Real estate investing 101

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Real estate investing 101

Message par FCLR le Lun 22 Jan - 16:55

Si vous voulez partager vos techniques d'investissement immobilier et tout ce qui touche l'investissement immobilier tel que comment évaluer un immeuble, droits et lois, taxes, inspection formations etc c'est ici.

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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Jeu 25 Jan - 21:49

Je ne veux pas te mettre sur le spot mais FCLR est très calé dans ce domaine et il m'a beaucoup aidé dans certaines situations.

FCLR d'ailleurs, le gars de la banque nous a dit que les taux ne peuvent pas être gelés avant la construction du bloc? Selon toi, est-ce que c'est vrai? D'ailleurs, le financement pour le bridge a été approuvé et pour 85% du montant qu'on a payé pour vrai. Un coup la construction finie, on aura le bloc financé à 100%...très content.

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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Jeu 25 Jan - 22:06

Effectivement le taux peut changer jusqu'à la dernière minute... pas comme au particulier...
Comme ça affecte le CCD, dans certains cas, le pret est coupé si le courtier a presenté le dossier trop serré.

Cool pour ton deal! Tu commences a t'implanter comme tout un businessman mon gars! Deux blocs, du mining, de l'investissement en microcap! Tu m'impressionnes. Lâches pas!

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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Ven 26 Jan - 1:31

@FCLR a écrit:Effectivement le taux peut changer jusqu'à la dernière minute... pas comme au particulier...
Comme ça affecte le CCD, dans certains cas,  le pret est coupé si le courtier a presenté le dossier trop serré.

Cool pour ton deal! Tu commences a t'implanter comme tout un businessman mon gars! Deux blocs, du mining, de l'investissement en microcap! Tu m'impressionnes. Lâches pas!

Ok, je me demandais si ça pouvait varier d'une institution financière à une autre.  Pour la partie soulignée en gras, très bon point merci.

Je ne me vois pas comme un businessman, j'ai pas tant le profil.  Par contre, j'ai effectivement quitté ma job et j'ai 3 ''compagnies'' (à numéros...pas des entreprises lol).

J'en dois beaucoup à mon partner qui a plein de drive.  Il a des forces que je n'ai pas et vice-versa et jusqu'à présent, on s'aide mutuellement et je n'aurais probablement pas acheté de bloc ni fait de mining si ce n'était pas de lui.  Et ça va dans les deux sens...il aurait probablement manqué de capital pour pouvoir acheter un bloc comme ça tout de suite et c'est moi qui avait les contacts et un minimum d'expertise pour gérer le mining. Cerise sur le sundae mais j'ai vu qu'il était quelqu'un de très intègre, réaliste et qui dit ouvertement qu'un jour, il va se péter la face avec un projet. Si il était juste du type vendeur avec de la drive, ça n'aurait probablement pas fonctionné mais c'est une bonne personne, avant d'être un bon businessman/partner.

On est souvent très méfiant quand on parle d'être partenaire ou de s'associer et j'étais un peu victime de cette pensée.  Je suis conscient que tout peut s'envenimer rapidement et toute personne n'est pas nécessairement la bonne pour un partenariat mais c'est possible.  Je parle de ma propre expérience ici mais en voulant tout faire nous-même ou en voulant tout garder pour nous, on fini par ne rien faire.  Reste que c'est important de bien choisir ses partenaires...comme nos partenaires de vie...et pour ça...je dois dire que j'ai beaucoup de chance.

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Re: Real estate investing 101

Message par Mr Jack le Ven 26 Jan - 8:24

@BarbeRiche a écrit:

On est souvent très méfiant quand on parle d'être partenaire ou de s'associer et j'étais un peu victime de cette pensée.  Je suis conscient que tout peut s'envenimer rapidement et toute personne n'est pas nécessairement la bonne pour un partenariat mais c'est possible.  Je parle de ma propre expérience ici mais en voulant tout faire nous-même ou en voulant tout garder pour nous, on fini par ne rien faire.  Reste que c'est important de bien choisir ses partenaires...comme nos partenaires de vie...et pour ça...je dois dire que j'ai beaucoup de chance.

