Real estate investing 101

Dommage pour la personne...ça joue du coude chez les pourvoyeurs.

Dépendre des banques pour le financement, de quoi donner des maux de tête. J'y goûte un peu avec le financement du 12-plex...sont pas pressés disons. Il y a toujours les prêteurs privés mais personnellement, je ne l'ai jamais fait encore.

Si je demande ça ce n'est pas pour en partir une de zéro. C'est un cas spécial...une genre de reprise de finance où la banque cherche juste à clearer l'hypothèque. C'est 6 chalets mais je ne sais pas combien d'acre encore.

Marine man, d'accord avec tes points sauf le fait de se passer du revenu d'un plex. Si tu paies 150k de plus pour un duplex pour louer 750-900$ par mois, tu couvres meme pas tes couts sur le long terme.. alors tu paies pour avoir un locataire. Rendu là à 600k tu peux envisager acheter un 5 ou 6 plex... au moins t'auras 4 ou 5 loyers. La difference de cout entre 2plex et 6 plex est pas tjrs si significative et meme entre 6 plex et 10 plex. De plus les regles de financement commercial sont differentes...

Barberiche, je m'etais renseigné la dessus vla 1 an ou 2. Serait tellement un reve! Vivre dans le bois... tirer des revenus de tout ça. Mais ça semble loin d etre evident et effectivement ça prend du gros cash à ce que j'ai vu. J'ai vu quelques pourvoiries mineures et tres loin a vendre en bas de 500k mais bon...

Bon ben.. 2 semaines même pas après la mise en vente.. Si l'inspection se passe bien.. J'aurais vendu mon condo. Je croise mes doigts! Le photographe a même pas eu le temps de prendre les photo qu'il est vendu . Dans un espèce de trou perdu rural..

Je trouve que je suis tellement chanceuse que ça en est ridicule . Condo acheté à bas prix par reprise de finances, jamais eu un seul problème avec mes locataires et je le vendrais pour le 1er juillet.. Donc j'aurais même pas à assumer les coûts de l'hypothèque/taxes rien en attendant de le vendre. Avec 17% de profits.. C'est trop beau pour être vrai !

Si je le vends, je pense peut-être investir dans l'immobilier mais par le biais de REITs.. Des gens ici qui font ça?

C'est cool ça.

Comme quoi il n'y a pas juste des '' histoires d'horreur '' en immobilier.

Puisqu'il s'est vendu rapidement (ou presque), penses-tu que tu l'as affiché au prix du marché ou bien que tu aurais pu l'afficher un peu plus cher et le vendre malgré tout?

C'est toujours un peu toujours embêtant de déterminer le prix de départ.  Souvent, le courtier a une bonne idée des comparables vendus dans le secteur.

Ça peut aller d'un extrême à un autre.  Ma mère a déjà vendue une maison en 5 jours, alors que mon oncle a pris 5 ans à vendre la sienne!  Dans ce cas-là, c'est surtout l'emplacement qui a eu une influence, mais quand même.

Pour les REIT's...  À mon avis, il faut se montrer assez sélectif.  Depuis quelques années, beaucoup ne performent pas très bien en bourse.  Plusieurs, dont moi, se sont notamment fait un peu avoir avec un REIT comme Cominar qui a perdu de la valeur, s'est embourbé dans une restructuration (vente d'immeubles hors Québec) et qui a coupé drastiquement son dividende.  

Avec le tendance qui fait que les gens commandent de plus en plus en ligne pour faire leur magasinage au lieu d'aller en magasin et que les entreprises essaient de privilégier le télé-travail pour réduire leurs coûts, ces deux secteurs de l'immobilier sont en perte de vitesse.

Bref, ça demande de la réflexion avant d'arrêter son choix.

Sorciere, felicitations!
Quand on vend une maison, faire faire une evaluation agreee (pas si cher) vaut la peine pour fixer le prix de vente. C'est mieux que de se fier sur un vendeur a commission... leur objectif est souvent de vendre vite... donc sont prets a couper sur la valeur pour passer a la vente suivante.

Pour les reits.... je pense comme Max. Mieux vaut un fonds indiciel diversifié. Le rendement a long terme de la plupart des reits est decevant et amazon / internet / work your way (from home) c'est disruptive pour le retail, office real estate. Quant aux residences pour personnes agees les marges sont minces et locatif residentiel... pays trop socialiste a mon gout pour investir la dedans. Difficle de hausser les loyers plus vite que l'inflation... cout des renovations eleves et le gouv veut favoriser l'acces au logement en favorisant les loyers modiques... donc...reit = mauvais timing a mon avis

D'accord merci, je vais attendre pour les REITS.

