Real estate investing 101

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Message par FCLR le Mar 22 Mai - 7:11

Sorciere, felicitation! Une bonne chose de faite!

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Message par Maxime le Jeu 12 Juil - 15:59

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Message par Maxime le Ven 7 Sep - 17:27


La taxe de bienvenue...
Je ne sais même pas pourquoi cette taxe existe!

Une surtaxe sur la taxe de bienvenue pour les résidences de plus de 500 000$, what the f*uck:
http://plus.lapresse.ca/screens/13c3860a-c18e-472c-84ce-9dc61eec0031__7C___0.html
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Message par BarbeRiche le Ven 7 Sep - 19:58

Caliss, en plus de Montréal, un autre secteur où j'ai des investissements potentiels est affecté!

«Buvez, déménagez...prospérité!»

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Message par Mr Jack le Sam 8 Sep - 9:37

@Maxime a écrit:
La taxe de bienvenue...
Je ne sais même pas pourquoi cette taxe existe!

Une surtaxe sur la taxe de bienvenue pour les résidences de plus de 500 000$, what the f*uck:
http://plus.lapresse.ca/screens/13c3860a-c18e-472c-84ce-9dc61eec0031__7C___0.html

Une autre taxe que je trouve indigeste, c'est la taxe de vente sur l'immatriculation des voitures entre particuliers. Cette taxe n'a aucun sens, elle ne suit même pas les règles normales de taxation qui dicte que normalement, on taxe les activités commerciales et la valeur ajoutée (i.e: un commerçant achète 10,000$ et revend 15,000$, la taxe effective est sur 5000$). Ce qui est ridicule c'est qu'une transaction sur une voiture usagée chez un commerçant résulte en une taxe plus faible qu'entre particuliers lorsqu'il y a un échange impliqué dans la transaction. Rien à comprendre: on paie moins de taxes à transiger avec un commerçant.

De plus, la taxe de vente lors de l'immatriculation, basée sur des déclarations de prix de vente volontaires, incitent les gens à mentir et frauder. C'est presque systématique.

Bon j'ai fini d'hijacker votre thread sur l'immobilier Wink
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Message par FCLR le Sam 8 Sep - 20:44

C'est comme taxer le "rendement" d'un cpg... m'enfin pas comme... mais c'est quand meme frustrant de se faire taxer quand en realite tu perds l'argent face a l'inflation... bref

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Message par BarbeRiche le Lun 15 Oct - 13:46

Est-ce que quelqu'un a déjà utilisé ses REER pour faire un prêt immobilier à quelqu'un d'autre (arm's lenght mortgage)?

Selon ce que je vois, il n'y a que la firme Olympia Trust qui fait ça.

Selon ce que je comprends, le prêteur et l'emprunteur s'entendent entre eux pour un taux d'intérêt (minimum 3%) et les termes de remboursement pour l'achat d'immobilier commercial, résident, terrain, etc. L'argent reste toujours sous le parapluie du REER et les intérêts gagnés aussi.

Quelqu'un a de l'expérience avec ça? Belle façon d'aller chercher plus de financement.


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Message par FCLR le Lun 15 Oct - 20:25

Si la securité est bonne (bien inspectee, bien evaluee, tests de sol/contamination environnementale ok) c'est un outil... mais tu peux obtenir plus de 3-4-5% avec tes reer... donc est ce la meilleure facon d utiliser tes reers? Par contre, ca pourrait etre une bonne facon dutiliser les reers de quelquun d autre qui les laisse dormir dans un cpg. Sauf que celui qui investit en cpg est un investisseur prudent et donc va t il vouloir se lancer la dedans? A toi d etre concaincant! Hehe

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Message par Mr Jack le Lun 15 Oct - 21:45

J'ai des CPG, mais c'est pas nécessairement par prudence: c'est pour diversifier mes actifs à travers différentes classes, dont les revenus fixes.