J'ai été en affaires (avec des partenaires) deux fois dans ma vie. La première a été une relative catastrophe. J'étais jeune (17-18 ans), naïf et l'aventure s'est plutôt mal terminée. Je n'avais pas investi d'argent, mais beaucoup de temps. J'avais même quitté mes études.

Dans le deuxième cas, ça s'est très bien passé. Mon partner était une personne de confiance, comme tu le décris. On pouvait tout se dire, se critiquer, challenger la stratégie dans le calme. On avait une excellente confiance mutuelle. L'histoire s'est bien terminée, même si on est pas devenus riches Smile

A cause de la première aventure, j'ai hésité à embarquer dans la seconde. Mais des fois, faut juste arrêter de penser au pire et avoir un peu confiance dans la vie. Même quand ça chie, on s'en remet. Comme tu dis, c'est un peu comme un partenaire de vie: ça peut mal se passer à terme. Pas une bonne raison pour rester célibataire.

Évidemment, à la base, il faut souhaiter partir en affaires.
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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Ven 26 Jan - 12:08

Avez-vous lu "la bible de l'homme riche" de Mark Fischer? Ce sont des pensees ou citations sur tous les sujets. Tres interessant. Et un des sujets c'est celui là. Partir en affaire seul ou a plusieurs. De memoire, tous les riches s'entendaient sur le fait que c'etait mieux seul.

Tant mieux si ca fonctionne! Bien content pour toi BarbeRiche! Faites-vous un bon document notarié pour gerer les mesententes futures ou le deces d'un des partenaires (pour pas etre pris avec la succession de l'autre) et tout devrait bien aller.

Moi je n'ai jamais eu d'ami proche fiable en qui j'aurais eu confiance pour une business... alors je n'ai jamais tenté l'experience. En fait j'en ai un... mais on ne s'interesse pas aux memes choses. Lui sa business serait du bucher du bois, construire des patios.. moi je visais plus une startup informatique... Smile Lui, faut pas le mettre proche d'un ordi... ça se passe tjrs mal. Et il gere son cash comme dla m...de.


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Re: Real estate investing 101

Message par Sorcière Frugale le Ven 26 Jan - 12:44

Je pense pas que j'aurais le courage de m'occuper d'un bloc. J'ai juste un condo locatif, acheté pour moins de 100k, dans un trou rural et je trouve que j'en ai assez Laughing . Mes locataires sont stables, vraiment pas compliqués, me paient 2 semaines à l'avance et gardent l'appart super propre.. Pis je trouve ça stressant !  Dès qu'ils quittent, je le vends car j'ai déménagé un peu plus loin. Avoir un partner qui a la drive et l'énergie pour, j'embarquerais probablement mieux dans un plus gros projet.
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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Ven 26 Jan - 13:13

@Mr Jack : Intéressant ton histoire! C'est le fun de voir que tu as retenté l'expérience et que tout s'est bien terminé. C'est sûr que dans les soupers de famille, c'est plus le fun compter une histoire d'horreur qui s'est mal terminé plutôt qu'une histoire de succès qui fait chier tout le monde lol.

@FCLR : Je le met sur ma liste de lecture, merci. Très bon point pour le document notarié et honnêtement c'est pas fait encore. Cela dit, on en a parlé plusieurs fois déjà et c'est sur la liste des choses à faire.

@Sorcière frugale : Je te comprends! Honnêtement, je suis pas mal comme toi. Juste pas envie de me faire chier pour XYZ raisons qui peuvent arriver quand tu es proprio. Cela dit, maintenant que je suis avec quelqu'un qui a géré et gère plusieurs blocs et qui travaille dans le domaine de l'immobilier, ça me rassure et je sais que les problèmes, on pourra les gérer à deux.

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Re: Real estate investing 101

Message par Maxime le Sam 27 Jan - 7:26

L'immobilier me semble être un domaine où ça peut être intéressant de se regrouper, car ça demande des aptitudes multiples... communicationnelles, financières, manuelles.

Donc parfois l'un va être meilleur pour dealer avec les locataires actuels et futurs tandis que l'autre va être meilleur pour s'occuper des travaux et optimiser la rentabilité de l'investissement par exemple.

Ça permet aussi de se répartir le fardeau.

