Real estate investing 101

Dans le cadre de ton travail, ne pourrais-tu pas inclure un bureau à domicile, si tu ne le fais pas déjà?

Pour reduire la facture fiscale tu dois avoir des depenses.. au lieu d'investir dans l'impot, investis dans ton immeuble... au pire réduis tes travaux d'entretien en payant des employés d'entretien... fais tondre, deneiger, tailler les arbustes etc... l'argent s'en va à l'impot anyways alors aussi bien faire rouler l'economie et trouver un moyen de te pogner le cul un peu (revenus passifs)... check ça avec ton comptable, il va surement penser à des choses.

Pour l'autre question, BR a raison. L'exemption de taxes sur gain en capital sur ta residence principale fait que ca ne vaut pas la peine.

BarbeRiche, non, pas pour le moment, mais peut-être éventuellement.

FCLR, je comprends, mais mes locataires sont assez autonomes et font déjà une bonne partie de ces choses-là pour l'entretien et le '' petit gossage '' sur le terrain.

Pour le reste, j'en fais beaucoup par moi-même ou avec l'aide d'amis, alors ce n'est pas '' facturable '' en tant que tel.

L'an passé, ma comptable me parlait d'ajouter des frais de papeterie, mais même si j'ajoute 15$ de stylos, ça ne règle pas la patente. Même chose pour 2-3 factures d'essence pour le transport de matériaux... Ça ne change pas la donne.

Ultimement, je ne veux non plus dépenser 2000$ dans le beurre, dans du cosmétique, pour sauver 500$ en impôts. Il faudrait que ça ajoute de la valeur à l'immeuble, mais quoi faire exactement, bonne question.

En tk, il va falloir que je pense à ça plus sérieusement.
Merci pour vos conseils.

Ton comptable... le mieux placé pour t'aider.
Si t'avais bcp d'immeubles ce que j'ai souvent vu ce sont des cies multiples ayant essentiellement les meme actionnaires... toi, ensuite ta blonde, puis ton frere et ton pere et chacun de tes kids... l'un a une cie de gestion immobiliere, l'autre d'entretien general etc... l'argent circule d'une cie a l'autre par des contrats x,y,z et les cies se font des avances aux actionnaires et des prets sans interets le tout dans le but de repartir les revenus et minimiser l'impot, acceder a l'argent dans la cie sans payer ton taux marginal etc... et chaque cie permet une variete de depenses diverses.... mais pour les ti culs comme toi et moi... ya le celi et le reer.. et moi le reee... lol

C'est sûr qu'à coup de post it et de trombones, on va pas chier loin.

Si tu as assez de cashflow et que tes propriétés ont pris de la valeur, tu peux peut-être ré-hypothéquer pour investir cet argent-là et tu auras un peu plus de dépenses d'intérêt pour le même montant de revenus...avec ton rendement espéré en bourse ça pourrait être intéressant? Ou pour acheter un autre bien immobilier?

Oui, l'immobilier c'est tout une business.  

Tout à l'heure, j'ai relu quelques articles du blogue 99 jours, et dans son article du 79 ème jour, Mr Jack emploie l'expression '' m'investir en immobilier '', et je trouve ça assez frappant.

Ça demande beaucoup de détermination, d'organisation, de proactivité, de suivi et de gestion constante...

Je me souviens encore quand j'ai acheté mes 2 maisons qui étaient occupées par des locataires, alors que je restais en appartement avec ma blonde dans la ville d'à côté...  


Locataire numéro 1:  Peux-tu faire modifier le panneau électrique pour mettre du courant 220?

Locataire numéro 2: Une branche d'arbre est tombée sur notre piscine gonflable, peux-tu nous enlever le paiement du prochain mois?

Locataire numéro 1:  * Envoie un texto un mois d'août * Finalement, ça ne fonctionne pas avec ma nouvelle copine, alors on se sépare.  Je retourne chez mes parents, donc je quitte le mois prochain, blablabla * violon *...