J'ai déjà prêt à un ami pour l'achat d'un immeuble (pas pour la totalité, pour l'aider sur son cash down) commercial, mais pas dans un contexte de REER. J'avoue que le côté légal de tout ça m'embêterait un peu, comment prendre l'hypothèque légale, les coûts et contrats, le fait qu'il y a plusieurs prêteurs sur une même hypothèse et donc des prêteurs de 1er ou second rang et qu'en cas de problème, ça risque d'être le bordel... c'est plus ça qui me retiendrait.
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Message par FCLR le Mar 16 Oct - 6:31

Un cpg c'est garanti et ca joue une fonction dans ton portefeuille. Que tu le prennes pour generer des revenus, par peur, par prudence ou pour d autres raisons. Reste qu'un cpg est un investissement garanti et vu comme prudent. On peut pas comparer ça à une hyp de deuxieme rang sur un investissement commercial. C'est clairement 2 classes de risques qui n'ont rien a voir. C'est pas garanti au meme niveau qu'un cpg. Il y a des couts pour exercer ton droit de creancier et tenter de recuperer ta creance et tu vas concentrer bcp d'argent sur une personne et un bloc. Donc tu annules en general la raison pour laquelle tu prends des cpg au depart. Mais tout le monde a le droit de changer d'idee et de diversifier les endroits ou il place son argent et d'envisager de nouvelles raisons right?
Evidemment tout depend du montant aussi. Sortir 5000$ de tes 200000$ de cpg... pfuit... un pet. Sortir tous tes 200,000$ de cpg... une autre game. Non arms lenght tu dois enregistrer un 1er rang. ... reste que jpense pas que tu fais ce genre d'affaire la pour 5000$... habituellement on parle de gros montants et specialement pour le non arms lenght.

Dans tous les cas, quand tu deviens preteur tu devrais faire une due diligence et donc de la souscription. Ca implique connaitre les 5 c du credit et les comprendre, comprendre les bureuax de credit, comprendre l'evaluation et l'inspection residentiels, comprendre les lois entourant tout ça et si tu tombes dans le commercial là c'est bcp plus de connaissances que tu devrais avoir incluant la comprehension des risques environnementaux, les facons d'evaluer une risque financier commercial etc..
Sinon tu pretes de facon aveugle.
Les banques depensent bcp d'argent pour etudier les demandes de pret. Ceci se reflete dans les taux. Et elles font assurer bcp de leurs prets... malgré tout. Au commercial les banques depensent bcp d'argeht aussi et demandent au client de depenser bcp d'argent pour etudier le gage et couvrir les frais de souscription.
Evidemment si je pretais 10000$ a mon pere, je le laisserias aller. On ferait le minimum legal. Si je pretais 150000$ a une connaissance il passerait par la due diligence que n'importe quelle banque lui ferait subir! Smile

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Message par Mr Jack le Mar 16 Oct - 7:16

@FCLR a écrit:Un cpg c'est garanti et ca joue une fonction dans ton portefeuille. Que tu le prennes pour generer des revenus, par peur, par prudence ou pour d autres raisons. Reste qu'un cpg est un investissement garanti et vu comme prudent. On peut pas comparer ça à une hyp de deuxieme rang sur un investissement commercial. C'est clairement 2 classes de risques qui n'ont rien a voir.

Personnellement, j'ai des CPG pour diversifier mon portefeuille, pas pour l'aspect prudent et garanti des CPG.

Si j'avais accès à une autre classe d'actifs plus risquée que les CPG (et surtout plus payante), mais non corrélée avec les actions ni avec les obligations, j'y investirais, mais je n'en connais pas vraiment qui me soit accessible et qui m'intéressent comme véhicule. Je pourrais investir dans l'or, les bitcoins ou l'immobilier locatif comme alternative, mais pour différentes raisons qui ne sont pas liées au risque en tant que tel, ça ne m'attire pas.