Pour le prix, j'avais un peu peur car mon conjoint a vendu son condo par le biais d'une compagnie, dans le même coin que mon condo. Il a eu un prix adéquat car la compagnie lui achète obligatoirement au prix de l'évaluation. Mais la compagnie a perdu de l'argent car ça a pris plusieurs mois le vendre, bien en dessous du prix d'achat..

Donc j'avais un prix dans la tête que j'étais prête à le laisser partir. Finalement j'ai eu un petit peu plus donc je suis bien contente. Je devrais avoir la réponse définitive de la vente cette semaine.

Je suis rendu à renouveler mon hypothèque sous peu.

Que me conseillez-vous?

Présentement mon institution financière m'offre:

1 an fixe: 3.49%
3 ans fixe: 3.33%
5 ans fixe: 3.54%

J'aimerais prendre un hypothèque de 3 ans ou moins.

Par ailleurs, mon amortissement initial est sur 25 ans et il me reste maintenant 21 ans à payer (si je garde le même rythme).

Je me demandais aussi je dois calculer le paiement futur sur 25 ans ou bien 21 ans dans le calcul de mes futurs versements?

À ton renouvellement, la banque va amortir ton nouveau prêt sur la durée restante.  Tu dois donc faire tes calculs sur 21 ans (à moins de refinancer sur 25 ans ce qui est souvent possible sans repasser chez notaire mais ça "fit" pas trop avec la mentalité des gens ici).

Toujours compte tenu du profil des gens de ce forum (qui ne seront visiblement pas étranglés par une hausse de taux de 1%), le taux variable est toujours plus avantageux (même dans un contexte de hausse de taux) car la banque anticipe les hausses de taux dans sa tarification et elle le fait en prenant bien soin de surévaluer les projections économiques pour minimiser le risque.

Pour ma part, ce que j'ai fait, j'ai financé ma maison il y a 3 ans avec un taux variable (Taux actuel de 2.75% mais il était de 2% à l'époque) mais je paye le même montant que le tarif si j'avais pris l'option fixe à 2.95%.  Après 3 ans et 3 hausses de taux, je suis encore gagnant.

Exemple sur 25 ans:
200K d'hypothèque à 2.00% ça donne des paiements de 846.90$
200K d'hypothèque à 2.95% ça donne des paiements de 941.37$

Le 100$ de capital payé en plus dans cet exemple (on peut généralement jusqu'à doubler les paiements) me donne de la marge pour absorber les prochaines hausses de taux.  Je m'attend à finir mon terme de 5 ans (dans 2 ans) avec un taux variable de 3.50% soit 0.55% de plus que l'option initiale fixe.  Mais j'aurai tout de même remboursé pas mal plus de capital de cette manière et j'aurai subi 6 hausses de taux de 0.25% durant le terme.  Mon plan pour la suite, si les taux variables sont vraiment à 3.5% c'est de doubler mes paiements (à 3.5% ça commence à être avantageux d'accélérer les remboursements de façon substantielle et réduire un peu l'épargne par rapport à mon profil).  Ainsi, dans 6 ans, ma maison serait payée en entier.

Je crois pas que les taux vont augmenter bien plus que 3 ou 4 fois de 0.25% pour les 3 prochaines années... la plupart des gens sont étranglés par les dettes et ça aurait des conséquences trop dramatiques sur une trop grande proportion de gens pour que ce soit ignorés par la banque du Canada et la situation est la même chez nos voisins qui mènent le bal.  Mais mon avis vaut la tienne là dessus

Bon point, je pourrais regarder dans le variable aussi.
Merci des éclaircissements.

Bazoo a écrit:

Pour ma part, ce que j'ai fait, j'ai financé ma maison il y a 3 ans avec un taux variable (Taux actuel de 2.75% mais il était de 2% à l'époque) mais je paye le même montant que le tarif si j'avais pris l'option fixe à 2.95%.  Après 3 ans et 3 hausses de taux, je suis encore gagnant.

Avec un spread de 0.95% sur 3 ans à l'époque, c'était plus clair, mais aujourd'hui, les taux (Tangerine) ressemblent à:

variable: 3.05%
1 an: 3.29%
3 ans: 3.39%
5 ans: 3.59%

Donc un spread de .34% sur 3 ans, grosso modo une seule hausse de taux...

Effectivement, l'écart s'est réduit depuis. Toutefois, l'écart est encore de près de 1% entre le variable et le 5 ans fixe sur ratehub.ca (2.45% variable BMO et 3.19% fixe 5 ans chez HSBC).