Moi: Essaie de relouer mon appartement en plein automne et pas capable même en offrant 2 mois gratuits.  Fais visiter le logement et la compagnie de gestion refuse les locataires potentiels que je lui soumet après enquête.  Est pogné pour déménager en novembre dans la maison du locataire numéro 1 et payer les 2 places en même temps, tout en faisant visiter mon appartement pour le sous-louer.  Passe 5 mois à payer dans le vide avant que la compagnie de gestion de mon immeuble me dise qu'ils ont quelqu'un, mais que la personne va entrer à la mi-avril pour préparer le loyer à son goût, mais que je dois payer tout le mois quand même...

Locataire numéro 2:  Peut-on installer un spa et se construire une remise?

Encore moi * après quelques mois * : Me rend compte que j'ai des petites infiltrations d'eau par la toiture et que je dois changer mes vis, que je dois réisoler davantage mon vide technique et mon grenier, que je dois refaire une galerie, que je dois enlever le soffite pour percer des trous parce que c'est du contreplaqué à la grandeur et que l'air ne passe pas, que je dois réisoler autour de mes fondations pour éviter que ça travaille avec le gel-dégel, que je dois ajouter des évents de pignon, que je dois ajouter du chauffage supplémentaire dans mon vide technique et un plastique sur le sol (terre) pour couper l'humidité, que je dois renforcer ma poutre centrale de mon vide technique, que je dois remplacer mes dek blocks de galerie, que je dois traiter contre des fourmis, que je dois capturer des souris qui ont mangé un fil électrique, que je dois traiter contre un nid de quête, que je dois arranger le barrage de mon lac, que je dois couper des arbres menaçants près des maisons, que je dois installer un ventilateur de salle de bain, que je dois remplacer mes thermostats, que je dois d'urgence remplacer un évent de salle de bain que la neige a emporté et qui a fait un trou dans ma toiture, que je dois repeinturer et réparer certaines fissures dans un mur, que je dois changer le thermos d'une fenêtre décelée, que je dois changer une hotte de poêle, que je dois réparer un robinet, que je dois repeinturer une remise, que je dois arranger des cadrages de portes, que je dois changer la cheminée de ma cabane à sucre, que je dois ajouter des roches et du gazon sur la berge pour empêcher l'érosion, que je dois remettre du gravier dans mon chemin pour boucher des trous, etc, etc.

Bref, moi je voulais juste être propriétaire, j'ai pas demandé tout ça!


Tout ça pour dire que mes 4 dernières années m'ont amenées à vivre bien des choses dont je ne réalisais pas pleinement l'ampleur lorsque j'étais ti-cul squattant le sous-sol chez mes parents.

Pour revenir à ta question sur les impôts... tu ne peux ou ne veux pas amortir la valeur de la maison? (le 4% dégressif annuel)

Je n'y tiens pas vraiment. Je vois ça comme pelleter le problème en avant avec une grande probabilité de devoir payer plus en impôt au final, à la revente, que présentement à mon taux actuel.

Maxime a écrit:Je n'y tiens pas vraiment.  Je vois ça comme pelleter le problème en avant avec une grande probabilité de devoir payer plus en impôt au final, à la revente, que présentement à mon taux actuel.

C'est effectivement un risque, surtout que le gain en capital arrivera probablement d'un seul coup. Par contre, comme un REER, ça vaut parfois la peine de délayer l'impôt à payer plus tard. :'impôt que tu ne paies pas, tu peux l'investir. Mais tu sembles dire que ton revenu imposable te met dans des brackets pas trop élevées, donc c'est effectivement un pensez-y bien.

Un des problèmes avec l'immobilier: le cash flow est souvent négatif, et quand on pense qu'il s'en vient positif, il reste négatif à cause de l'impôt...

C'est que, après les déductions REER, mon revenu imposable est autour de 33 000$, alors ça demeure assez faible.