Tout ça pour dire qu'en tant que détenteur de CPG, oui je serais ouvert à investir dans de quoi de plus risqué à plus gros rendement comme un prêt à un particulier. D'ailleurs je trouve dommage qu'au Québec/Canada, comme d'habitude, les plateformes de prêts / micro-financement privées soient interdites.
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Message par FCLR le Mar 16 Oct - 9:53

Le micro pret m'interesserait aussi. Ça serait interessant en effet d'avoir une solide plateforme pour faire ça et de pouvoir le faire dans le cadre de son celi ou reer! Smile
Avec le micro pret tu peux repartir ton risque et aider aussi. Mais je pense que ça prend un minimjm de connaissance, de comprehension des risques et une institution financiere pour backer ça qui filtre les fraudeurs et qui serait capable de nous donner une bonne appreciation du risque.
On peut perdre sa chemise avec ce genre de truc si on en comprend mal les rouages. Mais tout s'apprend.

Mais un gros pret a une seule personne pour un seul immeuble. Il y a peu de scenarios dans lesquels je dirais oui... ah moins que ça soit un faible pourcentage de mon actif...Smile mais a ce stade, pour moi faire un pret hyp a quelqu'un est hors de propos anyways.. je suis trop pauvre. Smile

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Message par BarbeRiche le Mar 16 Oct - 10:26

Merci messieurs! Plein de bons points à faire mijoter, ça m'aide dans ma réflexion.

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Message par BarbeRiche le Mar 16 Oct - 10:28

@FCLR a écrit:
Mais un gros pret a une seule personne pour un seul immeuble. Il y a peu de scenarios dans lesquels je dirais oui... ah moins que ça soit un faible pourcentage de mon actif...Smile mais a ce stade, pour moi faire un pret hyp a quelqu'un est hors de propos anyways..  je suis trop pauvre. Smile

Si c'est un immeuble neuf, selon ton expertise, est-ce que le risque est diminué ou les risques environnementaux, défauts de construction, entrepreneur qui manque de capital pour finir la construction sont juste d'autres formes de risques tout aussi pire qu'un plus vieil immeuble?

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Message par FCLR le Mer 17 Oct - 6:23

Un immeuble sera construit sur un terrain "usagé" donc le risque de l'usage antérieur du terrain (environnemental) demeure aussi présent sinon plus... dépend où.. à Montréal les terrains vagues se font rares et sont souvent contaminés. À st-clin-clin... c'etait ptete juste de la foret...
La vacance à 100% demeure un risque car t'as pas de revenus qui rentrent donc si deja t'as pas ta mise de fonds et qu'en plus ton immeuble n'est pas rempli, t'as le risque de liquidités.
Les vices cachés de construction demeurent un risque difficile à évaluer... mais neuf ou usagé il peut y en avoir... reste que les techniques de construction d'auj sont supposées être meilleures que celles d'autrefois. On n'utilise plus une tonne de matériaux dits toxiques mais qui sait si nous ne sommes pas en train d'utiliser les matériaux dits toxiques demain...
Le risque n'est pas juste l'immeuble, c'est aussi le risque lié au marché dans lequel il se trouve (incluant aussi le risque lié aux mauvaises creances et a la vacance, le prix paye et donc l'évaluation de rentabilité potentielle faite vs la rentabilité reelle qu'il aura ) et le risque lié à son gestionnaire (capacité humaine à gérer, capacité financiere à gerer, experience dans differents scenarios incluant des crises...). Moi je ferais des stress tests...jusqu'ou t'es ok si les taux montent? Jusqu'a quel pourcentage de vacance tu peux survivre? Et de mauvaises creances?

Clairement, avoir un gestionnaire qui a peu d'experience, peu d'equité dans son parc, peu de liquidités et qui a besoin de techniques alternatives pour batir son parc, un gestionnaire qui cherche a grossir trop vite son portefeuille en utilisant encore plus de levier pour ses mises de fonds, c'est un profil de gestion risqué. Et quand le marché va bien, on peut s'en sortir mais quand le vent tourne, on peut reprendre des portefeuilles car ça tombe comme des dominos. Voilà pourquoi ce type de gestionnaire va souvent incorporer plusieurs cies... pour proteger differentes parties de son portefeuille de lui-meme et de son style de gestion, ainsi que de ses creanciers.
Dans des marchés comme sherbrooke ou trois rivieres par exemple, des marchés où l'économie est ... pwit pwit... ça prend pas grand chose pour que les locataires n'aient plus les moyens de payer ou pour que de la vacance se crée. Une couple d'employeurs qui slack du monde ou font faillite et le cycle se met en place. Ultimement les gens vont ou ya de la job... et quittent donc pour là où le ciel est plus bleu.

