Real estate investing 101

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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Dim 15 Avr - 21:26

Dommage pour la personne...ça joue du coude chez les pourvoyeurs.

Dépendre des banques pour le financement, de quoi donner des maux de tête. J'y goûte un peu avec le financement du 12-plex...sont pas pressés disons. Il y a toujours les prêteurs privés mais personnellement, je ne l'ai jamais fait encore.

Si je demande ça ce n'est pas pour en partir une de zéro. C'est un cas spécial...une genre de reprise de finance où la banque cherche juste à clearer l'hypothèque. C'est 6 chalets mais je ne sais pas combien d'acre encore.

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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Mar 17 Avr - 14:08

Marine man, d'accord avec tes points sauf le fait de se passer du revenu d'un plex. Si tu paies 150k de plus pour un duplex pour louer 750-900$ par mois, tu couvres meme pas tes couts sur le long terme.. alors tu paies pour avoir un locataire. Rendu là à 600k tu peux envisager acheter un 5 ou 6 plex... au moins t'auras 4 ou 5 loyers. La difference de cout entre 2plex et 6 plex est pas tjrs si significative et meme entre 6 plex et 10 plex. De plus les regles de financement commercial sont differentes...

Barberiche, je m'etais renseigné la dessus vla 1 an ou 2. Serait tellement un reve! Vivre dans le bois... tirer des revenus de tout ça. Mais ça semble loin d etre evident et effectivement ça prend du gros cash à ce que j'ai vu. J'ai vu quelques pourvoiries mineures et tres loin a vendre en bas de 500k mais bon...

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Re: Real estate investing 101

Message par Sorcière Frugale le Mer 18 Avr - 11:29

Bon ben.. 2 semaines même pas après la mise en vente.. Si l'inspection se passe bien.. J'aurais vendu mon condo. Je croise mes doigts! Le photographe a même pas eu le temps de prendre les photo qu'il est vendu Laughing . Dans un espèce de trou perdu rural..

Je trouve que je suis tellement chanceuse que ça en est ridicule Laughing . Condo acheté à bas prix par reprise de finances, jamais eu un seul problème avec mes locataires et je le vendrais pour le 1er juillet.. Donc j'aurais même pas à assumer les coûts de l'hypothèque/taxes rien en attendant de le vendre. Avec 17% de profits.. C'est trop beau pour être vrai ! Rolling Eyes

Si je le vends, je pense peut-être investir dans l'immobilier mais par le biais de REITs.. Des gens ici qui font ça?
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Re: Real estate investing 101

Message par Maxime le Mer 18 Avr - 12:32

C'est cool ça.

Comme quoi il n'y a pas juste des '' histoires d'horreur '' en immobilier.

Puisqu'il s'est vendu rapidement (ou presque), penses-tu que tu l'as affiché au prix du marché ou bien que tu aurais pu l'afficher un peu plus cher et le vendre malgré tout?

C'est toujours un peu toujours embêtant de déterminer le prix de départ.  Souvent, le courtier a une bonne idée des comparables vendus dans le secteur.

Ça peut aller d'un extrême à un autre.  Ma mère a déjà vendue une maison en 5 jours, alors que mon oncle a pris 5 ans à vendre la sienne!  Dans ce cas-là, c'est surtout l'emplacement qui a eu une influence, mais quand même.

Pour les REIT's...  À mon avis, il faut se montrer assez sélectif.  Depuis quelques années, beaucoup ne performent pas très bien en bourse.  Plusieurs, dont moi, se sont notamment fait un peu avoir avec un REIT comme Cominar qui a perdu de la valeur, s'est embourbé dans une restructuration (vente d'immeubles hors Québec) et qui a coupé drastiquement son dividende.  

Avec le tendance qui fait que les gens commandent de plus en plus en ligne pour faire leur magasinage au lieu d'aller en magasin et que les entreprises essaient de privilégier le télé-travail pour réduire leurs coûts, ces deux secteurs de l'immobilier sont en perte de vitesse.

Bref, ça demande de la réflexion avant d'arrêter son choix.
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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Mer 18 Avr - 13:29

Sorciere, felicitations!
Quand on vend une maison, faire faire une evaluation agreee (pas si cher) vaut la peine pour fixer le prix de vente. C'est mieux que de se fier sur un vendeur a commission... leur objectif est souvent de vendre vite... donc sont prets a couper sur la valeur pour passer a la vente suivante.

Pour les reits.... je pense comme Max. Mieux vaut un fonds indiciel diversifié. Le rendement a long terme de la plupart des reits est decevant et amazon / internet / work your way (from home) c'est disruptive pour le retail, office real estate. Quant aux residences pour personnes agees les marges sont minces et locatif residentiel... pays trop socialiste a mon gout pour investir la dedans. Difficle de hausser les loyers plus vite que l'inflation... cout des renovations eleves et le gouv veut favoriser l'acces au logement en favorisant les loyers modiques... donc...reit = mauvais timing a mon avis

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Re: Real estate investing 101

Message par Sorcière Frugale le Lun 23 Avr - 14:07

D'accord merci, je vais attendre pour les REITS.

Pour le prix, j'avais un peu peur car mon conjoint a vendu son condo par le biais d'une compagnie, dans le même coin que mon condo. Il a eu un prix adéquat car la compagnie lui achète obligatoirement au prix de l'évaluation. Mais la compagnie a perdu de l'argent car ça a pris plusieurs mois le vendre, bien en dessous du prix d'achat..

Donc j'avais un prix dans la tête que j'étais prête à le laisser partir. Finalement j'ai eu un petit peu plus donc je suis bien contente. Je devrais avoir la réponse définitive de la vente cette semaine.
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