Real estate investing 101

Maxime a écrit:Du monde de mon âge.  

Beaucoup de '' jus de bras '' dans ces histoires.  Il faut être prêt à mettre le paquet lorsque tu as un emploi de jour + de l'immobilier en sideline.

Ça fait des bonnes semaines.  En même temps, ça doit être gratifiant de voir que tout le travail rapporte et que le parc immobilier grossit.

On voit qu'après quelques acquisitions, améliorations locatives (bâtiment et locataires) refinancement, dégagement d'équité, ça devient de plus en plus facile de faire rouler le processus et de créer de la valeur.

Quand même pas pire aussi le cycle des bas taux d'intérêt et de l'augmentation de la valeur des immeubles des dernières années (sans krach immobilier).

on ne

En ce sens, c'est pas différent des autres histoires à succès d'entrepreneurs.. sauf qu'en immobilier, à moins d'être riche en partant, on ne peut pas faire fortune en 2-3 ans comme avec certaines autres entreprises. 400 unités, cibole, c'est beaucoup, j'imagine que rendu là tu as des employés.

N'oublions pas (et d'ailleurs ils le soulignent dans l'article) que les conjonctures de marché ont bien changées. Quand le marché augmente de 10-20% chaque annee, c'est facile de refin et acheter, refin et acheter... aujourd'hui ça peut te prendre 2 ou 3 fois le temps accumuler autant de portes.

Bref, il y a une question de timing/chance aussi. Comme pour nous qui avons raté 2008 à la bourse.

Ça m'a rappelé cet autre article:

https://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/peut-on-encore-faire-de-l-argent-dans-l-immobilier/577629

Oui, il y aura tjrs des opportunités! Mais le marché a devancé bcp... comme la bourse.
En ce moment, je checkerais le long du tracé de la ligne bleue à Montreal je pense puisque le prolongement vient d'être approuvé. Le marche n'aura pas encore escompté tout ça à 100%.

Oui, c'est clair que le portrait du marché est différent maintenant de celui des dernières années.

Par contre, la constante qui semble se dégager c'est que Montréal attire encore et toujours et peut-être même encore plus que jamais depuis que les investisseurs (notamment asiatiques) ont délaissé un peu Toronto et Vancouver, suite aux nouvelles règles hypothécaires, instaurées par le gouvernement fédéral et entrées en vigueur le 1er janvier dernier, pour se tourner vers la métropole québécoise.

Plus fondamentalement, je me demande à quel point c'est acceptable de laisser des gens d'ailleurs faire grimper le prix d'un actif aussi essentiel que celui d'une maison ou d'un bloc appartement répondant au besoin de base de se loger?  C'est un dilemme que nous avons aussi en agriculture avec l'achat de terres agricoles par des investisseurs étrangers ou bien par des méga joueurs et des financiers de toutes sortes.

Le modèle d'agriculture que moi j'aimerais (petit ferme autosuffisante très diversifiée) n'existe pratiquement plus est on voit davantage l'inverse (grosse ferme de monoculture).

Pour en revenir à notre partie de Monopoly, est-ce qu'on peut se tromper en achetant aujourd'hui à Montréal à un juste prix?  Est-ce que le marché n'est pas condamné, d'une certaine façon, par la forte demande toujours présente à faire augmenter les prix d'année en année?

Sauf qu'encore-là, la régie du logement limite beaucoup les augmentations de loyers pour pouvoir s'ajuster à la réalité du marché et l'évolution des prix...  Tu te ramasses donc avec un parc immobiliers de vieux immeubles pas entretenus, car impossible de récupérer rapidement le coût des travaux et avec des locataires qui collent pour continuer à payer pas trop cher.  M'ouais.  Pas toujours idéal comme modèle d'affaire.  En plus des comptes de taxes qui ont explosés lors des dernières années, mais en parallèle il y a eu un sous investissement chronique dans les infrastructures routières et les aqueducs! Payer plus pour moins.  C'est à n'y rien comprendre.

La faculté d'anticiper...  La question à 1000$ à se poser, effectivement, c'est à savoir dans quelle ville, ou plus précisément quel secteur, la demande risque d'augmenter lors des prochaines années, car c'est '' payant '' d'acheter au prix de maintenant et de profiter de la bonification future.

