Real estate investing 101

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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Mar 22 Mai - 8:11

Sorciere, felicitation! Une bonne chose de faite!

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Re: Real estate investing 101

Message par Maxime le Jeu 12 Juil - 16:59

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Re: Real estate investing 101

Message par Maxime le Ven 7 Sep - 18:27


La taxe de bienvenue...
Je ne sais même pas pourquoi cette taxe existe!

Une surtaxe sur la taxe de bienvenue pour les résidences de plus de 500 000$, what the f*uck:
http://plus.lapresse.ca/screens/13c3860a-c18e-472c-84ce-9dc61eec0031__7C___0.html
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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Ven 7 Sep - 20:58

Caliss, en plus de Montréal, un autre secteur où j'ai des investissements potentiels est affecté!

«Buvez, déménagez...prospérité!»

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Re: Real estate investing 101

Message par Mr Jack le Sam 8 Sep - 10:37

@Maxime a écrit:
La taxe de bienvenue...
Je ne sais même pas pourquoi cette taxe existe!

Une surtaxe sur la taxe de bienvenue pour les résidences de plus de 500 000$, what the f*uck:
http://plus.lapresse.ca/screens/13c3860a-c18e-472c-84ce-9dc61eec0031__7C___0.html

Une autre taxe que je trouve indigeste, c'est la taxe de vente sur l'immatriculation des voitures entre particuliers. Cette taxe n'a aucun sens, elle ne suit même pas les règles normales de taxation qui dicte que normalement, on taxe les activités commerciales et la valeur ajoutée (i.e: un commerçant achète 10,000$ et revend 15,000$, la taxe effective est sur 5000$). Ce qui est ridicule c'est qu'une transaction sur une voiture usagée chez un commerçant résulte en une taxe plus faible qu'entre particuliers lorsqu'il y a un échange impliqué dans la transaction. Rien à comprendre: on paie moins de taxes à transiger avec un commerçant.

De plus, la taxe de vente lors de l'immatriculation, basée sur des déclarations de prix de vente volontaires, incitent les gens à mentir et frauder. C'est presque systématique.

Bon j'ai fini d'hijacker votre thread sur l'immobilier Wink
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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Sam 8 Sep - 21:44

C'est comme taxer le "rendement" d'un cpg... m'enfin pas comme... mais c'est quand meme frustrant de se faire taxer quand en realite tu perds l'argent face a l'inflation... bref

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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Lun 15 Oct - 14:46

Est-ce que quelqu'un a déjà utilisé ses REER pour faire un prêt immobilier à quelqu'un d'autre (arm's lenght mortgage)?

Selon ce que je vois, il n'y a que la firme Olympia Trust qui fait ça.

Selon ce que je comprends, le prêteur et l'emprunteur s'entendent entre eux pour un taux d'intérêt (minimum 3%) et les termes de remboursement pour l'achat d'immobilier commercial, résident, terrain, etc. L'argent reste toujours sous le parapluie du REER et les intérêts gagnés aussi.

Quelqu'un a de l'expérience avec ça? Belle façon d'aller chercher plus de financement.


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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Lun 15 Oct - 21:25

Si la securité est bonne (bien inspectee, bien evaluee, tests de sol/contamination environnementale ok) c'est un outil... mais tu peux obtenir plus de 3-4-5% avec tes reer... donc est ce la meilleure facon d utiliser tes reers? Par contre, ca pourrait etre une bonne facon dutiliser les reers de quelquun d autre qui les laisse dormir dans un cpg. Sauf que celui qui investit en cpg est un investisseur prudent et donc va t il vouloir se lancer la dedans? A toi d etre concaincant! Hehe

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Re: Real estate investing 101

Message par Mr Jack le Lun 15 Oct - 22:45

J'ai des CPG, mais c'est pas nécessairement par prudence: c'est pour diversifier mes actifs à travers différentes classes, dont les revenus fixes.