Il me manque aussi plusieurs variables notamment:

Si je vais vendre les maisons un jour (je ne le sais pas encore),
Si oui, mes revenus l'année fiscale lors de la vente (avec plus gros salaire que maintenant ou bien une fois '' retraité '')
Si oui à quel prix (pour calculer l'impôt sur le gain en capital)

Donc, ça devient plus difficile à estimer dans ces circonstances.

Cependant, c'est vrai qu'il faut tenir compte des revenus de placements que cet argent me générerait.

Bref, je vais cogiter là-dessus.

Merci pour l'idée.

En effet en immobilier on finit souvent "assets rich mais cash poor". Voilà pourquoi il faut constamment refinancer et refinancer pour acheter de plus en plus d'immeubles et finir par s'en faire une job à temps plein. Et il ne faut pas vendre (le moins possible) à cause du gain en capital. T'es souvent mieux de refinancer et vivre avec le cash du pret que de vendre... les loyers repaieront ton emprunt au fil des ans... pas de gain en capital à réaliser.

Et comme dit Maxime... une propriété c'est déjà plein de "il faut que je fasse X,Y, Z". Quand t'es seul proprio sans locataire tu as quand meme le loisir de choisir quand faire tes "il faut que...". Mais quand tu as plus d'une proprietes... les il faut que viennent souvent des locataires et c'est souvent urgent.

Et ça c'est quand ta business ne se transforme pas en agence de collection...

Bref, on se repete souvent sur ce sujet mais l'immobilier faut que ça soit une passion parce que du trouble, il va y en avoir c'est certain. Il faut prendre plaisir à gérer les tits problemes de tout un chacun et les degats faits par des locataires peu précautionneux.

Pis essaie d'augmenter tes loyers. T'as plein de matantes Lucille qui commencent à gratter les cennes et taper du pied parce que tu les augmentes de 5$ par mois... tsé 60$ pour l'année au complet. Mais ça se paye des voyages à Cuba à 1500$ pour une semaine, des mise en pli à 150$ à chaque 2 mois pis ça chiale pas lol

L'autre fois j'écoutais CKOI et Patrick Marsolais (si je ne me trompe) interrogeait des locataires qui avouaient avoir peu pris soin de leurs logements. Par exemple, un locataire avait un chiot et le chiot pissait partout. Il épongeait bien sûr mais ça passe dans les craques du bois franc et ça s'infiltre... quand ce genre de chose là arrive faut arracher tout le plancher, le plywood en dessous et dans certains cas aller meme travailler les solives. C'est assez degueulasse...

T'as loué ça 600$ par mois pendant 1 an imposable en plus et tu te ramasses avec cette dépense....

Moi-meme ma blonde est rentree dans ma maison avec une pisseuse (chatte nerveuse qui quand ça ne fait pas son affaire pisse partout). Je pensais que sur la ceramique c'était moins pire alors quand on s'en allait 2-3 jours je l'enfermais dans une piece en ceramique. Erreur... ça s'infiltre dans ls coulis et dès que le soleil plombe beurk. J'ai du arracher ceramique, coulis et plywood.

Là je reviens d'une semaine de voyage et ma maison sent la marde moisie et la pisse de chat. Pourtant j'ai eu quelqu'un qui venait aux 2 jours vider les litieres. L'esti de chat à chié à côté des litieres pour manifester son mécontentement toute la semaine. Le plancher de cette section de maison est maintenant à arracher... super!

Heureusement.... il a fait ça dans le sous sol qui s'en va sous peu dans un container à vidangea. Mais quand meme... si j'avais des locataires ça serait avec interdiction totale de fumer et d'avoir des animaux. Mais tu peux ben faire signer ça. Apres les gens font ce qu'ils veulent.

Ah pis combien de ti counes demenagent en appart avec des vieilles laveuses à 50$. Apres 3 ou 4 mois t'as un degat d'eau garanti sur les bras. Mais... ils ne vont pas te le dire. Ils vont éponger...

Nah... l'immobilier c'est pas pour moi. Trop de troubles. Et ça ne rapporte pas plus que la bourse en terme de risque/rendement une fois tout le travail soustrait.