Je lis de temps en temps le blogue de Jeune Investisseur Immobilier et il y a un commentateur sous le pseudonyme d'Incubus qui publiait souvent des commentaires plus pessimistes, des mises en garde, comme quoi le château de carte pouvait facilement s'effondrer, avec une séquence de hausse des taux d'intérêt, combiné à un taux élevé de vacance lors d'une crise économique, etc.  Un peu le scénario des années 90 quoi.

C'est vrai que les investisseurs immobiliers depuis les années 2000 ont plutôt été choyés du côté de la conjoncture économique et que les prix ont beaucoup progressé lors des dernières années.

Sauf que parfois, en jouant à la chaise musicale, la musque fini par arrêter et il n'y a pas assez de sièges pour tous.

Moi aussi en devenant propriétaire d'immobilier et d'actions à partir de 2014-15 principalement, je sais que je commence et que je plus près de la fin d'un cycle qu'au début.  En même temps, ce n'est pas parce qu'un marché est cher dans son ensemble qu'il est impossible d'y dénicher des aubaines.  Faut aussi faire ses apprentissages et pour ça rien de mieux que de joindre la partie de cartes.

Moyennant des frais de 9.99$ et en quelques clics, je suis capable de mettre la main sur une bonne portion d'actions d'une bonne entreprise!  C'est un peu ça la démocratisation du capitalisme, de l'accès à une partie de la richesse pour le citoyen lambda, pour ceux qui veulent bien se prêter au jeu!

Dans mon cas, d'abord et avant tout, je cherche à sécuriser mes affaires.  Ensuite, j'améliore graduellement le tout et petit train va loin, éventuellement!

Le commentateur anonyme c'est pas moi, mais je pense comme lui... dans les regions peripheriques, l'immobilier locatif avec faible investissement initial c'est plus risqué. Les taux vont monter et les taux de vacances sont eleves... si la region en question est tres dependante d'une industrie ou de quelques grosses entreprises, le risque s'accentue.

Pour les investisseurs etranger... c'est la contrepartie du capitalisme. Tout est a vendre. Nous on lorgne l'equateur et la thailande parce qu'on est de pauvres capitalistes. Les arabes du petrole, les riches europeens et les businessmans chinois lorgnent le canada comme place cheap mais quand meme securitaire et politiquement stable. Bref, je ferais comme eux si j'avais des multimillions à investier. Peut-on leur en vouloir?

Aux BC, ils imposent une taxe de 15% aux investisseurs etrangers parait-il... ça ne les freine pas. De toute facon ils utilisent bien souvent des prete-noms qui sont residents ou citoyens (de nouveaux immigrants) pour faire des achats immobiliers conséquents et éviter la dite taxe ou toutes autres restrictions.

Quand tout est a vendre, faut s'attendre a competitionner avec les autres acheteurs. Il y a une guerre economique mondiale et les chinois sont bien positionnés....

Ensuite, le gouv a donné le ton... il veut de la concentration... on cherche sans le dire a delaisser les regions. Alors, Montreal ça selon toute vraisemblance continuer de monter. Je n'en dirais pas tant de Gaspé.

C'est drôle, comme le gars dans l'article, quand on a acheté notre triplex j'étais allé en vélo lol. La proprio allait elle aussi travailler en vélo tout le temps alors on a p-e marqué un point là.

Encore plein de bons points de Max/FCLR/Jack à faire mijoter dans ma tête..!

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Question : Est-ce que quelqu'un d'entre vous a déjà fait déménager une maison complète ou connait quelqu'un qui l'a déjà fait?

Nous avons une connaissance qui a vendu sa maison à son voisin car ce dernier voulait le terrain. Son plan est de faire démolir la maison. Si on trouve un terrain pas loin à un prix intéressant, on pourrait y déménager la maison. La personne sauve les frais de démolition et on a une maison pour pas cher...win-win.

[quote="BarbeRiche"]C'est drôle, comme le gars dans l'article,  quand on a acheté notre triplex j'étais allé en vélo lol.  La proprio allait elle aussi travailler en vélo tout le temps alors on a p-e marqué un point là.

Encore plein de bons points de Max/FCLR/Jack à faire mijoter dans ma tête..!

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Question : Est-ce que quelqu'un d'entre vous a déjà fait déménager une maison complète ou connait quelqu'un qui l'a déjà fait?