Récemment (après les 3 hausses de taux en décembre dernier) ma conjointe a signé une hypothèque à 2.4% variable pour la résidence secondaire en location et le fixe offert était à 3.15% (3 ans fixe) soit moins de 1% mais tout de même plus avantageux à mon avis pour ceux qui ont la possibilité d'avoir un budget plus flexible.

Bref, juste quelques pistes de réflexion supplémentaires

À ne pas oublier que c'est BEAUCOUP plus difficile de négocier les taux au fur et à mesure que le solde baisse (plus le poisson est petit plus c'est difficile d'amortir les frais fixes).

pourquoi tu veux geler ton taux juste 3 ans dans un contexte de hausse de taux?
Tes calculs doivent etre faits avec l'amortissement restant.
variable... fixe... historiquement sur le tres long terme il est vrai que variable aurait ete avantageux. Dans le contexte actuel qui est quand meme assez particulier... dur a dire. Mais comme MrJack le souligne quand le spread est mince... et que la tendance est haussiere... disons qu il faut se questionner sur le risque qu'on prend vs le gain potentiel qu'on vise.

Moi avec mon solde hyp et les paiements que je fais, 0.5% de difference ne change pas grand chose... on parle de 400$ cette annee et ça va descendre rapidement...

Moi je renouvelle 5 ans fixe. Si les taux montent la penalite en cas de bris hyp se resume generalement a 3 mois d interet. Si les taux baissent cest la que ca fait mal... tu dois generalement payer la difference entre les interets que tu aurais versé au taux affiché lors de la signature de toj contrat vs le taux que tu signerais au moment de briser ton contrat.
Personne ne sait ce que le gouv fera mais tout est en place pour des hausses de taux graduelles.
En passant plusieurs institutions financieres offrent les early renewals 6 mois avant la date sans penalite...

Bazoo apporte un bon point. si tu prends variable et que tu fais des paiements acceleres comme si tu avais le taux fixe, tu geres ce risque en bonne partie... mais les gens font ils ça en general?

Pour la durée de 3 ans, c'est que je ne sais pas si je vais rester ici encore 5 ans et je voulais éviter d'être pris et de devoir briser mon contrat avec trop de pénalités coûteuses.

Par ailleurs, si je quitte pour devenir locataire, je ne resigne pas un autre contrat avec l'institution financière contrairement à un gars qui vend sa maison pour en acheter une autre.

J'ai une maison louée et de bons locataires, mais s'ils partent, ça pourrait être plus difficile à relouer ou je pourrais pogner des ti-counes pis me tanner donc 3 ans je trouvais ça '' pas trop court, ni trop long ''.

J'ai contacté multi-prêts pour voir s'ils trouvaient mieux.

Ce qui me ferait ch*er de signer à un taux un peu plus haut (3.33%) que celui que j'ai actuellement (2.83%), c'est que ça augmenterait mes paiements actuels de 50$ par mois quand même!  Car j'ai seulement baissé le capital de mon solde hypothécaire de 20 000$ depuis 4 ans.

J'ai encore un solde hypothécaire élevé (135 000$) et je ne vise pas à rembourser rapidement mon hypothèque, je préfère donner le minimum et investir le reste.

Si tu vends pour racheter tu peux faire une transferabilite et ne pas payer de penalite.
Si tu vends pour louer alors la tu feras un bris de contrat hyp et tu devras payer une penalite. Normalement avec un contrat hyp variable ta penalite c'est 3 mois d interet.
Avec taux fixe cest le plus haut entre 3 mois d interet et le differentiel de taux. (attention ici les differentes institutions financieres sont creatives en criss sur le calcul du differentiel - generalement les cies d'assurances ont les pires penalites).
Si tu as taux fixe et que les taux montent, en general (dependamment de leur creativite) tu devrais avoir 3 mois d interets en penalite.

Donc... pas besoin de trop t en faire avec ça. Assures toi surtout de bien comprendre les penalites AVANT de signer. Ne te fie pas trop au rep hyp ou au notaire... sont souvent dans les patates. Lis le a fond toi meme. Je me suis fait fourrer a 28 ans avec une cie d assurance qui calculait le differentiel avec le taux affiche au moment de ma signature (7%) vs mon vrai taux 5.15% et les obligations d epargne du canada plus 0.9% ce qui donnait genre 1.9% vs taux que je pouvais avoir a 3.65%. Je pense que mon differentiel etait genre de 5% au lieu de 5.25-3.65% et restait 3 ans et demi a mon terme... bref.. jai garde ma maison lol

Evidemment.. personne ne sait si les taux vont monter donc lapproche la plus safe en terme de penalite c'est variable. La plus safe en terme de variation de taux c est fixe. Mais cette "assurance" un cout qui est inclus dans le taux.
Evidemment si les taux montent a 10% tu vas etre content en maudit davoir du fixe. Mais historiquement bazoo a raison variable a ete plus payant si t capable d encaisser la hausse de taux.
Il y a des produits hybrides aussi... partie variable partie fixe. Je ne sais pas trop comment fonctionne les penalites dans ces cas la.
Aussi avec un taux variable il y a generalement une clause pour fixer le taux si tu sens la tendance haussiere qui commence a trop se prononcer (convertible) ou tu as des hyp a taux variables plafonnés.