J'ai l'impression que le pire doit être les premières années alors que tu acquiers des petits immeubles tranquillement tout en travaillant 40h/semaine ailleurs et que tu gères tout ça pendant ton lunch et les soirs et fins de semaine.

Après un certain nombre de portes, ça doit être économiquement viable de les donner en gestion ou engager quelqu'un à temps plein/partiel pour gérer le quotidien.  Ça vient avec d'autres types de problèmes comme gérer un ou des employés et ne pas avoir la certitude que c'est bien géré, etc...mais c'est comme ça dans toutes les business, non?  Au moins t'as pas à dealer avec la vieille Lucille pis du monde qui laisse leur chat pisser en dedans  

Les associés du bureau à ma blonde, par exemple, ils sont 4 et détiennent environ 200 portes et ils engagent un gars qui s'occupe de tout depuis des années.  J'ai entendu plusieurs fois des investisseurs  à succès mentionner qu'ils étaient sur le bord de virer fou et qu'ils avaient atteint un cap à tout vouloir gérer par eux-mêmes mais qu'après avoir donné en gestion, ils ont par la suite doubler, tripler leur parc. Je simplifie pas mal parce que c'est sûr que plus tu grossis, plus tu te ramasses avec ton lot de problèmes et d'imprévus qui peuvent coûter très cher comme le mentionne souvent Alain.

Je pense à son histoire de tank à huile, sols contaminés, etc. L'année passée j'avais entendu à la radio une rue qui s'était affaissée devant un immeuble (gros trou de la taille d'une voiture mettons) et que la ville voulait pas payer et qu'elle essayait de refiler la facture au proprio.

@FCLR : Toi qui a beaucoup dealé avec du monde qui ont des gros parcs, comment ils s'arrangeait en général pour la gestion?

Ouais, bah, c'est juste qu'à un moment donné tu te dis que comme c'est une infrastructure, un bâtiment, il faut l'entretenir si on ne veut pas que ça se dégrade et que ça perde de la valeur sauf que c'est chiant je trouve de passer des heures à arranger la maison et le terrain, à la hâte, la fin de semaine.

Pas que je déteste les travaux de bricoleur du dimanche, même si je ne suis pas particulièrement doué, mais c'est plutôt d'effectuer ces travaux et cet entretien-là après ma semaine de travail qui me gosse un peu. Parti comme c'est là, je vais faire du 6 jours/semaine (55-60h), non stop, d'avril à novembre, alors déjà que ma journée de congé je la prend pour rattraper mes tâches du reste de la semaine et préparer la prochaine semaine, ça ne me laisse pas trop de temps pour faire du taponnage et des arrangements floraux sur le terrain. Les jonquilles je les ai loin profond, mettons. Le gazon prend souvent le bord, anyway je reste dans le bois, qui va s'en plaindre, le pic bois? ...

Mais être financièrement indépendant, je pense que je verrais plus ça comme un plaisir de pouvoir faire ces petites choses-là sans trop de stress, prendre le temps de faire un peu de bois, de m'occuper de mon jardin, de marcher avec mon chien, etc. De mémoire, le jeune retraité parlait dans un billet ''post retraite '' du plaisir qu'il avait à arracher ses pissenlits pendant une journée entière. J'aimerais bien éprouver ce '' feeling '' là moi aussi!

Ultimement, plus ça va et plus je me dis que ce qui me cause plus de problèmes qu'il en règle, qui me gruge de l'argent et du temps, ou qui représente une source potentielle d'ennui et de dépenses imprévues, je tend à vouloir me débarrasser de ça.

Là dessus, on trouve difficilement pire qu'une maison et une voiture.... Pour générer des dépenses d'envergure inattendues, c'est assez dur à battre.

À terme, je pense encore qu'avoir le cash dans mes poches, 100% investi dans des actions de qualité en bourse, me louer un appart pas trop cher et proche des services pis d'utiliser les moyens de transports alternatifs (marche, bus, vélo), ça demeurerait quand même pour moi la solution la plus simple, flexible et sans tracas.