Par ailleurs, en groupe ça peut être plus tentant d'investir dans des plus gros projets avec une meilleure rentabilité.
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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Sam 27 Jan - 8:17

Maxime,
Je suis d'accord. Car en bas de 7 a 10 logements, à moins de choisir d'investir dans des marchés plus risqués comme T-Rivieres par exemple, la rentabilité papier est loin d'être terrible... à T-R c'est la rentabilité réelle qui risque de ne pas etre terrible lol Or un 7 à 10 logements qui a de l'allure dans la grande region de Mtl, sors tes sous! Ça prend bcp de capital juete pour être elligible a un pret.

Mais acheter avec d'autres implique que tout le monde doit avoir une vision realiste de la chose et un horizon d'investissement a tres long terme. En general en immobilier, ce qui est payant c'est le buy and hold et d'avoir un portefeuille avec quand meme pas mal de levier. Dès que t'as de l'équité tu refinances et t'achetes un autre bloc. Quoiqu'il en soit, il faut comprendre que c'est une business.
Tu fais pas juste rester assis dans ton salon a regarder le cash rentrer.

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Re: Real estate investing 101

Message par Maxime le Sam 27 Jan - 9:10

Trois-Rivières et Shawinigan ce sont des villes où il y a beaucoup de gens plus démunis et d'étudiants qui viennent, avec aussi une proportion importante de personnes âgées.

Pour la clientèle étudiante, ça te prend un immeuble pas loin des institutions d'enseignements post-secondaires et tu sais que tu vas passer ton temps à relouer tes logements pis que l'usure va se faire plus rapidement à cause du va et vient constant.

Pour la clientèle démunie, attirée par les vieux logements pas chers, le bloc appartement est très vieux, les proprios ne veulent pas mettre d'argent dessus, tu courres après tes loyers, c'est souvent insalubre.... Tu paies pas cher, mais ça vaut pas cher. À éviter.

Pour la clientèle plus âgée, ce serait le segment de locataires que je préviligérais, car ce sont souvent des gens plus tranquilles, plus routiniers et bons payeurs. Par contre, les immeubles sont plus récents, mieux entretenus et se vendent plus cher, près des services et centre d'achat.

Mais, n'en demeure pas moins que ce sont des marchés " abordables ".
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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Sam 27 Jan - 13:09

Oui, ils sont abordables justement parce que le risque est plus eleve. Tx d'innocupation et tx de reprise parmi les plus eleves au Canada.
Cela étant dit, pour quelqu'un de prudent qui check ses affaires, qui n'habite pas trop loin du secteur, qui sait se debrouiller pour les ptits travaux, qui n'a pas peu de faire de la collection d'argent, qui sait se garder des liquidites pour gerer ces risques, je suppose que ça peut etre un endroit interessant ou investir dans le sens ou t'as besoin de moins de capital pour commencer à faire tourner la roue.. Mais changer la brique, un toit ou des fenetres sur un 10 plex ça coûte le meme prix à T-Rivieres ou à Boisbriand.. mais t'as pas le meme cashflow pour couvrir ces depenses. Donc, en apparence, ces immeubles peuvent paraitre plus rentables mais faut bien faire ses calculs sans minimiser les couts d'entretien. Évidemment, j'ai souvent vu des gens acheter neuf et ne jamais mettre une cenne dans leur immeuble... ils patchent et patchent les patch et ils etirent ça comme ça jusqu'a la fin de la vie utile de l'immeuble esperant que le terrain vaudra plus cher que la somme ou encore esperant reussir a le vendre a un jeune motivé qui n'y connait pas grand chose lol Le jeune se trouve alors pris avec un "alligator" qui mange tout son cashflow, son temps, ses autres epargnes et meme ses autres immeubles. Un immeuble pourri peut te sacrer à terre dans le temps de le dire. Et plus l'immeuble est pourri, moins bons sont les locataires au fil du temps. Donc tes problemes vont en s'amplifiant.

Bref, c'est une business. Faut faire sa due diligence et faire son "profit" à l'achat.

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Re: Real estate investing 101

Message par Maxime le Sam 27 Jan - 14:31

Ce que je trouve difficile à évaluer assez réalistement sur un immeuble, c'est la partie des frais d'entretien, de réparation et de rénovation.

Tu peux utiliser des règles plus générales, en allouant un % selon le bâtiment, mais chaque cas est tellement unique.