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Message par BarbeRiche le Mer 9 Jan - 12:40

@FCLR a écrit:La politique sur le logement, densification et transport en commun. Tout est la pour faire monter les prix en centre urbain. Les politiques gouvernementales poussent les populations a se concentrer dans les villes. Le gouv investit 40 milliards essentiellement pour developper le logement locatif.

Comme je te disais aussi avec le vieillissement de la population les besoins en logement changent. A 75 ans... tondre le gazon, entretenir ta maison, c'est pas pour tout le monde. Les personnes ages vont probablement se tenir pres des centres urbains dsns des supercentres. On parle de plusieurs millions de personnes...

Mais bon, il y a d autres forces a l oeuvre comme le travail a distance, l'intelligence artificielle etc. Tout ca peut avoir une incidence sur le logement.

Je me suis dit qu'on pourrait poursuivre ici étant donné qu'on déviait des microcaps pas mal!

-----------

As-tu des liens/articles à partager sur ton premier point?

Pour le vieillissement de la population, entre autres, c'est une raison pourquoi je considère de plus en plus le neuf. C'est pas mal plus courant aux États-Unis de voir des bâtiments qui ressemblent à des tours à condo ou même à des hôtels de luxe mais qui sont en fait des loyers...beaucoup d'espace vert, une finition style condo, stationnement intérieur, ascenseurs, internet haute vitesse, thermopompe, etc. De ce que je lis, entend, je pense que ça s'en vient ici aussi. Les supercentres comme tu dis. Pour tous les points que tu mentionnes...et le fait que les gens veulent des standards de qualité mais sans toute la gestion, entretien, stress, argent immobilisé, le manque de flexibilité, etc.



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Message par FCLR le Jeu 10 Jan - 8:01

Humm non... faudrait que je cherche. J'ai vu des presentations d economistes et surtout je constate...

Par exemple, https://www150.statcan.gc.ca/n1/pub/16-002-x/2011002/part-partie4-fra.htm
"En 2006, 25 537 318 Canadiens, soit 80,8 % de la population, vivaient dans des villes, des villages et d'autres zones habitées dont la superficie totalisait environ 16 019 km2, ce qui représentait moins de 0,2 % de la superficie terrestre totale du pays"

Ça illustre un peu ce que je tente de dire quand je dis que l abordabilité est un faux probleme au canada. C est plutot la resultante de la concentration. Or, on pourrait tres bien prendre des decisions politiques inverses eventuellement, ne serait ce que pour l ecologie... mettee tout le monde a la meme place cree un ilot de pollution intense et evidemment ca fait monter les prix.

En terme de suppy, il y a bcp de terrains disponibles non ammenages au canada... mais en terme de demande, la demande va ou l argent/activite economique est. Or, si on repandait l activite ecomique sur le territoire, la demande serait diluée dans les points chauds et tout deviendrait plus abordables.

On a qu'a regarder les soldes migratoires en centre urbain vs en region pour constater où vont s etablir les gens. On peut constater que les retraites ont parfojs tendance a retourner dans leir region de naissance.. majs les "actifs" vont ou l'emploi est. par exemple en gaspesie il me.semble avoir vu un solde migratoire positif dans les dernieres annees..

Par exemple, avec internet haute vitesse, on aurait tres bien pu creer une "cité de l'intelligence artificielle" a trois rivieres disons et donner des subventions aux entreprises qui voudraienf s y etablir. Ca revitaliserait la region.. ca deplacerait des familles et les retombees economiqies seraient interessantes pour le secteur.