Barberiche,
200 portes... ça prend soit un heritage, soit plusieurs investisseurs nantis, soit un nombre considerable d'années avant de te rendre là.

Je te dirais que j'ai vu un peu de tout mais les meilleurs gérent leurs affaires eux-memes.

J'ai un ami italien que son pere et grand pere avant lui ont commencé à bâtir le parc. Son pere a eu 5 fils. Les 5 gars gerent le parc et ils font presque toutes les rénos eux-meme. Ils s'occupent de choisir les locataires et ils ne laisseraient ça à personne d'autre.

Les beaux parcs bien entretenus étaient auto-gérés. Quand je dis auto-géré je ne parle pas d'une personne seule, mais bien du proprio qui s'est constitué en societé et qui s'est bati une equipe au fil des ans. Par exemple dans un des immeubles tu pognes un concierge de confiance habile de ses mains. Tu l'engages à temps plein apres quekes années pour gérer l'ensemble des menus travaux de ton parc...
Mais, le core de la business n'est pas delegue à une firme externe.

D'un autre cote j'ai vu un gars qui avait plus de 1000 portes acheter des immeubles sans les voir et confier toute la gestion à une firme privée. Mais le gars était tellement riche qu'il ne savait plus quoi faire de son cash. Je pense qu'il jouait au monopoly pour se divertir et faire rouler son argent...

Le mieux a faire, puisque c'est une business, c'est d'en faire ta business et de monter ton equipe de confiance a qui tu pourras deleguer les yeux fermes x taches ou y fonctions en fonction des aptitudes de tout un chacun. Mais tu dois rester maitre de ta business.

Je ne deleguerais pas 100% de la business à une firme de gestion immobiliere pour faire de l'investissement immobilier une business passive. C'est la voie parfaite pour se crasher.

Mais, batir la business pour la rendre eventuellement passive ou me concentrer sur ma force a moi (mettons que ta force c'est trouver des opportunites sans le marché et donc de bons immeubles a rentabiliser) et laisser chacune des autres parties a des membres de confiance de l'équipe que je me suis batie au fil des ans, why not!

J'ai vu des vieux bonhommes prendre plaisir et etre fier d'entretenir leurs parcs. Le monsieur avait achete un tracteur souffleuse et une tondeuse que tu t'assis dessus et il trippait comme un kid a entrenir son parc, à tondre les pelouses et deneiger les stationnements.

On n'est jamais aussi bien servi que par soi-meme.

La fraude... on voit bcp ça quand on delegue trop. Si tu laisses des opportunites ouvertes, quelqu'un va eventuellement les saisir.

Mais mettons t'aime pas faire la collection des loyers ou t'occuper des urgences en pleine nuit, il y a des taches qui peuvent etre deleguees. Il faut juste trouver les bonnes personnes.

Par exemple dans un 12, 16 ou 24 logements ou plus, ça commence a faire du sens d'avoir un concierge sur place. Tu lui donnes une reduction de loyer, un parking gratis ou un loyer gratuit selon l'ampleur de la tâche et tu commences lentement à lui deleguer des taches. Comme tu veux creer un milieu de vie positif, rien de mieux qu'un watchdog qui y vit pour maintenir ce milieu de vie. Eventuellement, quand t'as une personne de confiance, j'ai souvent vu des proprios deleguer la selection des locataires. Le concierge ne veut pas vivre avec un tout nu ou recevoir des appels constants pour des broutilles...

Il y a 1000 et une façon de se simplifier la vie mais il faut y aller par etape... essais et erreurs... savoir jauger les gens et leur confier les bonnes taches et leur donner envie de donner leur maximum.

J'ai souvent rencontre des concierges d'immeubles fiers de s'occuper de "leur" immeuble et en prendre soin comme si c'etait le leur. Ils y habitaient depuis tjrs, connaissaient tous les loctaires, les forces et vices de l'immeuble, le calendrier d'entretien etc...

