Microcaps - Titres, placements privés, recherches

L'idée m'est passé par la tête de vendre mon bloc à forte valorisation (les immeubles dans mon coin se vendent 20x les revenus...) pour déployer le capital tranquillement dans certains titres ou ETF si le marché continue de dropper davantage.

C'est un gros move c'est sûr et je n'ai pas de boule de crystal mais ça pourrait s'avérer être un move très payant sur le long terme.

Reste juste à convaincre ma blonde lol.

Présentation aux investisseurs de Namesilo (URL.C) - Janvier 2019 (anglais) : LIEN

Vendre ton bloc la ou tu habites? Humm.... le quartier est en feu depuis 10 ans... et ca va surement continuer... rehypotheque et investis le cash, gardes l'actif

FCLR a écrit:Vendre ton bloc la ou tu habites? Humm.... le quartier est en feu depuis 10 ans... et ca va surement continuer... rehypotheque et investis le cash, gardes l'actif

L'idée mijote dans ma tête...je pense pas tant le faire surtout parce qu'on est bien ici mais ça reste un immeuble vieux de 100 ans...je pourrais avoir des surprises au niveau du CAPEX à investir...les taux qui tendent à monter, etc.

Mais oui je viens de réhypotéquer (en fait j'ai fait augmenter ma marge atout).  J'ai payé une firme d'évaluateurs agréés.  Au début ils ont évalué mon bloc à 690k$...disons que j'étais pas de bonne humeur quand j'ai reçu le rapport..!  Ça me donnait accès à genre 25k$ de plus seulement.  Par exemple, il m'enlevait 50k$ de valeur pour la localisation pour des comparables à 30 secondes de marche de chez nous.  CONTESTEZ TOUJOURS vos évaluations.  Demandez à un courtier ou quelqu'un qui s'y connait de lire de rapport...faut pas oublier qu'eux ils produisent ça comme si c'était une usine à saucisses...je ne veux pas généraliser et je n'enlève rien à leur travail évidemment mais j'ai vu plusieurs situations ou l'évaluation a été revu à la hausse substantiellement après contestation.

Bon bref j'ai contesté l'évaluation et ils sont revenus à 740k$...ce qui m'a donné 67k$ de plus (142k$ au total sur ma marge) en cas de besoin alors je suis satisfait.  Si je vends j'aurais environ 100k$ de plus que ça après impôt...c'est pas une si grosse différence mais ça serait du cash vs une marge que la banque peut rappeler quand bon lui semble...un peu pour ça que l'idée me mijote entre autres.  Est-ce que mon TRI sera plus élevé dans nos autres opportunités que garder cet actif...possiblement.

C'est sûr qu'il faut aussi se reloger évidemment...je garde un oeil ouvert. Si jamais je trouve un deal dans le coin je songerais à faire le move.

C'est fou quand meme. En 2006 sur la 1ere avenue, j'aurais pu acheter le 4plex dans lequel je louais un appart pour genre 400k... j'aimais bien le coin, face au parc, hotel de ville et metro... mais bon... je suis retourné en banlieue... j'ai probablement raté l'opportunite de faire 350k en faisant juste dormir dans mon appart lol
Evidemment, un immeuble de 100 ans... ça peut effectivement couter cher eventuellement.

Ça m'était sorti de la tête que tu avais habité dans le secteur..!  Je vais toujours au parc dont tu parles...presque tous les soirs en été.  Et pas plus tard que dans les derniers jours avec mon petit bonhomme pour ses premières fois en patin.

Je viens de regarder pour le fun et entre 2006-2007, les seuls 2 quadruplex vendus (par un courtier) en haut de 400k$ à Verdun se sont vendus 401k$ et 402k$.  Le reste plus dans les 300k$.  Effectivement maintenant ça serait du 750k$-800k$.

Si seulement on avait une boule de crystal han...personne peut réellement prévoir, surtout pas monsieur madame tout le monde. ''A broken clock is right twice a day''. De notre bord, on a acheté parce qu'on aimait l'endroit et le due dilligence et prévision se résumaient pas mal à ça...on est juste naïvement chanceux pour l'instant et rien d'autre.