Au lieu de donner des subventions a la mise de fonds pour s acheter une maison hors de prix a toronto ou vancouver (ce qui contribue a la hausse des prix car tu permets a des gens qui nont pas les moyens d acheter une maison d en acheter une) on pourrait juste stimuler l activite economique dans des regions delaissees et.inciter ainsi les gens a sy etablir.

I dont know...jsuis pas einstein. Jme dis juste que certaines politiques me.semblent parfois peu optimales sous un angle mais je nai pas le big picture non plus. Peut etre que le gain net de concentrer la population dans de petits ilots est plus important.

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Message par Mr Jack le Jeu 10 Jan - 14:06

C'est le modèle américain, où des universités souvent prestigieuses, centres de recherche et parcs technos se retrouvent dans des petites villes dans le milieu de nul part, comme à Amherst, Yale, Princeton, U. Florida, ou, dans des banlieues (Berkeley, MIT, Harvard ...). Ça a des avantages, mais aussi des inconvénients (si tu travailles à l'univ d'Amherst, ou c'est à peu près le seul employeur, y'a des chances que ton conjoint travaille dans une autre ville à 50-100km de là.. même chose pour les kids qui vont à l'univ, ils sont souvent loin de la maison).
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Message par FCLR le Jeu 10 Jan - 21:50

Evidemment, ... bah changes de conjointe alors si elle ne sait pas reconnaitre le cachet de votre nouveau patelin lol

mais si tu prends ce qui existe deja... exemple trois rivieres qu'on laisse en plan un peu et que tu attires une variete d employeurs... tu redeveloppes un ilot delaissé. Et tu reetales un peu la population. Au lieu davoir 4 millions de personnes entassees autour et sur les iles de montreal et laval on pourrait s arranger pour en faire bouger 1 million vers sherbrooke et 1 million vers trois rivieres.

Moins de congestion, moins de polution, moins de monde et des prix de logement qui se reequilibrent.

Bref, je dis n importe quoi hehe.

N'empeche que...

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Message par retraite101 le Mer 6 Fév - 13:06

Outch! Une vrai histoire d'horreur...
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Message par Maxime le Ven 1 Mar - 10:34

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Message par BarbeRiche le Mar 5 Mar - 11:33

Montréal se démarque

La situation de recul sera nettement moindre dans l'île de Montréal qu'ailleurs dans la province. Dans le creux, attendu en 2021, la baisse moyenne des prix n'atteindra pas 1 %.

« Plusieurs facteurs expliquent cette distinction », écrit l'économiste Hélène Bégin, de Desjardins : l'augmentation de la population y est plus rapide que dans les autres régions, la migration nette y est positive et le vieillissement de la population y est moins important qu'ailleurs dans la province.

Aussi minime soit-elle, la baisse ne sera effacée qu'en 2030 dans l'île.


Essentiellement, les prix stagneraient pendant une dizaine d'année et ce, dans le marché le plus en demande du Québec.

Je ne sais pas à quel point ils peuvent prévoir ça mais c'est quelque chose à considérer fortement.

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Message par FCLR le Mer 6 Mar - 7:24

L'immobilier (et la bourse aussi d'ailleurs) est fortement lié à la démographie et a l'emploi.
Mtl se remplit d immigrants... et de jeunes qui quittent la campagne. Ca vient boucher le trou de ceux qui scram...
En meme temps, le gouv veut favoriser l'abordabilite du logement et a date il focus sur les grands centres (reglements forcant l'abordabilite, subventions a la mise de fonds, subventions de projets dits abordables etc...). C'est bcp d argent et d efforts qui sont mis là dedans... pour contrer des conditions de marché naturelles (les gens vont ou ya de l emploi) et aussi creees de toute piece (politique de densification).
Drole quand meme qu on ait un probleme d abordabilite au canada... 80% de la population occupe 0.2% du territoire... je ne suis pas un grand penseur mais il me semble que j essaierais d installer des employeurs ailleurs que dans les grands centres... etaler la pop.
Il y a des avantages et inconvenients a chaque approche evidemment.