Tu ne sais pas trop de quelle façon le bâtiment a été construit à l'époque et entretenu au fil du temps, les matériaux cachés utilisés, tout ce qui a été camouflé au lieu d'être réparé, l'historique d'utilisation détaillé et des troubles antérieurs, ce qui se cache dans le sol, les vrais coûts de chauffage, etc.

Je pense que ça prend une certaine expertise pour être en mesure d'établir et de chiffrer un état des lieux juste et même à ça, tu peux avoir des mauvaises surprises.

Il y a tellement de composantes dans un bien immobilier que ça peut être facile de se faire pogner à quelque part dans le détour.

Et c'est fou à quel point, la somme des petits '' quelques choses '' à réparer et à arranger fini par faire gonfler la facture à la fin!
Une porte par-ci, une fenêtre par-là, un problème électrique, de la peinture à refaire, une remise à remplacer...  Ça va vite!

Toutes des dépenses que les locataires réussissent à '' skipper '' normalement.

Par exemple, un ami à moi, la semaine dernière...  120$ pour arranger un trouble dans son panneau électrique et 130$ pour arranger le sensor de sa porte de garage.  Au printemps, une facture de 550$ du plombier pour changer une valve et remettre l'eau chaude dans sa salle de bain au sous-sol...

Là, il veut refaire sa cuisine, détruire une véranda, changer ses fenêtres, remplacer le bardeau dans quelques années...  La maison a beau ne pas lui avoir coûté cher à l'achat, elle lui gobe du cash pas mal!  Il rembourse son RAP sur 15 ans, mais n'en a pas assez pour cotisé plus de 1000$/an à son REER en même temps pis il gagne quand même 23$ de l'heure et roule en minoune.

Dans ce temps-là, ta deviens plus au service de ta maison qu'elle ne l'est pour toi. Ça devient un luxe qui coûte cher.
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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Sam 27 Jan - 22:29

Maxime,
C'est beaucoup pour ça que je ne trip pas bcp immobilier... bcp de risques cachés qui sont amplifiés par l'effet de levier. Il suffit d'une tank a l'huile enfouie avec un restant d'huile pour scrapper ton investissement. Comme je te l'ai deja dit, c'etait courant de faire ça il y a quelques decennies... une fois le vice decouvert, tu dois faire les travaux avec des firmes specialisees.. c'est excessivement couteux. On voit ça assez souvent.

Evidemment, il faut faire la distinction entre les renovations d'entretien necessaires et les rénovations pour faire "beau". Éviter les infiltrations d'eau, maintenir son électricite et sa plomberie en etat c'est une chose. Mais vouloir suivre les modes en est une autre.
En immobilier locatif les gens ont tendance à faire le minimum et ce qui paye le plus (hausse de loyer). En immobilier proprio-occupant, la phrase la plus couteuse c'est "tant qu'a y etre".

Le gros probleme avec les transactions immobilieres c'est que le marché est trop rapide. Les gens check rien... ils se fient à leur inspecteur en batiment a 500$ qui check presque rien lui non plus.... leur contrat est rempli d'exclusion mais en meme temps, le seul moyen de savoir ce qu'il y a derriere un mur c'est de l'arracher.

Avant d'acheter une maison, il serait bien d'avoir une idee generale des couts reels des renovations a faire. Je pense que bien des gens voudraient payer moins cher. Ex pyrite = 30$ du pied carre plus frais de demolition et de reconstruction du sous sol. Si t'es pas manuel, ça peut monter a 50-60k pour un petit bungalow de 1000 pi carre. Faire un test de pyrite a 500$ avant d'acheter vaut donc la peine. Un drain francais avec impermeabilisation des fondations, facilement 120-150$ du pied lineraire plus repavage de l'entree, restauration de la pelouse etc...

Une maison avec 2-3 pentes de toit ou pignons ben mignons, faire une toiture c'est facile 10k ou plus...

Et connaitre la duree de vie des elements d'un batiment aussi est important. Un drain, une entree d'eau etc... c'est pas eternel (+/-40 ans) et c'est pas donné!

Perso, si j'avais mieux maitrisé ces choses j'aurais soit pas achete ma maison, soit offert vraiment moins cher (60k de moins facile) et ils n'auraient pas accepte mon offre parce que les gens offrent trop cher pour de vieilles maisons scrap.