Bah je savais que ce coin etait bien situe. Jetais au 848. L'immeuble avait besoin de bcp d ampir et etait envahi de fourmis charpentieres... mon ex a mange de la melasse a la fourmi notamment... et je pense qu'il y avait plus de fourmis qie de melasse. Alors javais quand meme mes raisons de ne pas acheter ce bloc lol en plus la chaleur se sauvait de partout.
On a regarde des maisons a la limite de cette ville et de l autre.. pres du metro si je ne me trompe. De memoire cetait 365k et miniscule, completement a renover. Je gagnais 26k quand jhabitais la et je venais d augmenter a 42k qiand jai decide de demenager. Ça commencait a se revitaliser un peu... je me doutais qu'a long terme ca serait plus payant mais en meme temps, on n avait pas de parking, appart trop petit, 400k ctait trop cher pour mon budget, j'avais genre 6k pour une mise de fonds etc.. jai comme ete kicked out du secteur car je ne pouvais qu'y etre locataire a l epoque. Aujourd'hui, malgre mes hausses salariales, je considere que je ne pourrais que louer encore... pas question de payer 800k pour un 4plex. Lol faut vouloir...

De temps en temps, par nostalgje, je vais manger une pizz au resto populaire du quartier! Je l'aimais bien ce resto la.

Jai habite la 3 ans... j'aimais bien. Mais personne ne venait me voir lol ils trouvaient ça trop complique et trop loin

Il vient d'être rénové ce resto. J'aime bien la pizz là-bas moi aussi!

Ouf à 365k$ pas l'aubaine du siècle...il s'est revendu 6 ans plus tard 390k$ en 2012.

Jparlais pas du bloc jparlais des maisons. Le bloc jtais sur la 1ere av.
T as un acces matrix?

As tu jlr?

Ah oui j'avais mal compris.

Non pas JLR mais Matrix oui.

Jlr est tres interessant aussi... donne bcp d infos pertinentes. Les preteurs enregistrent en general 125% de lhypotheque souscrite. Tu peux inferer le solde hyp normal avec ca... ca te donne une idee..

Je regarde au registre foncier habituellement mais faudrait je regarde pour JLR.

Je vois un forfait à 59$/mois si t'es membre de la OACIQ (mon partner l'est)...je vais checker ça.

Jlr copie le registre foncier. Mais on peut aussi creer des alertes, on sait si la propriete est a vendre sur mls, on a le profil demographique etc... il y a differentes facons de chercher. Ils n arretent pas dajouter des options pour tirer profit des donnees.
Jsais pas si ca vaut 60$ par mois si t as pas les moyens d acheter un immeuble frequemment mais pour quelquun qui veut faire de la prospection j imagine que cest pas mal le meilleur outil disponible... genre du cherches pour les avis de 60 jours, successions, saisies des loyers etc... ca te permet de trouver des proprios en difficulte et donc possiblement des deals

J'ai déjà ça avec MonProspecteur pour ce qui est des avis de 60 jours, vente pour taxes, etc.  Mais c'est payant aussi...JLR est mieux je crois...je sais pas trop pourquoi je ne l'ai jamais considéré.

Études de marché, profil démographique...c'est vraiment utile et essentiel pour réussir dans l'immobilier d'aujourd'hui. Les valeurs économiques qui ne suivent pas les valeurs marchandes dans les marchés primaires, certains marchés secondaires...les taux qui augmentent...acheter, optimiser, refinancer ne sera plus aussi «facile».

Le neuf offre des TRI très intéressants (25-30%) et de plus en plus, on s'enligne vers ça. Avant de construire, vaut mieux savoir pour qui on le fait et combien ils peuvent payer! Les durée de 35-40 ans sont vraiment intéressantes côté cashflow...avec des termes de 10 ans pour amortir le risque un peu. Il y a 2-3 semaines on avait accès à du 3.12% fixe 10 ans...

C'est sur que dans des secteurs eloignés comme t-riv ou sherbrooke, le neuf peut quand meme etre relativement bien situé et le neuf cannibalise le vieux. Mais a montreal et autour, les terrains se font rares alors si tu veux du neuf bien localisé, faut tu sacres la vieille patente a terre. Location location location. Lol

Pour jlr et le profil socio economique, c est tres sommaire. Je ne connais pas "mon prospefteur" alors je ne pourrais pas comparer.

Pour l'etude de marché avant de construire, on en avait deja parlé. Effectivement, tu comprends bien la chose mr barbe! C est sur que si tu construis des apparts a 1500$ par mois dans uj secteur ou les gens peuvent se permettre 700$ tu vas vite avoir des problemes a trouver des loctaires.