Max, plus je vieillis plus je tend à vouloir faire la meme chose.... me debarrasser de tout ce qui me gosse, ne m'amuse pas et me cause de l'entretien ou de deleguer l'entretien.
Par exemple, maintenant je fais deneiger (ramasser le banc de neige avant et apres ma journee de travail ça ne me tente plus), j'ai rasé une bonne partie de mes haies de cedres (j'hais tailler ça 2 fois par an), je travaille à réduire mon espace pelouse à tondre au minimum... j'ai remplacé par des rocailles de vivaces avec entretien près de zero, un plus gros patio etc... et cette annee un jardin.

J'ai encore bcp de taches à éliminer (2 chats notamment... lol), reduire ou deleguer mais je me dis vaut mieux limiter ce qui me derange et maximiser ce que j'aime faire. Parce que quand ta vie est une eternelle tâche... c'est pas une vie super le fun a vivre.

Vendre et devenir locataire d'un appart serait la voie facile vers cet objectif... je n'arrive toutefois pas a m'y resigner.

Regarde par exemple, on s'est achete une roulotte de camping en fibre de verre. J'adore me retrouver dans la nature et un chalet fixe et a entretenir m'apparaissait une mauvaise idee... la roulotte est un bon compromis. Mais je n'avais pas prevu que c etait autant de zigonnage. Je l'ai depuis 3 etes. Ils ont conçu la roulotte pour forcer des entretiens. Par exemple, je dois refaire 2 fois par an les caulking a la grandeur. C'est une tache que je deteste pour mourrir... c'est de la fibre de verre, ils auraient pu la modeler pour eviter une bonne partie des caulkings... mais non. C'est 170$ de l'heure le faire faire.. Je dois cleaner et proteger le toit avec un protecteur, la deneiger l'hiver, faire entretenir le systeme de freinage et roulement chaque année, entretenir mes batteries durant l'hiver pour assurer leur longevité... au final, je passe quasiment autant de temps a entretenir ma roulotte qu'à l'utiliser...
Mais bon. Ma femme l'adore (c'est hands off pour elle... moi qui fait tout).

Avant de me lancer dans mon voyage vers la liberte financiere j'avais achete un spa... 10k a peu pres. Il est paye a 100% depuis longtemps alors je le garde mais... gerer la qualite de l'eau, le laver, avoir a remettre de l'eau durant l'hiver a cause de l'evaporation, reparer un petit degat d'eau parce que ma valve de hose de maison a gele et s'est mise a faire du goutte a goutte dans le sous sol apres mon dernier remplissage de spa en decembre pendant du temps doux (pas assez doux ça l'air), creuser en pleine hiver il y a deux ans pour aller mettre des chaufferette pour degeler le main qui avait gele... remplacer une pompe a 450$ suite a ça...

J'y vais 5 ou 6 fois par an. Gros max.

Mais, je l'ai payé! Alors je n'arrive pas a juste le vendre 1500$... grrr Reste que je devrai prendre une decision a propos de ce spa parce qu avec les 2 bebes on y va encore moins souvent. Jamais le temps.

Quand je pense à ça je me rappelle tjrs de Tyler Durden dans Fight Club. Nos possessions finissent par nous posseder. Vaut donc mieux limiter le nombre de possessions qu'on a.
Je pourrais me payer 6 sorties par an dans un resort de spa massage pour le cout en electricite de mon spa. Et c'est pas comparable comme experience... maudit j't'en train de me convaincre. Lol

Moi aussi j'ai une roulotte, mais le 1er hiver, le réservoir d'eau a fendu et ça a ramolli une partie de plancher.  J'ai mis un contreplaqué par dessus la partie molle du plancher et voilà...  Je n'ai jamais mis d'argent là-dessus parce que je ne m'en sers pas pour du camping, mais comme remise de rechange.  À 1000$ pour la grandeur, ça fait du sens.  Et si jamais elle se magane trop, je ferai un trailer avec.

Je te dirais que ce qui me gosse de l'immobilier, entre autre, c'est d'immobiliser autant de son cash là-dedans, dans de la brique et le mortier, comme on dit.