Nous avons une connaissance qui a vendu sa maison à son voisin car ce dernier voulait le terrain.  Son plan est de faire démolir la maison pour agrandir son terrain.  Si on trouve un terrain pas loin à un prix intéressant, on pourrait y déménager la maison.  La personne sauve les frais de démolition et on a une maison pour pas cher...win-win. Je n'ai pas vu la maison en vrai (sur photo seulement) mais je sais que la maison n'a pas été laissé à l'abandon, bien au contraire.

Je viens d'appeler une firme de déménagement et ça dépend vraiment de la largeur de la maison, de la route, distance. Il dit que c'est les services (hydro, bell, etc) qui coûtent cher.

Dans un exemple de déménagement qu'il m'a donné :

Déménagement d'une maison de 28pieds de large sur 2.6km c'était 16k$ pour le déménagement (2 jours et demi de travail) et 18k$ pour les services (40min le temps du déménagement lol). Aucun fil de coupé, juste déconnecté et replacé.

BarbeRiche a écrit:Je viens d'appeler une firme de déménagement et ça dépend vraiment de la largeur de la maison, de la route, distance.  Il dit que c'est les services (hydro, bell, etc) qui coûtent cher.

Dans un exemple de déménagement qu'il m'a donné :

Déménagement d'une maison de 28pieds de large sur 2.6km c'était 16k$ pour le déménagement (2 jours et demi de travail) et 18k$ pour les services (40min le temps du déménagement lol).  Aucun fil de coupé,  juste déconnecté et replacé.

Me semble pas très élevé, car juste lever une maison, la déplacer à côté, démolir les fondations actuelles, refaire un solage, remettre la maison: c'est souvent 25k-50k.

Fait couler le prix dans le béton des fondations avant de te lancer

Barberiche,
J'ai vu des cas dans le cadre de mon travail... aucun qui n'était financierement viable.
Comme dit mrjack, la fondation doit quand meme etre demolie et ça coute un bras se debarrasser du beton... et il faut couler une nouvelle fondation.

Ça fait plus de sens faire ce genre de truc a BC. Ils la mettent sur l'eau (barge) donc pas de fils a deplacer et les valeurs sont tellement elevees que le cout devient marginal vs ici au Quebec ou ca va te couter litteralement le 1/4 ou la moitie de la valeur de la maison... et ta maison va travailler en sibole... ya des couts de raccordement, la nouvelle fondation, les reparations etc...

Comment ça va ton chalet a 30k? Ca avance?

J'ai enfin mis mon condo locatif à vendre.. J'espère qu'il se vendra vite ! Je suis en train d'analyser comment me sauver des impôts sur le gain en capital. J'ai pas mal d'espace dans mes REER, je serais gagnante de mettre mes profits là.. Avez vous d'autres idées?

Si tu as des investissements hors comptes enregistres qui sont a perte peut-etre pourrais-tu les vendre et realiser une perte en capital pour offset ton gain en capital. Ça vaut la peine de discuter avec un fiscaliste... sinon... prends une couple de mois sabbatiques l'automne prpchain pour clencher tes cours universitaires et reduire ton revenu imposable, te ressourcer etc anyways ça va aller à l'impot alors aussi bien prendre le temps off!

Sorcière Frugale a écrit:J'ai enfin mis mon condo locatif à vendre.. J'espère qu'il se vendra vite ! Je suis en train d'analyser comment me sauver des impôts sur le gain en capital. J'ai pas mal d'espace dans mes REER, je serais gagnante de mettre mes profits là.. Avez vous d'autres idées?

As-tu déjà habité le condo en tant que résidence principale ou c'était seulement locatif?

FCLR a écrit:Barberiche,
J'ai vu des cas dans le cadre de mon travail... aucun qui n'était financierement viable.
Comme dit mrjack, la fondation doit quand meme etre demolie et ça coute un bras se debarrasser du beton... et il faut couler une nouvelle fondation.

Ça fait plus de sens faire ce genre de truc a BC. Ils la mettent sur l'eau (barge) donc pas de fils a deplacer et les valeurs sont tellement elevees que le cout devient marginal vs ici au Quebec ou ca va te couter litteralement le 1/4 ou la moitie de la valeur de la maison... et ta maison va travailler en sibole... ya des couts de raccordement, la nouvelle fondation, les reparations etc...