J'ai déjà prêt à un ami pour l'achat d'un immeuble (pas pour la totalité, pour l'aider sur son cash down) commercial, mais pas dans un contexte de REER. J'avoue que le côté légal de tout ça m'embêterait un peu, comment prendre l'hypothèque légale, les coûts et contrats, le fait qu'il y a plusieurs prêteurs sur une même hypothèse et donc des prêteurs de 1er ou second rang et qu'en cas de problème, ça risque d'être le bordel... c'est plus ça qui me retiendrait.
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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Mar 16 Oct - 7:31

Un cpg c'est garanti et ca joue une fonction dans ton portefeuille. Que tu le prennes pour generer des revenus, par peur, par prudence ou pour d autres raisons. Reste qu'un cpg est un investissement garanti et vu comme prudent. On peut pas comparer ça à une hyp de deuxieme rang sur un investissement commercial. C'est clairement 2 classes de risques qui n'ont rien a voir. C'est pas garanti au meme niveau qu'un cpg. Il y a des couts pour exercer ton droit de creancier et tenter de recuperer ta creance et tu vas concentrer bcp d'argent sur une personne et un bloc. Donc tu annules en general la raison pour laquelle tu prends des cpg au depart. Mais tout le monde a le droit de changer d'idee et de diversifier les endroits ou il place son argent et d'envisager de nouvelles raisons right?
Evidemment tout depend du montant aussi. Sortir 5000$ de tes 200000$ de cpg... pfuit... un pet. Sortir tous tes 200,000$ de cpg... une autre game. Non arms lenght tu dois enregistrer un 1er rang. ... reste que jpense pas que tu fais ce genre d'affaire la pour 5000$... habituellement on parle de gros montants et specialement pour le non arms lenght.

Dans tous les cas, quand tu deviens preteur tu devrais faire une due diligence et donc de la souscription. Ca implique connaitre les 5 c du credit et les comprendre, comprendre les bureuax de credit, comprendre l'evaluation et l'inspection residentiels, comprendre les lois entourant tout ça et si tu tombes dans le commercial là c'est bcp plus de connaissances que tu devrais avoir incluant la comprehension des risques environnementaux, les facons d'evaluer une risque financier commercial etc..
Sinon tu pretes de facon aveugle.
Les banques depensent bcp d'argent pour etudier les demandes de pret. Ceci se reflete dans les taux. Et elles font assurer bcp de leurs prets... malgré tout. Au commercial les banques depensent bcp d'argeht aussi et demandent au client de depenser bcp d'argent pour etudier le gage et couvrir les frais de souscription.
Evidemment si je pretais 10000$ a mon pere, je le laisserias aller. On ferait le minimum legal. Si je pretais 150000$ a une connaissance il passerait par la due diligence que n'importe quelle banque lui ferait subir! Smile

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Re: Real estate investing 101

Message par Mr Jack le Mar 16 Oct - 8:16

@FCLR a écrit:Un cpg c'est garanti et ca joue une fonction dans ton portefeuille. Que tu le prennes pour generer des revenus, par peur, par prudence ou pour d autres raisons. Reste qu'un cpg est un investissement garanti et vu comme prudent. On peut pas comparer ça à une hyp de deuxieme rang sur un investissement commercial. C'est clairement 2 classes de risques qui n'ont rien a voir.

Personnellement, j'ai des CPG pour diversifier mon portefeuille, pas pour l'aspect prudent et garanti des CPG.

Si j'avais accès à une autre classe d'actifs plus risquée que les CPG (et surtout plus payante), mais non corrélée avec les actions ni avec les obligations, j'y investirais, mais je n'en connais pas vraiment qui me soit accessible et qui m'intéressent comme véhicule. Je pourrais investir dans l'or, les bitcoins ou l'immobilier locatif comme alternative, mais pour différentes raisons qui ne sont pas liées au risque en tant que tel, ça ne m'attire pas.

Tout ça pour dire qu'en tant que détenteur de CPG, oui je serais ouvert à investir dans de quoi de plus risqué à plus gros rendement comme un prêt à un particulier. D'ailleurs je trouve dommage qu'au Québec/Canada, comme d'habitude, les plateformes de prêts / micro-financement privées soient interdites.
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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Mar 16 Oct - 10:53

Le micro pret m'interesserait aussi. Ça serait interessant en effet d'avoir une solide plateforme pour faire ça et de pouvoir le faire dans le cadre de son celi ou reer! Smile
Avec le micro pret tu peux repartir ton risque et aider aussi. Mais je pense que ça prend un minimjm de connaissance, de comprehension des risques et une institution financiere pour backer ça qui filtre les fraudeurs et qui serait capable de nous donner une bonne appreciation du risque.
On peut perdre sa chemise avec ce genre de truc si on en comprend mal les rouages. Mais tout s'apprend.