Ton capital est gelé là et ne te rapporte pas de revenus.  Or, lorsqu'on compte sur son capital pour en tirer des revenus et en vivre, ça nuit énormément de se priver de cet argent.

Parce que 200 000$, dans des stocks à dividendes, ça rapporte quand même potentiellement un flot de revenus de 7000$ à 8000$/an + croissance et dans mon cas, ça correspond pas mal à la moitié de ce que j'ai de besoin pour atteindre mon objectif.

C'est donc un pensez-y bien.

Par ailleurs, dans mon cas, je n'ai jamais vraiment possédé beaucoup d'objets, alors c'est facile pour moi de me déplacer d'un endroit à un autre compte-tenu que je n'ai pas trop de stock à traîner avec moi.  

Ce n'est pas une privation, mais c'est de nature.  Ce qui m'a vraiment apporté le plus de plaisir dans les dernières années, c'est plus des voyages et vacances que j'ai passé avec des proches que des objets.  Alors, le choix est simple.  La question ne se pose même pas.

En plus, je n'ai pas d'enfants, alors je n'ai pas à jongler avec le facteur école/stabilité/rester proche de la famille.

Ma blonde aimerait éventuellement se rapprocher un peu plus de sa famille faque peut-être que j’atterrirais dans le coin de St-Hyacinthe, une ville qu'on avait bien aimée lorsqu'on y habitais.

Bref, le petit hamster tourne, lentement mais surement.  

Une chose que je trouverais drôle, ce serait de prendre ma '' retraite '' en même temps que mon père.  Ça a des chances d'arriver, c'est ben ça le pire.

Mais bon, on verra, il reste du temps à faire!

FCLR a écrit:Barberiche,
Oui, fais checker ça comme il faut ainsi que la source d'eau... dans les mauvaises installations il y a souvent une contamination croisée... boire sa fosse septique c'est pas cool comme on dit!
Un test de qualité de l'eau (et suffisance) ne serait pas une mauvaise idée.
Mais au moins il y a une fosse... avec des maisons à 50k on a souvent le bon vieux baril d'huile vide rempli de garnotte... couplé avec un puit de surface pour l'eau à boire = yeurk!

Tu veux faire quoi avec ça? Un flip?

Merci pour les différentes infos encore une fois Alain (tes autres posts, etc).

Oui on va tenter de la flipper.  On passe au notaire cette semaine et on va commencer à planifier après.

J'ai fait une mini-étude des comparables vendus depuis 2016, autour du même lac (pas de terrain en bordure du lac ou avec vue) :

La 2e maison à 260k$ c'est notre voisin.  J'aime que c'est pas juste des vieux taudis, il y a du monde avec relativement de moyens qui achète dans le coin ou on mis de l'argent dans leur maison/chalet.



Maintenant que l'offre d'achat est approuvée, voici notre manoir :



Rénové, j'imagine qu'on peut vendre sans garantie légale autour de + ou - 80-100k$...mais dans les faits combien ça va coûter remettre ça propre...on verra bien.  Peut-être que j'suis dans les patates (comme Maxime).  Je travaille plus aussi alors je pourrai mettre du jus de bras...ça sera une expérience, en espérant que ça soit profitable par le fait-même!

Cool! Bon courage!!
C'est sur que si vous renovez economique et que vous faites bcp vous-meme, il doit y avoir moyen de faire un peu d'argent. À condition que la mecanique du batiment soit bonne... c'est ça qui coute le plus cher... structure, fondation, drainage, plomberie et electricite... fosse et eau potable.

Au fait comment ça marche tout ça pour l'impot? Peux tu faire "prix de vente - (prix d'achat + cout des renos) = gain en capital ou ça va juste etre prix de vente - prix d'achat? Avez vous vos licenses RBQ d'entrepreneur general?

C'est au nom d'une cie inc ou personnel?

Les gars que j'ai vu faire ça incorpore une nouvelle cie pour chaque projet generalemsnt pour limiter les risques de poursuite et ils mettent leurs actifs personnels a l'abri dans des fiducies etc...