Appelles un courtier hyp genre de multiprets (d'experience) il devrait pouvoir te donner de bons renseignements. Mais contreverifie les penalites.

Tu penses quoi des taux fixes qui me sont proposés jusqu'à présent par mon institution financière (message + haut)?

Pour le taux variable, je me suis fait répondre ceci:

Bonjour,

Pour le taux variable , celui-ci est Variable régulier 1 ou 2 ans TP. (taux personnel) + 1%.

Présentement le TP est à 3.45%.

les taux qu on t a offert ne sont pas competitifs. Va voir multipret ou une autre firme de courtage. Ils se deplacebt chez toi. Prend jamais ton hyp direct a la banque sont cretins ils ne te donnent pas le meme rabais que si tu passes par un courtier... les gros courtiers negocient des escomptes de volume.

Sur multipret 3.19 3 ans et 3.29 5 ans. 2.36% 5 ans variable sur leur site...

Mais focus pas juste sur le taux. Les conditions et penalites, possibilites de payer plus vite etc sont aussi importantes. Par exemple si tu recois un heritage ... inespéré vas-tu vouloir clencher ton hyp?

Les taux Multi-Prêts que tu énumères c'est pour des nouveaux prêts et assurés avec la S.C.H.L., ce n'est pas mon cas.

Le conseiller m'a dit que c'est Desjardins qui ont les meilleurs taux actuellement, alors je risque d'y aller pour le 3,34% fixe pour 3 ans. Ils sont sur le bord de les remonter encore un peu.

J'ai reçu un courriel de Tangerine...je ne sais pas si ça pourrait être intéressant pour toi :


Si vous avez une hypothèque ailleurs, ou si vous êtes en train d’en chercher une, vous ne voudrez pas manquer cette offre spéciale.

Soumettez votre demande d’Hypothèque Tangerine de 150 000 $ ou plus pour un terme de 3 ans ou plus entre le 12 mars 2018 et le 31 juillet 2018^ et :




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Envoyez-nous une offre écrite de taux hypothécaire de l’une des grandes banques, datant d’un maximum de 2 semaines précédant ou suivant la date de votre demande d’Hypothèque Tangerine, et nous battrons leur taux – garanti †.



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Nous payerons aussi les frais de transfert de votre hypothèque

Si vous avez une hypothèque à une autre banque, nous payerons jusqu’à 1 500 $ pour couvrir vos coûts juridiques et d’évaluation ainsi que vos droits de quittance (à l’exception de toute indemnité de remboursement anticipé)**.

Tangerine a aussi parmi les meilleurs termes... on peut rembourser au rythme où on veut, sans limites (ou presque). Aussi, pas besoin de négocier les taux au renouvellement.

J'ai reçu l'offre Tangerine également, mais mon solde hypothécaire est moins de 150 000$.

Après négos avec Desjardins, j'ai obtenu 3 ans fixe à 3,19%.

moi aussi je dois appeller pour mon renouvellement... devrait etre le dernier... j'espere... tape sur les nerfs d'avoir une hyp...

Maxime a écrit:
J'ai reçu l'offre Tangerine également, mais mon solde hypothécaire est moins de 150 000$.

Après négos avec Desjardins, j'ai obtenu 3 ans fixe à 3,19%.

Toi tu fais ça comme il faut! Moins de 150k$ d'hypothèque à ton âge (26-27 ans?) pour 2 petites maisons (neuves?) dont une en location.

Oui, c'est pas mal ça!

J'ai aussi la chance d'être dans une région avec de l'immobilier moins dispendieux que les grands centres urbains, donc ça donne une chance.

Z'ai vendu mon condo, Z'ai vendu mon condo .

Une brève expérience de l'immobilier. Je ne ferme pas la porte complètement, mais pas maintenant. Moi et mon conjoint aimerions peut-être investir mais le problème est qu'on est pas du tout manuel donc.. Peut-être un jour si on trouve un partenaire d'affaires qui l'est !

Félicitations!

Pour ce genre de projet effectivement, mieux vaut être 100% à l'aise, si on ne l'est pas quand ça va bien, ça risque d'être pénible le jour où les problèmes se pointent le nez!