Comment ça va ton chalet a 30k? Ca avance?

Intéressant pour le BC.  

Merci de me confirmer FCLR.  Ça ressemble pas mal à ce que je me suis fait dire.  L'entrepreneur me disait que c'était rarement viable de nos jours.  Il dit qu'ils font de moins en moins de déménagement de maison (4-5 par année), entre autre parce que les frais de services ont explosé au cours des dernières années.  On est entrain de voir si c'est pas juste plus simple d'aller chercher une licence RBQ et bâtir de quoi de neuf plutôt que de passer par ce genre de processus (pour le même range de profit).

Pour le chalet je t'enverrai des  photos, ça a changé beaucoup déjà.

Nice, barberiche c'est inspirant de te voir aller! Lache pas! C'est fou pareil... il y avait un entrepreneur en toi et il suffisait d'ouvrir la porte de la cage...

BarbeRiche a écrit:As-tu déjà habité le condo en tant que résidence principale ou c'était seulement locatif?

Non, jamais habité. J'ai mis 20% de cashdown direct en partant. Vu mes connaissances moindres en la matière, j'ai compris que mon cashdown ne peut être imposé. C'est le gain en capital. Exemple je l'ai acheté à 100k, je le revends 120k, c'est le 20k de profit qui est imposé à 50%?

FCLR a écrit:Si tu as des investissements hors comptes enregistres qui sont a perte peut-etre pourrais-tu les vendre et realiser une perte en capital pour offset ton gain en capital. Ça vaut la peine de discuter avec un fiscaliste... sinon... prends une couple de mois sabbatiques l'automne prpchain pour clencher tes cours universitaires et reduire ton revenu imposable, te ressourcer etc Smile anyways ça va aller à l'impot alors aussi bien prendre le temps off!

Mon fiscaliste.. C'est moi . Je fais mes impôts en ligne car c'est vraiment pas compliqué. Malheureusement pas de hors compte enregistrés car j'ai pas toppé mes REER/CELI. D’où le pourquoi je pense mettre tout mon gain en capital dans mes REER et m'éviter de trop payer d'impôts. Puis de prendre mon 20% de cashdown et soit tout foutre dans mes CELI ou sur l'hypothèque, je sais pas encore... Ça c'est si je le vends vite. Je me prépare au pire car ça bouge lentement dans ce coin rural là.

Congé pour études j'en commence un en mai, j'ai hâte. Après ça, il me reste juste un cours à l'automne et je vais slacker un peu après... Si j'y arrive . Le gouvernement paie aux infirmière leur maîtrise pour devenir des infirmières praticiennes et ça me travaille en maudit... Sauf que ça reporte mon projet de peut-être fonder une famille pour 3 ans.. Mais bon, je m'écarte du sujet principal .

BarbeRiche, moi aussi je serais curieux de voir la transformation si ça ne te dérange pas!

Tu iras voir tes courriels aussi, il y a une vidéo que je voulais te montrer.

Petite anecdote en lien avec le sujet, à l'endroit où j'habite, à l'emplacement de ma maison louée, avant il y avait un chalet plain pied de +/- 600 pi2.  Mon père l'a '' enlevé '' pour construire une maison neuve.  Ils ont levé le vieux chalet avec un loader et des tracteurs avec fourches (me semble) et ils l'ont embarqué sur une flaube de pelle mécanique et il l'a déménagé, de nuit, sur un autre terrain à proximité.  Il y avait un gars qui s'occupait de lever les fils électriques pour que ça passe à des places. En tk, ça avait été toute une aventure!  Je n'y ai pas assisté dans le temps, mais grosso modo c'est ça qui s'était passé.

Un article que j'ai bien aimé aussi:
http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/le-labyrinthe-de-l-offre-hypothecaire/586883


Vers la fin du texte, ils parlent de l'hypothèque parapluie et l'auteur dit ceci:

Le scénario le plus courant est l'hypothèque assortie de la marge hypothécaire. Sous la coquille, vous aurez l'hypothèque d'un côté, et de l'autre, la marge de crédit dans laquelle vous pourrez puiser jusqu'à 65 % de l'équité de la maison (la valeur du bien immobilier moins l'hypothèque). Ce produit est utile pour l'acheteur qui voudrait faire des rénovations majeures à sa maison sans devoir la refinancer. Il est également possible d'y mettre une carte de crédit avec un taux d'intérêt moindre, puisqu'elle est garantie par votre maison.