J'ai eu un client une fois qui voulait construire 4 x 8 plex dans une municipalité eloignee des grandd centres dont l'univers des locataires etait de 80 personnes... juste avec ses 4 immeubles, il ajoutait 32 espaces locatifs... et la ville avait un solde migratoire negatif, activite economique faible. Il pensait louer ca 850$ par mois alors que le loyer moyen etait autour de 600$ et le revenu moyen en bas de 30000$...
Nul besoin de te dire qu'il ny avait aucun comparables pour identifier un mrb ou un tga du marché...
Il n'a pas eu son financement car articule de la sorte, son projet navait aucun sens.

C'était tu à Murdochville coup donc lol.

Parlant des TGA, MRB, etc, de ce que je lis à gauche à droite, l'indicateur clé maintenant c'est vraiment le TRI. Le TGA, MRN, MRB a eux seuls ne sont pas suffisants pour déterminer la rentabilité.

J'entends qu'il y a des projets de plusieurs millions sur l'île de Montréal à des TGA inférieur à 4...ça commence à faire cher...sur papier du moins mais c'est des investisseurs avisés. Ils voient quelque chose. Comme tu dis, il n'y a plus ou très peu de terrains disponibles, l'emploi se porte bien, bons salaires, Montréal a la cote. Le risque au niveau d'une diminution des loyers est probablement limité dans un marché primaire comme Montréal. Il y a aussi des termes de 20 ans (!) qui se signent sous les 4% ce qui diminue aussi le risque.

PS : on devrait aller dans le sujet Immobilier lol

La politique sur le logement, densification et transport en commun. Tout est la pour faire monter les prix en centre urbain. Les politiques gouvernementales poussent les populations a se concentrer dans les villes. Le gouv investit 40 milliards essentiellement pour developper le logement locatif.

Comme je te disais aussi avec le vieillissement de la population les besoins en logement changent. A 75 ans... tondre le gazon, entretenir ta maison, c'est pas pour tout le monde. Les personnes ages vont probablement se tenir pres des centres urbains dsns des supercentres. On parle de plusieurs millions de personnes...

Mais bon, il y a d autres forces a l oeuvre comme le travail a distance, l'intelligence artificielle etc. Tout ca peut avoir une incidence sur le logement.

Jason Donville est un gros nom dans la sphère de l'investissement Canadienne. Achat d'initié récemment. Je pense que ça donne beaucoup de crédibilité à l'entreprise :

Un autre achat d'initié de Jason Donville, 48k actions à 0.11$ et l'annonce des revenus non-audités ce matin :

Ackroo Announces 63% Year over Year Revenue Growth for 2018

Vu ça sur twitter.  Le titre qui a le mieux performé dans les 20 dernières années : Les brevages Monster

+ 448 000% (4480x votre investissement initial si vous êtes un moine discipliné qui aurait gardé le titre tout ce temps). C'était à 0.08$ en 2003 et maintenant 63$ avec quelques splits à travers tout ça.

C'est pas pour tout le monde mais c'est une des raisons qui fait que j'aime investir dans les microcaps.

Le probleme etant toujours le suivant... combien de cie ressemblant a breuvage monster n'ont pas eu 4400% de rendement

Juste pour préciser, c'est 448 000% et non pas 4 440%. Donc 4480x ton investissement initial vs 44x. C'est la beauté de la chose, 1 ou 2 investissements peuvent littéralement changer ta vie...même si toutes les autres aboutissent nul part. Évidemment, faut que tu sélectionnes LA bonne compagnie et que tu es la conviction de la détenir aussi longtemps...très très très très difficile voire quasi impossible.

Les 100x-1000x c'est sûr que ça fait rêver mais c'est pas nécessaire non plus. En réalité, tu as besoin de seulement quelques titres qui se multiplie 1-2-5-10x au cours de ta carrière pour obtenir des rendements impressionnants. Faut évidemment que ça soit jumeler avec une discipline et une certaine allocation qui te protège au cas ou tu trompes...pas facile c'est sûr.

J'ai calculé en date d'aujourd'hui mon taux de rendement annualisé (XIRR dans excel) depuis janvier 2015 et je suis agréablement surpris avec le résultat de 22%.

Ça fait longtemps que je voulais le faire...2018 a été assez difficile et je m'attendais à pas mal pire que ça.

Barbe, j'avais envie de faire le calcul pour moi depuis 2013 mais la formule xirr exige au moins un montant negatif (retrait) or je n'ai pas de retraite.. seulement des depots. Je suis dans google sheets.