Comme le 12 plex? L'as tu mis au nom d'une corporation?

Non pas de licences RBQ, va falloir être créatif un peu et oui le 12-plex et le mining sont dans 2 compagnies incorporées et j'ai mon holding aussi.

L'éternelle question de faire ça dans une compagnie.  Tu parles à un notaire, un avocat, un comptable, un investisseur et tous ont des opinions différentes.

Les associés à ma blonde qui possède plusieurs blocs disent que ça vaut pas la peine pour un petit projet comme ça.  Si tu créés une compagnie pour chaque projet, il semble que tu ne peux pas simplement la ''fermer'' à la fin du projet.  Tu dois la liquider à quelque part, disons dans ton holding ou à ton nom personnel et là c'est toi ou la compagnie où tu liquides qui devient imputable, dans l'éventualité d'une poursuite par exemple.

Il y a aussi le fait que si le flip ne serait pas profitable, on ne pourra pas utiliser ses pertes pour contrer nos gains de la compagnie de mining ou du 12-plex par exemple.

Si tu la laisses ouvert avec aucun actif, tu dois quand même t'occuper des états financiers, etc et si tu les fais pas, le gouvernement peut aussi arriver à l'impromptu et te demander des comptes.  Sans compter, qu'à moment donné, si tu fais une compagnie pour chaque projet...ça commence à en faire de la paperasse.

Une stratégie que j'ai entendu parler consiste à créer une compagnie ''poubelle''.  Exemple :

-Créer une compagnie ''poubelle'' avec rien dedans
-Créer une compagnie pour le Flip 1
-Ferme la compagnie du Flip 1 et liquide dans la compagnie ''poubelle''
-Créer une compagnie pour le Flip 2
-Ferme la compagnie du Flip 2 et liquide dans la compagnie ''poubelle''

Un beau jour, tu te fais poursuivre, la compagnie poubelle fait faillite et tes actifs sont protégés.  Je pense qu'on va p-e faire ça.

Sans oublier que créer une compagnie coûte 1500$ environ au notaire mais la dernière on l'a créé nous-même...on avait déjà la charte d'actions et c'est vraiment pas si compliqué...c'est environ 350$ de mémoire.

Ouin... ben du gossage en effet. Et ça prend des projets d'envergure pour que ça vaille la peine.

Bien hate de voir comment tu vas t'en sortir avec ça. C'est une experience interessante.

Sinon, le retapper et le louer sur airbnb... lol a des francais qui veulent voir des cariboux pis faire du pedalo!

Jconnais un gars qui a achete un genre de "manoir" comme ça à 7000$ et il le loue 400$ par mpis du lundi au vendredi. Le week-end il est a lui... pas pire!

7000$ pour un petit chalet et qui génère des revenus, c'est intéressant!

On pourrait décider de louer aussi, on est pas 100% décidé mais probablement qu'on va privilégié le flip...moins de gestion future...

Maxime a écrit:http://plus.lapresse.ca/screens/016e9eff-2c6d-4a3e-a595-0b62e0e1e8f9%7C_0.html?utm_medium=Facebook&utm_campaign=Internal+Share&utm_content=Screen

Le type qui a 400 unités et qui en veut 1000 d'ici 3 ans.. il a 30 ans, c'est impressionnant!

Du monde de mon âge.  

Beaucoup de '' jus de bras '' dans ces histoires.  Il faut être prêt à mettre le paquet lorsque tu as un emploi de jour + de l'immobilier en sideline.

Ça fait des bonnes semaines. En même temps, ça doit être gratifiant de voir que tout le travail rapporte et que le parc immobilier grossit.

On voit qu'après quelques acquisitions, améliorations locatives (bâtiment et locataires) refinancement, dégagement d'équité, ça devient de plus en plus facile de faire rouler le processus et de créer de la valeur.

Quand même pas pire aussi le cycle des bas taux d'intérêt et de l'augmentation de la valeur des immeubles des dernières années (sans krach immobilier).