (plus ou moins proche) de mon partner.  Il avait lui-même failli acheter la maison il y a quelques années mais en bout de ligne ils avaient voulu la vendre à un cousin qui n'avait finalement pas passé au financement, blablabla...

Les proprios ont co-signés l'hypothèque avec le père de la fille...si c'était des prêtes-noms pour faire pousser du pot c'est toute une famille haha!  Faut dire que la pomme tombe jamais loin de l'arbre.  P-e pour ça qu'ils se sont poussé en Saskatchewan  

PS: L'offre a été accepté, j'suis presque officiellement proprio d'une dompe...chose que je n'aurais jamais fait tout seul. J'suis avec quelqu'un en qui j'ai pleine confiance et qui a répété l'expérience des dizaines de fois depuis quelques années et qui baigne dans le milieu alors au pire, si on se trompe, j'aurai payé pour mon apprentissage.

Là, vous vous lancez dans les rénos?

Maxime a écrit:Là, vous vous lancez dans les rénos?

Mon partner est en voyage cette semaine mais maintenant que l'offre d'achat est signée, on a jusqu'à la mi-mars pour passer devant le notaire.

Voici les infos obtenus de la ville : C'est une fosse en béton de 850 gallons (pour 3 chambres) avec un filtre de sable h-sol de 39 m². Le permis a été émis en 1992 mais le tout aurait été installé en 1994. En 2010, ils ont constaté un overflow et la dernière vidange date du 11 juillet 2016.

Selon ce que je vois sur internet, la durée de vie on parle de 10-12 ans à 30-35ans alors ça commence à être limite. Le overflow est peut-être un indice que les installations septiques commencent à tirer de la patte.

On a une condition d'être pleinement satisfait de toutes les installations lors de la 2e visite alors va p-e falloir tordre la serviette un peu plus.

Barberiche,
Oui, fais checker ça comme il faut ainsi que la source d'eau... dans les mauvaises installations il y a souvent une contamination croisée... boire sa fosse septique c'est pas cool comme on dit!
Un test de qualité de l'eau (et suffisance) ne serait pas une mauvaise idée.
Mais au moins il y a une fosse... avec des maisons à 50k on a souvent le bon vieux baril d'huile vide rempli de garnotte... couplé avec un puit de surface pour l'eau à boire = yeurk!

Tu veux faire quoi avec ça? Un flip?

Autre sujet, mais à votre avis, lorsqu'on est seul propriétaire, est-il possible de charger un loyer à sa conjointe (de fait), via un bail, pour que les dépenses de la maison soient en partie déductibles pour les impôts?

Je ne vois pas pourquoi tu ne pourrais pas le faire.  Par contre, premier point négatif auquel je pense c'est le gain en capital lors de la revente.  Si tu dis que 50% est utilisé pour la location, ce même 50% sera utilisé pour le calcul de gain en capital (ce qui ne s'appliquerait pas sinon vu que c'est ta résidence principale).

Ces revenus s'ajouteront aussi à ton salaire alors si c'est dans le but de réduire ton revenu imposable, il faudrait que tu arrives à perte à chaque année et ça va p-e attirer l'attention du gouvernement...quoi que ça risque d'être minime comme perte...si perte il y a.

Si tu voulais augmenter ton revenu imposable pour aller chercher du financement...si tu prévoyais de gros travaux dans le court terme et que tu voulais aller chercher des pertes...peut-être que ça pourrait être stratégiquement avantageux mais je ne suis pas sûr que ça passerait si bien au gouvernement...

Je ne vois pas l'avantage surtout pour le point du gain en capital mais peut-être que quelque chose m'échappe.

PS : p-e que c'est même pas possible de faire ça avec un conjoint de fait mais je ne sais pas...je vais vérifier

J'avoue.

En partant, très grosse entrave concernant l'imposition sur le gain en capital à la revente.
D'instinct, je n'y avais pas pensé.

En réalité, ma question, en tant que tel, était un peu insensée d'un point de vue fiscal.

En fait, c'est surtout que sur ma 2ème maison en location, à cause que le capital remboursé sur l'hypothèque ne compte pas comme une dépense, j'ai un profit, alors je vais encore avoir des impôts à payer là-dessus, donc j'essaie de trouver une façon d'amoindrir la facture fiscale.