Mais un gros pret a une seule personne pour un seul immeuble. Il y a peu de scenarios dans lesquels je dirais oui... ah moins que ça soit un faible pourcentage de mon actif...Smile mais a ce stade, pour moi faire un pret hyp a quelqu'un est hors de propos anyways.. je suis trop pauvre. Smile

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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Mar 16 Oct - 11:26

Merci messieurs! Plein de bons points à faire mijoter, ça m'aide dans ma réflexion.

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Re: Real estate investing 101

Message par BarbeRiche le Mar 16 Oct - 11:28

@FCLR a écrit:
Mais un gros pret a une seule personne pour un seul immeuble. Il y a peu de scenarios dans lesquels je dirais oui... ah moins que ça soit un faible pourcentage de mon actif...Smile mais a ce stade, pour moi faire un pret hyp a quelqu'un est hors de propos anyways..  je suis trop pauvre. Smile

Si c'est un immeuble neuf, selon ton expertise, est-ce que le risque est diminué ou les risques environnementaux, défauts de construction, entrepreneur qui manque de capital pour finir la construction sont juste d'autres formes de risques tout aussi pire qu'un plus vieil immeuble?

BarbeRiche

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Re: Real estate investing 101

Message par FCLR le Mer 17 Oct - 7:23

Un immeuble sera construit sur un terrain "usagé" donc le risque de l'usage antérieur du terrain (environnemental) demeure aussi présent sinon plus... dépend où.. à Montréal les terrains vagues se font rares et sont souvent contaminés. À st-clin-clin... c'etait ptete juste de la foret...
La vacance à 100% demeure un risque car t'as pas de revenus qui rentrent donc si deja t'as pas ta mise de fonds et qu'en plus ton immeuble n'est pas rempli, t'as le risque de liquidités.
Les vices cachés de construction demeurent un risque difficile à évaluer... mais neuf ou usagé il peut y en avoir... reste que les techniques de construction d'auj sont supposées être meilleures que celles d'autrefois. On n'utilise plus une tonne de matériaux dits toxiques mais qui sait si nous ne sommes pas en train d'utiliser les matériaux dits toxiques demain...
Le risque n'est pas juste l'immeuble, c'est aussi le risque lié au marché dans lequel il se trouve (incluant aussi le risque lié aux mauvaises creances et a la vacance, le prix paye et donc l'évaluation de rentabilité potentielle faite vs la rentabilité reelle qu'il aura ) et le risque lié à son gestionnaire (capacité humaine à gérer, capacité financiere à gerer, experience dans differents scenarios incluant des crises...). Moi je ferais des stress tests...jusqu'ou t'es ok si les taux montent? Jusqu'a quel pourcentage de vacance tu peux survivre? Et de mauvaises creances?

Clairement, avoir un gestionnaire qui a peu d'experience, peu d'equité dans son parc, peu de liquidités et qui a besoin de techniques alternatives pour batir son parc, un gestionnaire qui cherche a grossir trop vite son portefeuille en utilisant encore plus de levier pour ses mises de fonds, c'est un profil de gestion risqué. Et quand le marché va bien, on peut s'en sortir mais quand le vent tourne, on peut reprendre des portefeuilles car ça tombe comme des dominos. Voilà pourquoi ce type de gestionnaire va souvent incorporer plusieurs cies... pour proteger differentes parties de son portefeuille de lui-meme et de son style de gestion, ainsi que de ses creanciers.
Dans des marchés comme sherbrooke ou trois rivieres par exemple, des marchés où l'économie est ... pwit pwit... ça prend pas grand chose pour que les locataires n'aient plus les moyens de payer ou pour que de la vacance se crée. Une couple d'employeurs qui slack du monde ou font faillite et le cycle se met en place. Ultimement les gens vont ou ya de la job... et quittent donc pour là où le ciel est plus bleu.

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