Une maison de 25 ans dont on a rien changé depuis la construction sauf le bardeau... mauvaise idee d'acheter ça. En dedans de 10-15 ans faut quasiment la reconstruire...si en plus t'as un RAP a rembourser, ça fait mal.


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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Ven 16 Fév - 16:24

Voici le plan 3D du 12-plex qu'on fait construire. Commentaires sur le look (positifs et négatifs) sont les bienvenus.

Pas d'espace commun intérieur, pas d'escaliers extérieur pour le moins d'entretien possible.


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Re: Real estate investing 101

Message par Sorcière Frugale le Ven 16 Fév - 16:44

Wow Barberiche,

C'est vraiment beau ! Quel projet !

Pour ma part, mes locataires de l'unique condo que je possède viennent de me dire qu'il ne renouvellent pas leur bail. Ça me soulage un peu car j'attendais ça pour le vendre. Je vais commencer à courtiser les courtiers en mars, car j'habite à 1h du condo et je n'ai pas le temps de dealer avec les visites.. J'espère le vendre vite mais je ne me fais pas d'illusion, ça peut prendre du temps..

J'imagine que je peux en déduire une partie des pertes de mon logement vacant sur mes impôts 2018?
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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Ven 16 Fév - 16:55

Merci, j'ai hâte de le voir en vrai maintenant Smile

Proprement parlant, tu ne peux pas déduire un loyer vacant en perte, tu auras juste moins de revenu.  Comme tu auras toujours des dépenses reliées à ton condo et visiblement moins de revenu en 2018 alors possible que tu affiches une perte pour l'année et là oui, ça va réduire ton revenu imposable.

Je ne sais pas où tu habites mais si jamais c'est dans les cantons de l'est, fais-moi signe en privé, je connais un excellent courtier.

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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Ven 16 Fév - 17:13

Superbe immeuble et je vois que tu as bien pensé à tout pour l'entretien minimal! Wink Tu vas pouvoir choisir la creme de la creme des locataires avec un bel immeuble comme ça!

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Re: Real estate investing 101

Message par Maxime le Sam 17 Fév - 1:13

BarbeRiche, j'ai trouvé ton 1er locataire! Very Happy

Mais avant, il veut savoir s'il y a un parc proche pour faire un peu de jogging matinal. Twisted Evil


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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Sam 17 Fév - 1:29

Hahaha! Il y a un parc juste à côté pour ce gentil monsieur qui aime porter le noeud papillon à l'épaule.

@FCLR : c'était pas mon idée mais j'approuve

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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Sam 17 Fév - 2:26

Lol ya tu une place pour rozon et eric?

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Re: Real estate investing 101

Message par Maxime le Sam 17 Fév - 11:49

Si oui, ils vont faire chambre à porc.



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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Sam 17 Fév - 12:58

Wink

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Re: Real estate investing 101

Message par Mr Jack le Sam 17 Fév - 13:41

@Sorcière Frugale a écrit:

J'imagine que je peux en déduire une partie des pertes de mon logement vacant sur mes impôts 2018?

Les règles peuvent être un peu floues... pour déclarer une perte (réduire tes revenus d'emploi), il faut que tu aies eu une possibilité raisonnable de faire du profit. Je ne sais pas comment interpréter ça dans le contexte d'une vente, mais à mon avis, si le condo n'est pas à louer, il se pourrait que le fisc considère que tu n'as pas d'espoir raisonnable de faire du profit et te refuse la perte.

Si j'étais toi, je l'annoncerais à louer quand même (juste à dire à ceux qui appellent qu'il est loué et que tu vas retirer l'annonce) et je garderais une trace de ça Smile
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Re: Real estate investing 101

Message par Sorcière Frugale le Sam 17 Fév - 18:36

Oui je me suis mal exprimée, je voulais dire que si je n'ai pas les revenus habituels ça va paraître sur mes impôts; car là je vais avoir le loyer 5 mois sur 7.

Pour l'instant je préfère ne pas le louer rien, engager un courtier et espérer que ça se vende rapidement au prix que je veux (raisonnable). C'est juste que l'argent que je me réservais pour mes FNB va aller là-dedans le temps que ça se vende Wink. Je voulais tenter l'immobilier et je me suis rendu compte que c'était pas pour moi!

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