Ma question: Est-ce que ça veut donc dire qu'une hypothèque venant avec une marge hypothécaire est automatiquement une hypothèque parapluie?

Article intéressant dans le contexte actuel des taux d'intérêt qui augmentent et de l'accessibilité au financement qui se ressère:

https://mrex.co/5-facons-de-reduire-le-risque-associe-au-levier-en-immobilier-multi-logements/

J’ai parlé peut-être trop vite mais je reçois une offre d’achat prochainement ! Reste à voir la suite dans les prochains jours avec ma courtière . Va falloir je me renseigne sur les gains imposables plus tôt que prévu

Sorcière Frugale a écrit:J’ai parlé peut-être trop vite mais je reçois une offre d’achat prochainement ! Reste à voir la suite dans les prochains jours avec ma courtière . Va falloir je me renseigne sur les gains imposables plus tôt que prévu

Bonne chance!

Pour réduire le gains en capital, tu peux aussi mettre toute les dépenses que tu n'as pas encore réclamé, tel que tes frais de notaire à l'Achat et à la vente de l'immeuble, la commission à l'acheteur. Aussi les dépenses qui n'était pas d'entretien normal qui ont re haussé la valeur du bien. Aussi les frais d'inspection, droit de mutation( taxe de bienvenue).

Mais oui c'est très couteux l'impot sur le gain en capital pour un immeuble à revenu, j'ai vendu mon duplex l'an passé et la facture fut de 30k$. Je veux pas avoir l'Air d'un martyr mais faire un cheque de ce montant le 30 avril c'est pas le fun je peux vous le dire. Il y avait du profit et on doit participer au système aussi.

C'était interessant pour les chiffres d'ailleur, mes parents avait acheté l'immeuble pour 135k$ en 1986. J'ai vendu l'immeuble pour 615k$ 30 ans plus tard. Ça l'air bien impressionant l'augmentation de la valeur, mais après mes calculs, il reste quand même juste une augmentation entre 5 et 6% par année. Quand on sait que le rendement moyen à la bourse est 7%, on se pose des questions.

L'argent des loyers servait à payer les taxes, assurance, frais d'entretien. Je restais dans une maison qui me coûtait rien et c'est la que l'Avantage était. Sauf qu'on a mis beaucoup de temps à entretenir et renover la maison.

Je considère que le marché est bien trop hot en ce moment pour que ce soit possible de récupérer ton argent dans le locatif, du moins à Montréal. Pour un investissement je suis out, mais pour y vivre c'est la meilleure solution à Montréal, je vie encore dans un duplex. Dans mon quartier le prix moyen de unifamilliale est 450-500k$, les prix de duplex est de 600k$. Y a tellement peu de différence que tu serais fou de te passer du revenu. En plus des intérêts sur l'hypoteque, les taxes et les frais d'assurance et d'Entretien sont les mêmes. Autant partager ces frais avec un autre personne.

De bons points marine man!

Question à tous : Avez-vous une idée des principaux facteurs qui servent à évaluer la valeur d'une pourvoirie?

Si quelqu'un connait un propriétaire de pourvoirie ou quelqu'un qui a de l'expérience dans ce créneau, j'apprécierais si vous pouvez me mettre en contact.

Merci!

J'en ai aucune idée, mais je peux te dire que ça prend du cash pour développer un projet du genre à partir de zéro.

Il y a quelqu'un dans ma famille élargie qui s'est bâti une auberge ainsi que plusieurs petits chalets haute gamme autour pour quelques centaines de milliers de dollars.

Il a manqué de financement en cours de projet pour rendre les égouts et l'électricité.  Il est retournée voir l'institution financière pour d'autre financement et ils ont refusé.  

Il semble (ouïe dire) qu'il aurait fait compétition à un gros pourvoyeur du coin qui siège sur le C.A. de l'institution financière et qu'il ne voulait pas de compétition,alors ça aurait nuit à l'obtention du financement pour terminer complètement son projet...  Bref, finalement, il a un espèce de petit domaine fantôme dans les bois...  C'est dommage.