Autre chose, bien que les "specialistes" le nient, je suis persuade que l'argent etranger influence fortement le marche immobilier canadien dans les grands centres et specialement a vancouver/toronto. Cest plein de logement a multi millions vides. Au centre ville de montreal aussi... les grosses tours construitent recemment...
Il y a un trou important dans le syst canadien. Si tu paies cash, t'as pas a expliquer la provenance de ta "mise de fonds" a personne. Beau moyen de blanchir de l'argent sale... et c est exploité a fond.
Les etrangers achetent aussi souvent par le truchement de nouveaux citoyens ou residents permanents des actifs immobiliers au canada. Je suspecte que c est pas mal plus gros qu on le dit et difficilement mesurable. Blanchir par pretes nom.
Quoiqu'il en soit, a l'immobilier comme a la bourse, time in the market semble plus important que de timer le marché.
Dans 30 ans la courbe se sera lissée... surement.
Evidemment entre acheter un plex a sherbrooke et montreal, il y a probablement un cout d opportunite qu'on sacrifie... mais le cout d acquisition d un actif similaire n'est d aucune commune mesure.
Et en immobilier, la difficulte cest d acheter le premier... surtout... sans partenariat et sans des revenus imposants, un heritage, un gain de loterie, difficile d avoir 15% down pour un immeuble qui a de l'allure a montreal toronto ou vancouver... le temps que t accumule ton cash le prix a double et t es encore short.

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Message par BarbeRiche le Mer 6 Mar - 12:22

@FCLR a écrit:
Evidemment entre acheter un plex a sherbrooke et montreal, il y a probablement un cout d opportunite qu'on sacrifie... mais le cout d acquisition d un actif similaire n'est d aucune commune mesure.
Et en immobilier, la difficulte cest d acheter le premier... surtout... sans partenariat et sans des revenus imposants, un heritage, un gain de loterie, difficile d avoir 15% down pour un immeuble qui a de l'allure a montreal toronto ou vancouver... le temps que t accumule ton cash le prix a double et t es encore short.

C'est vrai que faire son chemin tout seul, de nos jours, est pas mal plus compliqué à moins d'un scénario comme tu mentionnes. Le partenariat est quasi essentiel si tu veux une croissance rapide. Je vois pas ça comme une mauvaise chose par contre. Il y a ben du monde qui ne savent pas quoi faire avec leur argent ou qui ne ''trust'' pas la bourse ou qui se cherche des projets tout simplement. Faut que ça soit fait comme il faut évidemment mais chacun peut y trouver son compte.

Tsé j'écoutais un gars récemment qui a acheté 419 portes d'un coup. Tout le monde lui disait, impossible pour XYZ et 1001 raisons. Il est allé s'assoir avec son fiscaliste en premier pour voir si le projet était réalisable...ce l'était mais le fiscaliste lui a dit «es-tu sûr?», «où tu vas trouver l'argent?». Il a passé 6 mois à rencontrer plus de 1000 investisseurs en contactant du monde dans son réseau et il a fini par réussir à ramasser les 10M$ nécessaires de mise de fonds pour la transaction. Il avait pas l'argent, il a trouvé ça dur, il a pensé abandonné 1000x fois...mais il a quand même réussi un exploit que tout le monde pensait réservé juste ''aux gros joueurs'' de l'industrie.

Malgré les croyances populaires, il est toujours possible d'acheter de nos jours sans mise de fonds, avec balance de vente, rachat d'actions, en refinançant dans un court délai, en ouvrant des marges de crédit entreprise sans états financiers et j'en passe. Je dis pas que c'est facile mais quelqu'un qui veut vraiment, va trouver un moyen. Tu peux essayer de prospecter et revendre des offres d'achats par exemple (nécessite très très peu de capital) mais besoin de connaissances...je serais pas confortable encore de le faire même si je suis dans le domaine maintenant.

Je sais que j'ai l'air de vouloir vendre un cours sur «c'est facile de réussir en immobilier» lol...mais vu que je le vis maintenant, je le sais que c'est possible.

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